Коммерческая недвижимость в беде. На что обратить внимание?

В ритме устремительного роста в течение десятилетий, подкрепленного низкими процентными ставками и доступным кредитом, коммерческая недвижимость (КН) США столкнулась с серьезными проблемами. Оценки офисных и розничных объектов снижаются с начала пандемии из-за сокращения занятости и изменения способов работы и шопинга людей. Попытки Федеральной резервной системы бороться с инфляцией путем повышения процентных ставок также наносят удар по кредитоспособности отрасли. Недавние банковские трудности с большей вероятностью усугубят эти проблемы.

Кредитование для разработчиков и управляющих коммерческой недвижимостью в основном осуществляется посредством малых и средних банков, где давление на ликвидность было наиболее ощутимым. По данным экономистов Goldman Sachs, около 80% всех банковских кредитов под коммерческую недвижимость предоставляются региональными банками. Недавно шорт-продавцы усилили ставки против коммерческих арендодателей, указывая на то, что они считают, что рынок будет продолжать снижаться в условиях ограничения доступа к кредиту со стороны региональных банков.

Оценка недвижимости является наиболее объектом скупок в мировом масштабе и третьим в США, согласно S&P Global. Так насколько серьезной является эта угроза для экономики? В интервью Before the Bell мы поговорили с Хандером Снайдером, старшим экономистом коммерческой недвижимости в "First American", чтобы узнать. Это интервью было редактировано для большей ясности и краткости.

Before the Bell: Почему инвесторам важно обратить внимание на ситуацию с коммерческой недвижимостью прямо сейчас?

Хандер Снайдер: Банки имеют много активов в сфере коммерческой недвижимости. Это влияет на стабильность банковской системы. Так что состояние рынка оказывает влияние на всю экономику, даже если вы не интересуетесь коммерческой недвижимостью самой по себе. Насколько плохо обстоят дела сейчас? Рост цен замедляется, а для некоторых классов активов он начинает снижаться. Офисные помещения оказались в более трудной ситуации, по понятным причинам. Теперь и частное кредитование отрасли также начинает замедляться — банковское кредитование начало иссякать задолго до случая с Silicon Valley Bank. Кредиты стали редкими для всех объектов коммерческой недвижимости, и дополнительное банковское банкротство только усугубляет эту тенденцию.

Какое влияние может оказать банковская нестабильность на ситуацию?

Я думаю, что более тщательный контроль со стороны регуляторов ждет малые банки, которые чаще всего имеют большие объемы кредитов под коммерческую недвижимость. Это означает, что малые и средние банки будут еще больше сужать критерии для выдачи кредитов, что затруднит получение займов. Сыграет ли здесь свою роль возможность приближающейся рецессии? Отток кредита и его дороже становится сложно понять, насколько действительно стоят здания. Появляется разрыв между продавцами и покупателями: продавцы хотят получить цены за конец 2021 года, а покупатели говорят: «мы не знаем, сколько стоит недвижимость, поэтому предлагаем вам заниженную цену». Подобные ситуации уже случались и этот разрыв в ценах приводил к снижению активности в сфере сделок.