Коммерческая недвижимость: кризис еще хуже, чем Великий финансовый кризис - Morgan Stanley и другие 5 топ-институтов.

Большие банки, исследовательские и консультационные фирмы высказываются о состоянии сектора коммерческой недвижимости с прогнозами и оценками, которые варьируются от снижения цен "хуже, чем во время Великого финансового кризиса" до преодолимых вызовов в условиях высоких процентных ставок и ужесточения кредита, что привело к увеличению стоимости займов и увеличению дефолтов.

Кажется, что в отношении офисного сектора существует консенсус о наибольшем риске в связи с широким переходом к работе из дома, вызванном пандемией, что привело к снижению спроса. Однако, как это повлияет на общий рынок, зависит от того, кого вы спросите.

Чтобы лучше понять, что может произойти дальше с коммерческой недвижимостью, давайте взглянем на недавно опубликованные доклады от Capital Economics, PwC, Morgan Stanley, Bank of America, UBS и Goldman Sachs.

Capital Economics

Capital Economics говорит, что стоимость офисов вряд ли восстановится к 2040 году. В докладе заместителя главного экономиста по недвижимости Кирана Райчуры, Capital Economics сравнивает офисный сектор с торговыми центрами, которые, по его словам, не восстановились. Оба сектора испытывают недостаток спроса, и в случае офисов это связано с переходом к работе из дома. Исследовательская фирма предполагает, что "35% падение стоимости офисов, которое мы прогнозируем к концу 2025 года, вероятно не будет восстановлено даже к 2040 году", что означает, что стоимость офисов, вероятно, не достигнет своих предпандемических пиков в течение следующих 17 лет.

Причина в том, что использование офисов снизилось до 50% от предпандемических уровней (которые уже были на уровне 70% -75%). Это низкое использование заставляет компании сокращать свои физические площади, что приводит к повышению уровня вакантности до 19% в первом квартале этого года по сравнению с 16,8% в последнем квартале 2019 года. Однако Райчура говорит, что реальное увеличение приблизительно в два раза больше при учете подвакантных помещений. Таким образом, уровень вакантности офисов уже увеличился больше, чем у торговых центров с 2016 по 2023 год. Кроме того, крупные владельцы офисов уже возвращают свою заброшенную недвижимость владельцам кредитных организаций, что, по мнению фирмы, вероятно, увеличится после увеличения просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам, замеченных в мае. В то же время инвесторы в недвижимость постепенно отказываются от инвестиций в офисы. После более чем трех лет спада показатель доходности инвестиционных фондов в офисы упал на более чем 50% по сравнению с общим показателем доходности инвестиционных фондов, что аналогично снижению показателя доходности инвестиционных фондов торговых центров в начальные годы коррекции розничного сектора, отмечает Capital Economics. Это все говорит о том, что дорога впереди для владельцев офисов будет "трудной", как сказал Райчура, не уделяя внимания общему состоянию коммерческой недвижимости.

PwC

PwC утверждает, что коммерческая недвижимость не находится в кризисе. В промежуточном прогнозе PwC просто говорит, что коммерческая недвижимость не разрушается. Несмотря на повышение процентных ставок Федерального резерва, что привело к увеличению стоимости займов, и пандемию, которая изменила способ работы людей, PwC утверждает, что всё ещё есть возможности для сделок в будущем. "Мы считаем, что сектор не находится в кризисе, так как успешные сделки будут находить возможности, и зеленые побеги видны во всех подсекторах, включая многообещающий офисный подсектор", - отмечает PwC.

Тем не менее, объемы сделок снизились во всех подсекторах коммерческой недвижимости в первом квартале этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года. Объем сделок с офисами снизился на 68%, с гостиницами - на 55%, с промышленностью - на 54%, гласит доклад. Тем не менее, PwC ожидает возвращение активности аренды и потока сделок при улучшении процентных ставок и экономической политики. Однако на данный момент сектор будет продолжать сталкиваться с препятствиями, и сделочникам может потребоваться проявить креативность. "Коммерческие активы недвижимости сталкиваются с несколькими вызовами на фоне повышенных процентных ставок и сокращенного спроса банков на кредитование в этой сфере", - говорит PwC.

Morgan Stanley

Morgan Stanley прогнозирует что-то "хуже, чем во время Великого финансового кризиса" в их медвежьем прогнозе. Лиза Шалетт, главный инвестиционный директор Morgan Stanley Wealth Management, видит "огромное препятствие" впереди для коммерческой недвижимости, особенно для офисных помещений, которые испытывают рост уровня вакантности и снижение стоимости с момента пандемии. В то же время весь сектор сталкивается с волной сроков займов, вероятно, в условиях более строгих требований к кредитованию.

Bank of America

Bank of America считает, что вызовы "управляемы" по трем причинам. Аналитики Bank of America неоднократно подчеркивают, что вызовы, стоящие перед коммерческой недвижимостью, управляемы, и приводят несколько причин. Но сначала давайте взглянем на то, что Bank of America считает двумя основными вызовами. Первый - высокая инфляция, которая привела к повышению процентных ставок Федерального резерва, что делает обслуживание коммерческих ипотечных кредитов более затратным. Второй - удаленная работа, которая оказалась продолжением пандемии и существенно снизила спрос. "Мы приходим к выводу, что вызовы реальны и значительны, но по нескольким причинам они управляемы и не представляют системного риска для американской экономики", - пишут аналитики Bank of America.

Какие же есть причины? Во-первых, есть тактики финансирования, которые заемщики коммерческой недвижимости могут использовать, чтобы избежать дефолта по своим долгам, такие как модификации и продления кредитов. Поэтому 17% кредитов, которые аналитики утверждают, что истекают в этом году, могут быть рефинансированы с использованием тактик, которые потенциально защитят затрудненных заемщиков от повышенных затрат в сегодняшней экономической среде. Во-вторых, аналитики Bank of America утверждают, что офисные помещения составляют 23% от всех ипотечных кредитов коммерческой недвижимости, но только 3,8% от общей суммы коммерческой недвижимости. Наконец, улучшения в кредитовании после Великого финансового кризиса означают, что кредиты стали менее рискованными. Аналитики Bank of America обнаружили, что показатели покрытия долга сервисом значительно выше, а показатели коэффициента заемных средств к стоимости недвижимости значительно ниже, что свидетельствует о сдвиге от лояльного кредитования до Великого финансового кризиса.

UBS

UBS утверждает, что "заголовки хуже, чем реальность", но в случае рецессии ситуация может ухудшиться. Аналитики в международном инвестиционном банке UBS утверждают, что "заголовки хуже, чем реальность", и повторение ликвидности 2008 года маловероятно. В своем менее пессимистическом тоне аналитики утверждают, что примерно 1,2 триллиона долларов из общей суммы в 5,4 триллиона долларов коммерческого недвижимого долга (кроме многоквартирных зданий) должны истечь, вероятно, по более высоким процентным ставкам. Тем не менее, ожидается, что это добавит к существующим проблемам в офисном секторе (который, по их словам, составляет 15% от общей стоимости коммерческой недвижимости), вместо возникновения системного риска. Но это означает, что владельцы офисных помещений могут быть более склонными к дефолту по своим долгам. "В настоящее время запланировано около 1,3 миллиарда долларов офисных ипотечных кредитов, которые должны истечь в ближайшие три года", пишут аналитики. "Возможно, некоторые из этих кредитов придется реструктурировать, но масштаб проблемы несравним со свыше 2 триллионами долларов банковского капитала. Доля офисов в банках составляет менее 5% от общих кредитов и всего 1,9% для крупных банков".