Как социалистический потолок по ипотечному кредитованию во Франции обернулся против Макрона

В последние 18 месяцев владельцам ипотек было крайне трудно. Увеличение процентных ставок по всему миру значительно повысило стоимость кредитов, что осложнило первую покупку жилья для новичков и усложнило финансовое положение заемщиков, которым пришлось переходить на намного более высокие ставки по истечении срока действия их ипотек. В Великобритании правительство столкнулось с требованиями вмешаться и предотвратить дальнейшее повышение ставок со стороны кредиторов, но все усилия оказались безуспешными. В отличие от этого, во Франции уже была введена система рыночного регулирования. Долгосрочный предел процентной ставки по ипотечным кредитам во Франции был создан для защиты потребителей от роста ставок. Однако в прошлом году этот механизм оказал обратное действие, что сделало кредитование неприбыльным для банков, что в результате привело к снятию некоторых продуктов с рынка.

Taux d’usure, введенный в 2016 году, устанавливается Банком Франции и определяет максимальный процент, который кредитор может начислить по ипотечному кредиту с фиксированной ставкой. Эта ставка рассчитывается исходя из средней ставки за последние три месяца, увеличенной на треть этой цифры. Когда Европейский центральный банк начал поднимать процентные ставки, установленный предел не смог адаптироваться к новым условиям, в результате чего затраты банков на привлечение средств для кредитования стали неприемлемыми, если учитывать необходимость оставаться ниже этого порога. Фиона Уоттс, управляющий директор компании International Private Finance, отметила: "В сентябре предел был настолько низким, что кредитование становилось неприбыльным. Поэтому банки решили просто отказаться от этих продуктов".

В ответ на это центральный банк изменил частоту пересмотра данного предела в феврале 2023 года, увеличив ее до ежемесячной, так что кап теперь обновляется, но все еще основан на данных предыдущего квартала. Однако изменения предполагаются только на один год. На последнем пересмотре, установленном в декабре, предел для ипотеки с фиксированной ставкой на срок более 20 лет составил 6,11%, а для кредитов на сроки от 10 до 20 лет - 5,8%. В последнем квартале 2023 года средняя ставка по фиксированному 20-летнему кредиту составила 4,58% и 4,35% для сроков от 10 до 20 лет. Снижение доступности ипотечных продуктов привело к резкому сокращению числа одобренных заявок. С августа 2022 года по август 2023 года объем новых ипотечных кредитов практически сократился вдвое, упав с €18,9 млрд (£16,24 млрд) до €9,9 млрд (£8,51 млрд), что составило падение на 47%. Из-за роста ставок цены на жилую недвижимость также оказались под давлением. Во Франции ипотечные кредиты на фиксированных условиях обычно оформляются на срок около 20 лет и более, поэтому возможность зафиксировать более высокую ставку становится более обременительной, чем в Великобритании, где большинство фиксированных ставок действуют в течение двух- или пятилетнего периода.

Спрос на жилье значительно снизился, и объём продаж на вторичном рынке снизился на 20% за год по сравнению с предыдущими 12 месяцами. Матье Рагон, генеральный директор компании French Private Finance, сообщил: "В большинстве случаев в 2023 году заявки на ипотечные кредиты были крайне сложными во Франции. В один момент около 50% заявок отказывали". Это затрудняло процесс для тех, кто собирался приобрести свою первую недвижимость, не потому что клиенты не подходили по критериям, а просто потому что банк не мог предложить им приемлемое решение. Долгосрочные кредиты стали некоторой защитой от резкого увеличения процентных ставок, что, в свою очередь, помогло сохранить цены на недвижимость. Длительный срок уменьшает количество владельцев ипотек, которые столкнутся с финансовыми трудностями при рефинансировании на гораздо более высокие ставки, проблема, с которой столкнутся около 1,5 миллиона домовладельцев в Великобритании по окончании их ипотечных сделок в этом году. Цены на жилье во Франции упали на 1,1% в третьем квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В Великобритании цены упали на 6,1% за год до сентября, согласно данным Knight Frank. Это стало крупнейшим годовым падением с 13,4% в третьем квартале 2009 года.

Поскольку возможности заимствований продолжают сжиматься, французский банк Groupe BPCE ожидает, что объемы сделок с существующими объектами недвижимости снизятся еще на 5% в 2024 году, причем цены также упадут, но в меньшей степени. Банк предполагает, что цены упадут на 3% в этом году с числом новых ипотечных кредитов, сократившимся примерно на 20%. Регламенты по достижению нулевых выбросов также могут негативно сказаться на ценах. Однако рынок может столкнуться с еще одним потрясением, поскольку новые нормы по экологической эффективности угрожают обрушить цены на старые здания. В стране насчитывается около 37 миллионов домов, и почти пятая часть из них (5,2 миллиона) классифицируется как наименее эффективные, имеющие рейтинги F или G, согласно правительству Франции. В рамках дорожной карты страны к нулевым выбросам к 2050 году необходимо будет утеплять 370,000 домов ежегодно до 2030 года, после чего этот показатель должен вырасти до 700,000 в год. Однако текущий темп модернизации значительно ниже этой цели и составляет около 50,000 - 100,000 зданий ежегодно. Французский президент уже обязал владельцев наиболее неэффективных домов оплачивать €800 за "регуляторные энергетические аудиты", если они хотят продать свою недвижимость.

Это в свою очередь отрицательно сказывается на количестве заявок на ипотеку. Моника Бисси, партнер финансового консультанта Enness Global, заявила, что в некоторых случаях банки требуют от покупателей недвижимости с низкими рейтингами провести модернизацию в течение определенного времени в рамках условий кредитования. Если они этого не сделают, кредитор может потребовать досрочное погашение кредита. Джейсон Портер, финансовый консультант из компании Blevins Franks, согласен с тем, что кредиторы всех уровней - от обычной жилой недвижимости до ультра-премиум классов - стали более настороженно относиться к объектам с низкими рейтингами по энергоэффективности. Он также добавил: "Это приводит к более низким оценкам. В результате вы можете не получить желаемую сумму кредита или вам может потребоваться платит более высокий процент". Некоторые банки вообще не выдают кредиты под объекты с низкой энергоэффективностью, поскольку новые нормы могут сделать такие здания невостребованными без вложений в их модернизацию, а другие банки устанавливают фиксированные критерии для объектов, которые будут финансироваться. По данным Groupe BPCE, около 74% потенциальных покупателей жилья считают рейтинг энергоэффективности решающим фактором при выборе недвижимости. Лишь 14% утверждают, что это не повлияет на их решение. Мелкие арендуемые объекты и индивидуальные дома, скорее всего, будут больше всего подвержены этому влиянию. В этих группах разница между свойствами с рейтингами F или G и D может составлять до 15%.

Стоимость модернизации во Франции за последние годы значительно возросла. Тревор Леггетт, основатель Leggett International Real Estate, утверждает, что эти расходы удвоились - от €1,500 до €3,000 за квадратный метр. Государственные субсидии до €70,000 доступны французским домовладельцам, но многие семьи были исключены из этой системы из-за своих доходов. В Париже для полного получения гранта предельные уровни дохода составляют от €23,500 для одного человека до €51,000 для семьи из пяти человек. В остальной части Франции максимальные гранты предоставляются семьям с доходом от €17,000 до €40,000.

Граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость во Франции, также испытывают негативное влияние неопределенности ипотечного рынка во Франции. Как и в случае с внутренними кредитами, ставки по кредитам для нерезидентов также начали повышаться, что снизило количество доступных вариантов для иностранных покупателей. Однако на этой неделе ставки по ипотеке начали снижаться, что вселяет надежду на возобновление предложений на рынке. Приобретение недвижимости во Франции может быть сложным в плане доступности, если вам нужен ипотечный кредит. Франция установила предельный уровень долговой нагрузки, который не может превышать одной трети вашего дохода - 35%. Это означает, что с месячным доходом в £10,000 максимальная сумма, которая может быть выделена на обслуживание долга, составляет £3,500, включая любые автокредиты, студенческие займы или кредитные карты. Однако банки применяют данное правило по-разному. Некоторые используют ваш валовой доход для расчета платежеспособности, в то время как другие опираются исключительно на чистый доход, что в значительной степени ограничивает ваши возможности заимствований. "Это на самом деле благоприятствует людям с высоким окладом или хорошими бонусами", - говорит Уоттс. "Система совсем иная, чем в Великобритании, поэтому многим нашим клиентам мы объясняем, как именно отличается управление ожидания. Большинство моих клиентов довольно состоятельные, так что они могли бы получить ипотеку, но вот в этом и заключается удивление. Люди не могут в это поверить".

Более того, небольшая часть банков требует от международных покупателей держать значительные суммы на своих счетах в качестве дополнительного обеспечения при получении кредита, по словам Рагена. В прежние годы эта сумма составляла всего €50,000, но теперь она возросла. Некоторые кредиторы ожидают, что покупатели внесут суммы до €200,000, чтобы получить ипотечный кредит, хотя такая сумма считается редкостью, объясняет Уоттс. "На самом деле довольно много покупателей не обязательно нуждаются в ипотеке, но используют ее для обеспечения ликвидности," говорит Джек Харрис, партнер департамента международной жилой недвижимости Knight Frank, отвечающий за юг Франции. "Тем не менее, то, что происходит на ипотечном рынке, влияет на спрос и восприятие покупателей. Однако покупатель из Великобритании, покупающий за наличные, стал очень привлекательным для продавцов во Франции, так как он освобожден от неопределенности".