Как сокращение регуляций может изменить рынок жилья США: 10 млн домов в дефиците

Белый дом утверждает: дефицит жилья в США равен 10 миллионам

Для тех, кто следит за недвижимостью США, новый экономический отчёт Белого дома предлагает знакомую, но резкую формулировку: по оценке экономистов администрации, в стране сейчас не хватает 10 миллионов домов. Это заявление появилось в главе отчёта, посвящённой жилью, и стало основой для пакета предложений по снижению регуляторных барьеров, которые, по мнению авторов, поднимают стоимость строительства на более чем $100 000 за дом.

Мы не можем пройти мимо этой цифры: дефицит в 10 млн жилых единиц — это аргумент, который Белый дом использует в политической борьбе и в экономическом планировании. В этом материале мы разберём, что конкретно говорит отчёт, какие риски и возможности он выявляет для покупателей, инвесторов и экспатов, и какие практические шаги стоит ожидать на рынке недвижимости.

Что именно говорит отчёт: базовые тезисы

Отчёт, подготовленный сотрудниками Совета экономических советников Белого дома, делает несколько конкретных утверждений:

• По их оценке, если бы строительство одиночных домов сохранилось на историческом темпе, в стране было бы на 10 млн домов больше.
• С 2000 года цены на жильё выросли на 82%, тогда как доходы домохозяйств увеличились лишь на 12%.
• Разные регуляторные требования и связанные с ними издержки авторы называют «бюрократическим налогом» и оценивают их вклад в стоимость строительства в более $100 000 на дом.
• Снижение этих издержек, по их расчёту, могло бы подтолкнуть строительство до 13,2 млн новых домов, добавить в среднем 1,3 процентных пункта к годовому экономическому росту в следующем десятилетии и поддержать 2 миллиона рабочих мест в производстве и строительстве.

Эти цифры дают инструмент для политической коммуникации: можно показать избирателю конкретную связь между регулированием, ценой и доступностью жилья. Но между цифрами и реальными результатами есть несколько важных оговорок, о которых ниже.

Как регуляции повышают стоимость строительства

Отчёт концентрируется на трех группах регуляторных факторов, которые, по мнению авторов, замедляют строительство и увеличивают цену конечного продукта:

• изменения строительных кодов и необходимость приведения проектов в соответствие;
• административные издержки на согласования, разрешения и зонирование;
• требования по стандартам энергии и оборудования, введённые в последнее время.

Авторы подсчитывают, что суммарное влияние этих факторов превышает $100 000 на новый дом. Мы считаем, что такая оценка важна, но её нужно читать в контексте: часть расходов действительно связана с обеспечением безопасности и качества строительства, часть — с бюрократией и локальной политикой зонирования.

Практическое значение для покупателей и инвесторов:

• Рост стоимости строительства напрямую давит на предложение новых домов и на цены перепродажи.
• В регионах с жёстким зонированием и сложной процедурой согласования строительство одиночных домов остаётся самым дорогим.
• Для инвестора это сигнал: проекты с возможностью оптимизации согласований имеют более высокую доходность.

Энергетические стандарты: экономия на счетах или рост первоначальных издержек?

Отчёт атакует стандарты энергоэффективности, введённые администрацией Байдена, указывая на то, что новые требования к кондиционерам, водонагревателям и воздуховодам могут добавить до $31 000 к стоимости нового дома по оценке Национальной ассоциации строителей домов (NAHB).

Здесь мы обязаны сказать прямо: экономисты Белого дома правильно фиксируют рост первоначальной цены при ужесточении требований, но нужно учитывать обратную сторону расчёта — коммунальные расходы во времени. Авторы отчёта цитируют анализ NAHB, где говорится, что окупаемость дополнительных затрат может занять до 90 лет, то есть для многих покупателей экономический смысл таких вложений будет сомнителен.

Следует учитывать два момента:

• На региональном уровне экономическая логика разная: в жарких или очень холодных территориях более эффективные системы окупаются быстрее за счёт меньших счетов за энергию.
• Правовые баталии уже идут: федеральные стандарты оспаривают в судах 15 штатов под руководством республиканских властей, и в марте федеральный суд в Техасе поддержал иск этих штатов против стандартов.

Политический контекст: распоряжения Белого дома и риски

В марте президент подписал два исполнительных указа, которые направлены на сокращение регуляторного бремени и на облегчение доступа на ипотечный рынок для небольших банков. Это реальные административные шаги, но ключевой вопрос в том, насколько они трансформируются в законодательные изменения на уровне штатов и муниципалитетов — именно тут принимаются решения о зонировании и строительных нормах.

Внутренняя логика политики говорит о нескольких конфликтных напряжениях:

• Президент публично заявлял, что не хочет снижать цены на жильё, потому что хочет защитить стоимость активов существующих собственников. Эта позиция конфликтует с идеей стимулировать массовое строительство для снижения цен.
• Демонтаж некоторых стандартов энергоэффективности может уменьшить цену строительства, но повысит расходы домохозяйств на коммуналку в будущем. Это политический выбор между краткосрочной доступностью и долгосрочными затратами.
• Принуждение к изменению правил на уровне штатов при помощи федеральных средств (например, привязывание финансирования) может вызвать правовую оппозицию и усилить местное сопротивление.

Мы оцениваем это так: администрация имеет аргументы для избирателей средней возрастной группы и тех, кто моложе 40 лет, где проблема доступности особо чувствительна, но реализация планов встретит административные, политические и юридические барьеры.

Как ипотечные ставки и инфляция связаны с доступностью жилья

Отчёт также отмечает, что долгое время низкие 30-летние ставки маскировали дисбаланс между ростом цен на жильё и доходами: с 2000 года цены выросли на 82%, доходы — на 12%. После пандемии и роста инфляции ставки увеличились, и средняя ставка по 30-летней ипотеке поднялась до 6,37%.

Что это значит в реальной жизни покупателя?

• Даже при той же номинальной цене дома рост ставки делает ежемесячный платёж существенно выше, что уменьшает доступность.
• Для инвесторов рост ставок снижает леверидж и может изменить расчет доходности проектов.

Таким образом, регулирование — лишь одна сторона медали.