Коммерческая недвижимость – следующая картинка, готовая упасть?

Несмотря на то что предсказать следующую кризисную ситуацию сложно, инвесторы сейчас обращают особое внимание на растущие риски на рынке коммерческой недвижимости и их возможное отражение на банковской системе и широкой экономике. Рост процентных ставок, замедление экономики и увеличение вакансий в офисных зданиях оказали влияние на этот сектор в последние годы. Теперь ожидается кредитный кризис на фоне роста стоимости финансирования для банков, что может только усугубить его проблемы. Однако, по нашему мнению, хотя риски в сфере коммерческой недвижимости и действительно возросли, они не представляют широкой системной угрозы.

Проблемы, накапливающиеся для коммерческой недвижимости

Одно из производных последствий недавнего напряжения в банковской сфере, на которое рынок обратил внимание, — это спрос на доступность и стоимость финансирования для займов на коммерческую недвижимость. Растущую долю займов на коммерческую недвижимость от банков обслуживают региональные и местные банки в последние годы, и сейчас это составляет около 70%. Учитывая недавние крахи SAVB и SBNY, у которых была значительная доля займов на коммерческую недвижимость в их общем портфеле кредитов, рынок начал опасаться, что регулятивные меры в отношении этих банков станут более жесткими, что приведет к ограничению доступа к кредитованию.

В то же время, проблемы банков только усугубляют тревоги относительно недавнего спада стоимости коммерческой недвижимости на фоне быстрого роста процентных ставок. Инвесторы все более сосредотачиваются на общем объеме невозвращенных долгов на коммерческую недвижимость и способах их рефинансирования. Общий объем задолженности по коммерческой недвижимости составляет около 5,4 триллиона долларов, а сумма долгов, которые должны погаситься в 2023 и 2024 годах, составляет 1,2 триллиона долларов (за исключением жилой комплексной недвижимости). Высокие затраты на финансирование только усугубляют существующие проблемы обслуживания долга, особенно в сферах офисных помещений и определенных сегментах розничной торговли, где денежные потоки стали затруднены из-за постпандемического поведения.

Хотя давление возрастает, заголовки худше, чем реальность

Вопросы о рефинансировании по более высоким ставкам важно рассмотреть в контексте масштаба проблемы. Следует отметить, что сегмент офисных помещений, который, как уже упоминалось, является одним из самых проблемных секторов коммерческой недвижимости, составляет всего 15% от общей стоимости коммерческой недвижимости. В настоящее время планируется реструктуризация примерно 125 миллиардов долларов ипотечных кредитов на офисные помещения в течение ближайших 3 лет.

Большие названия компаний все еще вызывают тревогу у инвесторов - даже гиганты, такие как Blackstone, PIMCO, Brookfield, Simon Properties, находятся в новостях из-за высокопрофильных дефолтов на коммерческую недвижимость. Однако важно помнить, что даже гигантские финансовые компании иногда сталкиваются с неэффективными инвестициями. В таких случаях более финансово осмотрительным решением является попытка реструктуризации кредита или вернуть ключи кредитору. Хотя такие случаи, безусловно, привлекают внимание СМИ, они не являются представителями системных проблем.

Кризис ликвидности, подобный 2008 году, маловероятен

Не преуменьшая текущие проблемы в сфере коммерческой недвижимости, мы подчеркиваем, что мы не считаем вероятным повторение кризиса ликвидности 2008 года, когда капитальные рынки фактически закрылись для финансирования. По нашему мнению, здоровье банковской системы в целом и условия ликвидности на рынке существенно улучшились по сравнению с периодом глобального финансового кризиса. Капитал на инвестиционном рынке облигаций высокого качества и с повышенным риском, а также на рынке предпочтительных ценных бумаг, остается доступным; инвестиционные компании на рынке коммерческой недвижимости продолжают получать необеспеченные займы; линии кредита остаются открытыми для большинства рынка недвижимости инвестиционных компаний; и ипотечный долг на обеспеченные недвижимостью объекты продолжает поступать, хотя и с более высокими ставками и более консервативными нормами кредитования.

Состав кредиторов также значительно улучшился по сравнению с глобальным финансовым кризисом. Доля кредитов CMBS, являющихся наиболее рискованным типом кредитования коммерческой недвижимости, сейчас составляет существенно меньшую часть общей задолженности. В то же время доступ к рынку CMBS существенно снизился, и колебания доходности государственных облигаций сделали его крайне сложным для хеджирования рисков.

Итог: Вероятность дефолтов высока, но риски коммерческой недвижимости управляемы

Хотя уровень дефолтов, вероятно, увеличится, доступ к капиталу станет ограниченнее, а условия кредитования станут более строгими в ближайшей перспективе, мы считаем, что риски коммерческой недвижимости для банков на данный момент управляемы, и потери даже в случае серьезного спада вероятнее всего вызовут давление на прибыль, а не на истощение капитала. Мы не считаем, что потери в портфелях банков возрастут до уровней, наблюдавшихся в период 2008-2009 годов, когда высокие потери по кредитам для строительства и земельным кредитам вызваны кризисом на рынке жилья и ипотеки.

В целом, более серьезное экономическое затяжное состояние в период 2023-2024 годов может ускорить кредитные проблемы, которые в противном случае были бы избежаны или растянуты на более длительный период, что может оказать давление на рост прибыли и доходности банков. Тем не менее, величина потенциальных потерь остается управляемой, и мы ожидаем, что значительное ухудшение ситуации на рынке коммерческой недвижимости или ее подсегментов, таких как коммерческие офисы, повлечет за собой давление на акции банков, как из-за риска снижения прибыли и доходности, так и из-за возросших опасений о возможном распространении кризиса на другие виды активов.