Инвесторы из ОАЭ охотно переходят на Кипр: запросы выросли на 327%

Резкий сдвиг: почему недвижимость Кипра в фокусе инвесторов из Ближнего Востока

За последние месяцы интерес к недвижимости Кипра резко вырос, и это уже заметно в цифрах. По данным инвестиционной компании ERE Property, количество запросов от инвесторов из Ближнего Востока с начала марта увеличилось на 327%. Мы отслеживаем этот тренд и объясняем, что он значит для покупателей, инвесторов и экспатов.

Интерес к недвижимости Кипра подкреплён не только геополитическими факторами в регионе, но и изменениями в европейских программах резидентства, а также налоговыми и правовыми особенностями острова. В первые строки нашего анализа попадает ключевая мысль: для многих состоятельных экспатов, базирующихся в ОАЭ, Кипр сегодня выглядит как доступная и прозрачная альтернатива.

Что именно изменилось: закрытие конкурентов и новые миграционные траектории

ERE Property, которую возглавляет Хелен Мерсер-Джонс, отмечает сочетание двух факторов:

• Усиление геополитической неопределённости на Ближнем Востоке, что заставляет резидентов ОАЭ пересматривать распределение своих активов и место налоговой регистрации.
• Ужесточение или закрытие программ, связанных с покупкой недвижимости, в ряде европейских стран.

Конкретные шаги конкурентов на рынке ЕС, важные для понимания контекста:

• Португалия закрыла имущественный путь в программе "Золотая виза" в октябре 2023 года.
• Испания прекратила подобную программу в апреле 2025 года.
• Греция в 2024 году повысила минимальные пороговые суммы до €800,000 в Афинах, Салониках и на ряде островов.

В этих условиях Кипр остаётся единственной крупной средиземноморской страной ЕС, где ещё сохраняются условия программы, привязанные к покупке недвижимости, в прежнем формате. Это делает остров привлекательным вариантом для тех, кто ищет доступный путь к резидентству в Евросоюзе без возвращения в Великобританию.

Ключевые преимущества Кипра для инвесторов

С точки зрения налоговой и правовой привлекательности Кипр предлагает несколько важных преимуществ, которые прямо упоминает ERE Property:

• Корпоративный налог 15% — один из самых низких в Евросоюзе.
• Режим non-domicile для новых налоговых резидентов: освобождение от налога на дивиденды, проценты и доходы от аренды на 17 лет.
• Отсутствие налога на наследство, налога на богатство и ежегодного налога на имущество.

Эти правила создают сочетание налоговой эффективности и стабильности, которое привлекает международных предпринимателей. Для владельцев капитала и предпринимателей, которые ищут комбинацию налоговой оптимизации и доступа к рынкам ЕС, такие условия имеют реальную экономическую ценность.

Что говорят официальные данные рынка: рост цен и объёмов сделок

Для оценки реальной силы спроса важно смотреть на статистику. Здесь ключевые данные, на которые опираются аналитики:

• Цены на жильё на Кипре выросли на 7,1% в годовом выражении в четвёртом квартале 2025 года (Cyprus Statistical Service).
• В 2025 году иностранным покупателям было продано 7 255 объектов — на 16% больше, чем в 2024 году, что является третьим по величине показателем в истории (Department of Lands and Surveys).
• Общая стоимость сделок на рынке недвижимости Кипра в 2025 году достигла рекордных €6,5 млрд (PwC Cyprus).
• ERE Property фиксирует рост продаж нерезидентам ЕС на 23% и всплеск запросов из Ближнего Востока на 327% с начала марта.

Эти показатели подтверждают не только увеличение интереса, но и реальную конверсию запросов в сделки и значительный приток капитала.

Практическое значение для покупателей и инвесторов: что нужно учитывать

Мы объясняем, какие выводы можно сделать на основе текущих тенденций и какие практические шаги следует предпринять.

• Давление на цены. 7,1% годового роста цен в сочетании с рекордными объёмами транзакций означает, что ожидать дешёвого входа не стоит. Если вы рассматриваете Кипр как объект спекулятивной покупки, учитывайте ускорение ценовой динамики.

• Временной фактор резидентских программ. Программы могут меняться; то, что действует сейчас, не гарантировано навсегда. Многие инвесторы обращаются к Кипру именно потому, что другие пути в ЕС закрылись или ужесточились, поэтому спрос может усилиться ещё больше.

• Налоговая оптимизация возможна, но требует планирования. Режим non-dom выгоден при правильной налоговой структуре; стоит привлекать международного налогового консультанта и кипрского бухгалтера.

• Правовая проверка и безопасность титула. Мы настоятельно рекомендуем нанять независимого кипрского юриста, который проведёт due diligence по участку/квартире, проверит историю прав собственности в Department of Lands and Surveys и обеспечит чистую сделку.

• Модель доходности. Для инвесторов, ориентированных на аренду, важнее оценивать реальные показатели доходности в тех районах, где спрос на долгосрочную и туристическую аренду устойчив. Доходность будет зависеть от локации, типа объекта и сезонности туристического потока.

• Финансирование и валютные риски.