Инвестировать в недвижимость? Прочti это до этого!

Отсутствие финансовой грамотности может побудить людей задуматься о вложении денег в недвижимость. Это провокационное заявление, чтобы так сказать, поэтому позвольте мне объяснить.

Когда вы принимаете во внимание свои финансы, есть три аспекта: сколько вы зарабатываете и стабильность доходов, ваши расходы и способы их контроля, а также шаги, которые вы предпринимаете для планирования будущих расходов, включая пенсию. Чем моложе вы, тем больше вы должны инвестировать в себя: образование, тренинги, расширение своих связей и т. д. Старея, вы должны начать откладывать деньги на пенсию и крупные расходы, такие как покупка автомобиля или дома и т. д.

При приближении к пенсии главное - иметь возможность получать доходы с ваших инвестиций, поддерживать свой образ жизни и уменьшать возможные убытки, так как времени на восстановление будет меньше.

Какое место занимает инвестирование в недвижимость в этом контексте?

Недвижимость неликвидна, имеет высокие управленческие и текущие расходы и, если вы собираетесь использовать кредит для покупки, сопряжена с риском колебаний в кредитных рынках, то есть изменения процентных ставок. Таким образом, она не подходит для пожилых людей, подходящих к возрасту пенсии, или для тех, кто только начинает карьеру и должен направлять свои деньги, время и внимание на обучение и расширение своих связей (что также означает гибкость в выборе места проживания).

Те, кто находится в возрастной категории 35-45 лет (или даже 30-55 лет), могут рассмотреть вложение в недвижимость только в том случае, если они использовали все налоговые льготы, предоставляемые правительством для накопления на пенсию (это практически бесплатные деньги), имеют значительные накопления в международных акциях и облигациях и имеют "запасной фонд" эквивалентный 6-12 месяцам расходов. При наличии вышеуказанных условий они могут рассмотреть недвижимость как вариант инвестиций при условии, что эта инвестиция не превышает 10-15% стоимости их общего портфеля (этот соотношение используется пенсионными фондами и другими фондами социального обеспечения и т.д.).

Но о какой недвижимости идет речь? Не о квартирах с одной или двумя спальнями! Нет. Нет. Нет. Вложение в недвижимость через ETF (Exchange Traded Fund) обеспечивает владельцу ликвидность, диверсификацию и меньшее количество времени, необходимое для управления инвестициями.

ETF - это тип инвестиционного фонда, который торгуется на фондовых биржах, подобно отдельным акциям. Он включает в себя несколько видов недвижимости, таких как жилые, офисные, торговые центры и т. д., которые профессионально управляются и могут быть куплены или проданы через брокерский счет.

Давайте подробнее рассмотрим "ликвидность" и "способность выбрать победителя".

Когда проблема ликвидности становится проблемой платежеспособности? Проблема ликвидности в инвестициях в недвижимость означает сложность быстрого превращения активов в наличные без значительной скидки.

С другой стороны, проблема платежеспособности относится к неспособности инвестора выполнить его долгосрочные финансовые обязательства, такие как погашение долга или обеспечение пенсии. Например, если инвестор взял ипотеку на покупку недвижимости, а стоимость недвижимости значительно снизилась, инвестор может быть должен более, чем стоит недвижимость. В этом случае у инвестора может возникнуть проблема продажи недвижимости и погашения ипотеки, и в конечном итоге он может столкнуться с риском неплатежей или выселения.

Напоминает ли вам это то, что мы испытываем с 2008 года в Юго-Восточной Европе?

Большинство людей, приближающихся к "возрасту инвестиций в недвижимость", то есть 30-35 лет, не имеют таких воспоминаний, потому что они были в школе или университете, когда происходил Великий финансовый кризис (ВФК). Некоторые текущие примеры включают блокирование вывода средств из некоторых крупнейших фондов недвижимости, таких как BREIT Blackstone (69 миллиардов долларов) и (смешная) ссылка в презентации Норвежского суверенного фонда на результаты 2022 года, где указывается, что стоимость недвижимости в фондах, котирующихся на бирже (то есть тех, которые торгуются на фондовом рынке), снизилась на 31%, в то время как стоимость некотируемой недвижимости (то есть тех, для которых цены определяются на основе мнений оценщиков) осталась стабильной/неизменной.

А что насчет вашей способности "выбрать победителя" благодаря своим связям и глубоким познаниям?

В 2008 году Уоррен Баффетт сделал ставку на 1 миллион долларов с лучшими инвесторами хедж-фондов на Уолл-стрит. Он поспорил на то, что за 10 лет простой фонд, отслеживающий индекс, покажет лучшие результаты, чем лучшие хедж-фонды. Результаты оказались поразительными, поскольку акции Баффетта показали среднюю доходность 7,1%, в то время как портфель хедж-фондов дал только 2,2% после учета комиссий. Баффетт выиграл ставку и пожертвовал выигрыш некоммерческой организации. Он посоветовал как крупным, так и малым инвесторам придерживаться низкозатратных индексных фондов, сказав, что когда управляется трлн долларов, и управляющие взимают высокие комиссии, обычно это менеджеры получают прибыль. Компания Standard & Poor's ведет отслеживание результатов активных управляющих и обнаружила, что 84% из них имеют результаты хуже, чем ожидалось, через 5 лет, и 90% - через 10 лет. Выполнение было "хуже, чем можно было ожидать от случая". Несмотря на плохие результаты, все еще вычитаются крупные комиссии.

Прямые инвестиции в недвижимость замечательны! Вы можете видеть и ощупывать свои инвестиции, получать кредиты для их финансирования, получать арендный доход и затем продавать их, когда цены высокие. В то же время это ограничивает вашу гибкость, требует значительных затрат на управление, облагается высокими налогами, и вы не сможете превзойти более простые и ликвидные варианты, доступные на рынке. Но никто не слушает этот совет. Это не останавливает меня от его дачи.

О авторе: Павлос Лоизу, генеральный директор Ask WiRE.