Как покупка 94 участков в заброшенной деревне превратилась в новый политический конфликт

Как одна сделка стала публичным скандалом

Скандал вокруг покупки земель в Трозене ударил по теме недвижимости Кипра в самый болезненный пункт: власть над землёй и над тем, кто вправе жить на острове. Мы видим не просто сделку — мы видим набор сигналов, которые меняют разговор о рынке недвижимости, демографии и безопасности в восточном Средиземноморье.

Первый абзац должен зацепить, и здесь это просто: недвижимость Кипра перестала быть только экономическим активом. Она стала элементом геополитики. Покупка, оформленная как проект эко-туризма, вызвала обвинения в «тихой оккупации» и запустила цепочку политических реакций.

Суть дела: что произошло в Трозене

Трозена — заброшенная деревня на греко-кипрской части острова, примерно 130 км от разделённой столицы Лефкосы (Никосии). По официальным данным, одна компания, связанная с венгерско-израильским инвестором Уриэлем Кертесом, оформила покупку около 94 участков земли общей площадью примерно 25 акров.

Ключевые детали сделки:

• Покупатель заплатил примерно 70 физическим лицам за права на участки.
• Сделка была представлена как проект по «эко-туризму» и «возрождению» деревни.
• По сообщениям аналитиков, строительство началось без всех необходимых разрешений.
• По оценке исследователей, приобретатель контролирует примерно 70–80% центральных участков деревни и планирует возвести 60 жилых единиц, кемпинг и винодельню.

Местные политики и журналисты прочитали эту историю иначе: концентрация собственности вызывает страх закрытых сообществ и утраты контроля над историческими территориями. Для турок-киприотов Трозена — не просто пустая земля, это бывшая турецкая деревня, покинутая её жителями после насилия 1963–64 годов.

Масштаб: тренд, который выходит за пределы одной деревни

Трозена — видимая вершина айсберга. Данные из греко-кипрского земельного реестра и министерства внутренних дел показывают массовую активность иностранцев на юге острова.

• 1,406 объектов купили граждане Израиля в Ларнаке (2021–январь 2025).
• 1,154 — в Лимассоле за тот же период.
• 1,291 — в Пафосе.
• По состоянию на июль 2025 года нерезиденты из не-ЕС совершили более 53,000 регистраций прав собственности, а ещё ≈29,000 контрактов были в ожидании — в сумме это более 82,000 сделок.

Эксперты указывают, что израильтяне находятся в числе лидеров по национальностям наряду с ливанцами, китайцами и россиянами. Оценки сообщают, что около 15,000 израильтян владеют имуществом на греко-кипрской стороне. После событий октября 2023 года на остров прибыли более 16,000 граждан Израиля, что усилило потребность в религиозной и социальной инфраструктуре — в городах появились синагоги и общинные центры.

Эти цифры показывают, что речь идёт не о случайных покупках второй квартиры на берегу. Речь идёт о комплексных инвестициях: прибрежные проекты, гостиницы, крупные жилые комплексы и массовые покупки деревенских территорий.

Причины тревоги: демография, цены и безопасность

Реакция местных политиков и общин понятна. Вот основные поводы для беспокойства:

• Резкий рост цен на жильё, который делает покупку недоступной для многих местных жителей.
• Преобразование районов в закрытые сообщества с ограниченным доступом для местных.
• Усиление социальной сегрегации и формирование «гетто», доступных в основном иностранцам с ресурсами.
• Потеря контроля над сельскими территориями и локальными культурными объектами.
• Возможные риски для безопасности, если вблизи портов, аэродромов и критической инфраструктуры появляются частные объекты с ограниченным контролем.

Как говорит Зеки Акджам, вице-ректор Севернокипрского филиала Анкарского университета, покупки «это не просто иностранцы, покупающие дома». Он видит системный процесс изменения пространства и структуры владения, который может изменить правовой и территориальный статус некоторых зон.

Геополитический контекст: почему сделки воспринимаются как угроза?

Вопросы собственности на Кипре всегда были политическими. Остров разделён после конфликта 1974 года; были массовые перемещения населения в 1963–64 и в 1974 годах. Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК) провозгласила себя в 1983 году. На этом фоне массовые иностранные покупки на греко-кипрской части имеют и стратегическое измерение.

Аналитики и политические деятели видят связь между экономическим присутствием и укреплением военно-стратегического альянса Израиля, Греции и греко-кипрской администрации. В тексте упоминаются следующие компоненты этого альянса:

• военные учения и обмен разведданными;
• оборонные сделки, включая системы ПВО типа Barak MX;
• энергетические проекты: труба EastMed и соединение электроэнергетических систем (Great Sea Interconnector).

С точки зрения Анкары и власти ТРСК, такие экономические площадки могут служить базами для расширения влияния, создавать логистические узлы или даже сервисы безопасности под видом туристической инфраструктуры.

Реакция Турции была резкой: официальные лица подчёркивают, что они не оставят ТРСК без поддержки. В качестве символа приверженности безопасности было отмечено размещение шести турецких истребителей F-16 на аэропорту Эрджан 9 марта, что воспринимается как демонстрация силы.

Что это означает для покупателя и инвестора: практическое руководство

Как журналист и аналитик, я не даю юридических советов, но предлагаю практические рекомендации для тех, кто рассматривает покупку недвижимости на Кипре.

Преимущества рынка для инвестора:

• высокий спрос на туристическую аренду на побережье;
• продолжающийся приток иностранного капитала и инфраструктурные проекты, которые поддерживают ценовую динамику;
• возможность получения дохода от аренды и повышения капитала в популярных зонах.

Основные риски:

• политическая напряжённость, которая может привести к ужесточению правил продажи или ограничению использования земли;
• отсутствие полного пакета разрешений у застройщиков и риски приостановки или демонтажа объектов;
• репутационные и правовые проблемы при покупке земель, ущемляющих права других общин;
• ценовое давление, из‑за которого местные жители оказываются вытесненными.

Рекомендации перед покупкой:

• требовать полноценную выписку из земельного реестра и проверку истории прав собственности;
• проверять наличие и статус всех разрешений на строительство;
• нанять кипрского адвоката с опытом работы с иностранными сделками;
• оценивать инфраструктурные, налоговые и миграционные последствия владения;
• следить за политическими новостями: в районах с высокой стратегической чувствительностью изменения правил возможны быстро.

Если вы инвестор, у вас есть выбор: участвовать в спросе на побережье с понятными юридическими рамками или входить в более рискованные проекты по выкупу крупных территорий.