Изменения в уведомлениях о выселении вызывают беспокойство у жителей Дубая

Извещения о выселении в Дубае могут быть действительны для арендаторов даже при изменении собственности недвижимости, подтверждают случаи споров в сфере аренды. Последнее решение суда, обращенное в Дубайский центр по разрешению споров в сфере аренды (RDC), указывает на то, что извещение о выселении может быть передано от продавца недвижимости новому покупателю. Ранее новым владельцам при покупке недвижимости с проживающим арендатором требовалось запрашивать новое извещение о выселении на 12 месяцев, даже если извещение уже было предоставлено арендатору через нотариуса. Это открыло возможность для арендатора предоставить, например, 11 месяцев извещения о выселении, только чтобы добавить еще 12-месячное извещение о выселении, если недвижимость была продана новому покупателю. Когда покупателю нужно занять жилье, это является шагом в правильном направлении для таких покупателей и позволяет пересмотреть баланс рынка, сказал Марио Вольпи, директор по продажам в компании недвижимости AX Capital в Дубае.

Однако, хотя статья 25 закона 33 от 2008 года о извещениях о выселении остается прежней, способ толкования этого закона в суде изменился, так что извещение привязывается к собственности, и обе стороны защищены. Людмила Ямалова, управляющий партнер юридической фирмы HPL Yamalova and Plewka, сказала, что новая интерпретация обеспечивает стабильность. "В конце лета 2023 года мы видели первый случай в RDC, который применил другую интерпретацию [выселений]", - сказала она. "С тех пор было по крайней мере 10 случаев, когда извещение о выселении в конечном итоге привязывалось к собственности, а не ограничивалось только тем, кто его предоставил. Вы хотите предоставить некоторую стабильность, но вы не хотите ограничить инвесторов настолько, что это перестает иметь смысл владеть недвижимостью. "Если вы действительно инвестор, если вы хотите заработать деньги, у вас есть возможность получить извещение о выселении на 12 месяцев, чтобы распорядиться недвижимостью. Вы можете полагаться на это уведомление, чтобы все были защищены. Это достигает правильного баланса."

Людмила Ямалова заявляет, что способ предоставления извещений о выселении в Дубае обеспечивает стабильность. Арендодатель может прекратить действие контракта, если извещение о выселении правильно предоставлено через нотариуса, по крайней мере, за 12 месяцев до. Любое решение, принятое в RDC, может быть обжаловано и не всегда служит прецедентом для подобных случаев в будущем. В нынешнем бурно развивающемся рынке жилья с взлетными прокатами дубайские арендаторы и владельцы недвижимости не раз противостояли друг другу. Дубайское управление земель и Управление по регулированию недвижимости имеют четкие руководящие принципы, защищающие арендаторов от недобросовестных арендодателей, а также обеспечивают стабильность на подъемном рынке недвижимости.

По закону арендодателям разрешается увеличить арендную плату в соответствии с правительственным индексом, принимая во внимание среднюю арендную плату за аналогичные объекты. Эти правила распространяются только на Дубай, так как в каждом эмирате есть свои собственные регулирования рынка недвижимости. Дубайский индекс арендной платы - это онлайн-калькулятор, позволяющий арендаторам проверить текущие рыночные тарифы. Если текущая арендная плата отличается на 10 процентов от средней арендной платы за аналогичные объекты в том же районе, арендная плата не может быть увеличена. Если она меньше на 11% до 20%, арендная плата может быть увеличена на максимум 5%, а на 10%, если арендатор платит от 21% до 30% ниже рыночной ставки.

Арендодатели должны уведомлять арендаторов за 90 дней обо всех изменениях в договоре, включая сумму ежегодной арендной платы. Если арендодатель увеличивает арендную плату вне индекса аренды или выставляет извещение о выселении вне разрешенных причин, арендаторы могут возражать против действия через RDC. Доктор Хассан Эльхаис, юридический консультант в юридической фирме Awatif Mohammad Shoqi Advocates & Legal Consultancy, сказал, что условия выселения являются ясными. "Есть конкретные причины, по которым арендодатель может запросить выселение после окончания срока действия договора аренды", - сказал он. "К ним относятся реконструкция объекта, восстановление, которое невозможно осуществить во время непрерывного проживания арендатора, личное использование владельцем или их ближайшими родственниками или продажа объекта. В этом случае уведомление должно быть предоставлено за не менее чем за 12 месяцев до даты изгнания через нотариуса или заказную почту."

"Точность уведомления может быть оспорена арендатором, если уведомление было ненадлежащим образом представлено через нотариуса или заказную почту, если не был уважен минимальный срок уведомления, либо причины, указанные в уведомлении, не были действительными причинами, допустимыми в законе, или были недостоверными". Эксперты по недвижимости говорят, что все больше людей в Дубае стремятся к покупке собственного жилья, чтобы избежать столкновений с арендодателями. В первые девять месяцев 2023 года в Дубае было зарегистрировано 116 116 новых операций с недвижимостью на сумму более 429,6 миллиарда дирхамов (117 миллиардов долларов), увеличение операций примерно на 40 процентов за 12 месяцев. "Законы об аренде в ОАЭ не устанавливаются на прецеденте, и это на 100 процентов зависит от судьи дня, в зависимости от случая. Иногда у вас может быть два идентичных случая с разными результатами", - сказал Марио Вольпи, директор по продажам в недвижимости AX Capital в Дубае. "Рынок определенно движется к гораздо большему количеству конечных...

Новость опубликована 07 февраля 2024 г., 10:27 утра.