Коммерческая недвижимость - забота региональных банков США - Томсон Рейтерс

Региональные банки, уже находящиеся под финансовым стрессом и на глазах у регуляторов, теперь сталкиваются с еще одним потенциальным кризисом в нестабильном секторе коммерческой недвижимости. Недавний крах нескольких региональных банков, включая Silicon Valley Bank (SVB) и Signature Bank, а также проблемные сделки Credit Suisse и First Republic Bank, вызвали беспокойство у многих наблюдателей финансовой отрасли относительно банковского сектора и состояния экономики в целом.

Одной из основных опасностей является возможность падения Соединенных Штатов в рецессию. Аналитики и банкиры говорят, что стресс в секторе коммерческой недвижимости может стать следующим большим проблемным вопросом для региональных банков и регуляторов, поскольку убытки, связанные с ростом процентных ставок, проявятся в ближайшие месяцы. Часть этого страха обусловлена возможностью того, что каждый региональный банк может стать следующим, кто потерпит крупные убытки. По мере того, как банки сообщают о своей прибыли за первый квартал, инвесторы тщательно анализируют результаты на предмет признаков стресса или уязвимости, следуя за крахом SVB в прошлом месяце. Пока что финансовая картина не раскрыла никаких скрытых бомб, но эксперты говорят, что давление на финансовое здоровье банков будет, скорее всего, становиться более ощутимым в ближайшие месяцы.

Наибольшую тревогу вызывает воздействие сектора банковского сектора на коммерческую недвижимость (КН), в особенности на офисный сектор. "По сравнению с крупными банками, малые банки имеют в 4,4 раза большую экспозицию к КН-кредитам в США, чем их более крупные коллеги", - говорится в новом аналитическом отчете JPMorgan Private Bank. "Внутри этой группы малых банков КН-кредиты составляют 28,7% активов, в то время как у крупных банков только 6,5%", - продолжается в отчете. "Более беспокоящим является тот факт, что значительный процент этих кредитов потребует рефинансирования в ближайшие годы, что только усугубит трудности для заемщиков в условиях растущих процентных ставок".

Отдельный анализ Citigroup выявил, что банки представляют 54% от общего объема коммерческой недвижимости в размере 5,7 трлн долларов, причем малые кредиторы удерживают 70% КН-кредитов. По данным поставщика данных о недвижимости Trepp, до 2027 года в США должны будет быть погашено свыше 1,4 трлн долларов КН-кредитов, причем около 270 млрд долларов придется выплатить в этом году.

Высокий уровень незаполненных помещений Офисный сектор сталкивается с существенными проблемами после пандемии COVID-19, которая вынудила миллионы сотрудников перейти на постоянную работу из дома.

Более того, руководители некоторых крупнейших банков указывают на риски в секторе коммерческой недвижимости. "Слабость продолжает развиваться в офисном секторе коммерческой недвижимости", - заявил главный исполнительный директор Wells Fargo Чарли Шарф на недавнем звонке с аналитиками по поводу прибыли. Банк выделил еще 643 млн долларов в первом квартале на учет кредитных потерь, в основном из-за ожиданий увеличения случаев невозврата КН-кредитов.

Фокус на рынке Калифорнии Учетом того, что технологический и венчурный капитал стали главными жертвами краха SVB, недавние данные показывают, что рынок коммерческой недвижимости Калифорнии - один из самых пострадавших в стране. По данным коммерческой недвижимости фирмы Cushman & Wakefield, средний уровень незаполненности офисов в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе составил 21,6% в первом квартале. Кроме того, риски невозврата кредитов для офисов в Сан-Франциско сейчас наиболее высоки по сравнению со всеми другими городами США. "Проблемы возникают по географии", - отмечается в отчете JPMorgan, добавляя, что "Чикаго и Сан-Франциско находятся в более сложной ситуации, чем Майами, Рали и Колумб, например".

Слабость КН, вероятно, повлияет на банки всех размеров, но малые и региональные банки имеют, в процентном отношении, наибольшую экспозицию. "Хотя общая экспозиция к слабым подсекторам коммерческой недвижимости различается от банка к банку, те, у которых более 100% своего капитала вложено в эти сегменты, скорее всего, будут являться меньшими региональными учреждениями", - говорится в отчете JPMorgan, отмечая, что Webster Financial Corporation, Valley National Bancorp и Zions Bancorporation - несколько из банков с превышающей 100% уровень экспозиции относительно их капитала. "Базовый сценарий банка предполагает, что цены на коммерческую недвижимость упадут примерно на 10-15% в текущем цикле", хотя для офисного сектора, отчет показывает, что снижение цен на 30-40% в наиболее напряженных рынках было бы неудивительным.