Испанские недвижимостью надеются избежать падения гиганта Signa.

Строительство Elbtower в Гамбурге разработано агентствомнедвижимости Signa.

Гигантская австрийская компания Signa не повергнет испанских крупных недвижимостных компаний, так как они не ожидают, что ее финансовая стабильность и котировки повлияют на их дела. К такому выводу пришли различные эксперты, с которыми мы общались. Однако, в случае продолжения снижения стоимости активов, это может вызвать тревогу в отношении некоторых малых компаний.

На прошлой неделе Signa заявила, что подала заявление о банкротстве (аналогично заявлению о несостоятельности компании на стадии преконкурсного управления в Испании) в суде Вены.

По расчетам JP Morgan и Bloomberg, у этой некотирующейся компании недвижимости активы на сумму 27 миллиардов евро и около 13 миллиардов евро у дочерних компаний холдинга. Это самая серьезная кризисная ситуация в отрасли с 2008 года.

Среди ее активов находятся здание Крайслер в Нью-Йорке, отель Бауэр в Венеции, в Германии она контролирует универмаги KaDeWe и сеть магазинов Galeria, а в Лондоне - универмаг Selfridges.

Кроме того, она строит в Гамбурге 64-этажный небоскреб Elbtower, самое высокое офисное здание в стране.

Быстрый рост процентных ставок с практически 0% до 4,5%, а также соответствующее снижение стоимости недвижимости привели к ситуации несостоятельности группы, основанной и контролируемой Рене Бенко.

В прошлом этот магнат хвастался тем, что только британская королевская семья и католическая церковь могут соперничать со своим набором недвижимости.

Эксперт по сделкам в недвижимости объясняет, что, помимо Signa, Германия особенно сталкивается с проблемой в области недвижимости и строительства жилых домов из-за высокого уровня задолженности компаний, что приведет к тому, что банки потребуют внесения дополнительного капитала от акционеров в качестве условия рефинансирования, и в случае, если инвесторы не смогут предоставить собственные средства, они столкнутся с проблемами.

Однако такое развитие событий не ожидается в Испании. "Мы считаем, что нет причин думать о риске заражения", говорит Мигель Мартинес, директор корпоративных финансов Colliers. "Основная причина заключается в том, что уровень задолженности испанских недвижимостных компаний очень умеренный в результате консервативной рисковой политики, применяемой банками в последние годы", - добавляет он.

Мы не видим угрозы заражения испанской недвижимостью.

Эксперт по сделкам в недвижимости объясняет, что, помимо Signa, Германия особенно сталкивается с проблемой в области недвижимости и строительства жилых домов из-за высокого уровня задолженности компаний, что приведет к тому, что банки потребуют внесения дополнительного капитала от акционеров в качестве условия рефинансирования, и в случае, если инвесторы не смогут предоставить собственные средства, они столкнутся с проблемами.

• "Мы считаем, что нет причин думать о риске заражения", говорит Мигель Мартинес, директор корпоративных финансов Colliers.
• "Основная причина заключается в том, что уровень задолженности испанских недвижимостных компаний очень умеренный в результате консервативной рисковой политики, применяемой банками в последние годы", - добавляет он.

Так же самое касается и соким (компаний, торгующих на фондовом рынке, занимающихся инвестициями в недвижимость) компаниям, как объясняют из Renta4: "В целом, сокими, торгующими на непрерывном рынке и на Ибекс-35, уровень задолженности вполне умеренный", с коэффициентом заемных средств по отношению к стоимости активов менее 40%, "и без значительных погашений долга до 2026 года, когда неожидаемо высокий курс процентных ставок не предвидится".

"Мы не видим угрозы заражения испанской недвижимостью", согласен Иньиго Ласпиур, старший директор по корпоративным финансам CBRE, также в отношении строительных компаний. "У испанских строительных компаний очень консервативная структура капитала с низким уровнем задолженности около 20% относительно стоимости активов, а рынок финансирования в последние годы был очень строгим в отношении финансирования строительных проектов. Это делает эти компании устойчивыми к возрастанию затрат на финансирование и строительство", - добавляет он.

Мартинес из Colliers подчеркивает, что несмотря на то, что в целом уровень задолженности у испанских недвижимостных компаний умеренный, корректировки стоимости приводят к нарушению договорных условий в некоторых финансированиях.

"Тем не менее, факт того, что финансирование с самого начала имело умеренные показатели заемных средств к стоимости активов, означает, что есть достаточный запас для переговоров с банком.

Как из Renta4, так и из Colliers объясняют, что до 2024 года ожидаются дальнейшие снижения цен на недвижимость, которые затрагивают эти уровни задолженности. "Однако мы полагаем, что это может отразиться в более ограничительной политике банков в отношении финансирования операций в сфере недвижимости", - отмечает Ласпиур из CBRE.

В Renta4 отмечают, что на бирже также не наблюдается давления на недвижимостные компании, поскольку их балансовая структура "на данный момент остается прочной". Например, в двух социмис, которые торгуются на Ибекс-35, нет следов заражения. Мерлин улучшился на 4,93% в текущем году (16,11% за последние шесть месяцев), а Колониал снизился на 0,16% в 2023 году и вырос на 8,08% за последние полгода.

Таким образом, некоторые крупные компании уже поднялись, чтобы снизить давление.

Например, в прошлом году Merlin использовал значительную часть продажи своего портфеля банковских офисов BBVA на сумму 2 миллиарда евро, чтобы снизить свой уровень задолженности, который находился на уровне 34% относительно стоимости активов на конец первого полугодия. Точно так же Inmobiliaria Colonial воспользовалась последними продажами активов, чтобы устранить сомнения и привести уровень задолженности на уровень 39%.

Пострадавшие акционеры и банки

Семья Бенко контролирует 66% холдинга Signa. Среди акционеров группы и ее филиалов числятся страховые компании, семейные офисы и суверенные фонды. Особо выделяются австрийский строительный магнат Ханс-Петер Хасельштайнер и немецкий Клайс-Михаэль Кюне, а также французская семья Пежо.

Также трудность с Signa оказывает влияние на кредиты различных европейских финансовых учреждений. По данным, собранным Bloomberg, Raiffeisen Bank имеет экспозицию в размере 750 миллионов евро, Julius Baer - 640 миллионов евро, UniCredit - 600 миллионов евро, а также другие, такие как BayernLB, Helaba, DZ Bank или NordLB, среди других. Неизвестно, имеются ли испанские банки среди кредиторов.

Следите за всей информацией Cinco Días на Facebook, X и Linkedin, или в нашем бюллетене Agenda de Cinco Días.