IEE: Последние меры в сфере жилья ухудшают право на частную собственность

Институт экономических исследований (ИЕИ) проанализировал текущее состояние права собственности в Испании и влияние мер, принимаемых правительством и некоторыми автономными сообществами в сфере жилищного обеспечения. Выводы исследования недвусмысленны: это конституционное право находится в кризисе и под угрозой дальнейшего ухудшения. В рамках работы ИЕИ были проанализированы результаты последнего Международного индекса прав собственности (IIDP), подготовленного Альянсом по правам собственности, который охарактеризовывает положение Испании как "разочаровывающее". В данном индексе наша страна занимает 26-е место среди 37 государств, при этом уровень выше среднего по ОЭСР (8,3 балла) и среднему значению по европейским странам, входящим в организацию развивающихся государств (6,8 балла). Если сравнить с Финляндией, которая возглавляет этот индекс, результат Испании оказался на 28,5 процентных пунктов ниже. Перед Испанией расположены такие страны, как США, Канада, Германия, Франция, Австралия, Япония, среди прочих, а также Исландия, Эстония, Израиль, Чехия, Португалия, Чили и Южная Корея.

Право на собственность является одним из основных столпов общества, экономической деятельности и предпринимательства. Существует прямая взаимосвязь между обеспечением данного права и уровнем инвестиций или стартапов в стране, а также с уровнем социального благосостояния. В Испании наблюдается структурная проблема с недостаточным обеспечением и защитой прав собственности. Это одна из ожидающих реформ," - говорит Грегорио Искьердо, генеральный директор Института экономических исследований.

Тем не менее, ИЕИ считает, что меры, которые были приняты центральным правительством и некоторыми автономиями в области жилья в последнее время, такие как:

• приостановка выселений,
• произвол с оккупацией жилья,
• временная экспроприация пустующих квартир,
• наложение штрафов на крупных собственников,
• настойчивые призывы "Подемос" к контролю цен на аренду

лишь усугубляют существующие проблемы и ухудшают условия частной собственности. Организация прямо заявляет, что все эти меры представляют собой "ущерб для юридической безопасности" и создают "барьеры для новых инвестиций". Также ИЕИ подчеркивает, что это является препятствием для профессионализации арендного рынка и создает значительные преграды для личных накоплений и усилий.

Опасности контроля арендной платы

В момент, когда в правительстве идет обсуждение о контроле арендных цен в напряженных зонах в рамках будущего Закона о жилье, генеральный директор ИЕИ утверждает, что предложение "Подемос" о введении потолка на аренду является "неправильной, контрпродуктивной политикой, которая ведет к снижению предложения доступных квартир". Это происходит как из-за заморозки новых строительных проектов, так и из-за сокращения существующего жилого фонда, в результате чего владельцы перестают инвестировать в улучшение своих объектов.

"Эмпирический опыт показывает, что это не только приводит к искажениям в напряженных зонах, но и негативно отражается на остальных частях города, так как спрос начинает перемещаться в другие районы. Также это ограничивает географическую мобильность, когда знание о том, что именно мобильность сегодня крайне важна для трудоустройства молодежи", - предостерегает Искьердо. Он также напомнил, что такие организации, как Международный валютный фонд (МВФ) и Банк Испании выступили против введения ограничений на арендные цены в свободном рынке.

Вместо этого он поддерживает идею введения налоговых стимулов для арендодателей (как частных, так и профессиональных), что позволит сохранить привлекательную доходность. Это предложение согласуется с недавними инициативами Социалистической партии через Министерство транспорта, мобильности и городской программы (Mitma), которое предусматривает различные налоговые льготы, включая вычет до 90% от налога на доходы физических лиц для владельцев, которые снизят аренду на 10% в напряженных районах.

Хотя инициатива была положительно воспринята на рынке недвижимости, Пакт "Подемос" и ERC призвали правительство внедрить ограничение цен в законодательство, предупредив, что если потолки не будут установлены, придется искать других партнеров для правления.

Мораторий на выселения и защита оккупантов

Генеральный директор ИЕИ считает, что приостановка выселений до окончания состояния тревоги и готовность закрыть глаза на незаконное занятие жилья создают "ущерб для юридической безопасности" и ведут к "увеличению рисков и затрат для владельцев, что в конечном итоге переводит на меньшее предложение и к более высоким ценам на аренду". Он подчеркивает, что "данные меры поощряют культуру неисполнения обязательств, и это крайне вредно, когда становится повсеместным".

В исследовании также упоминается, что "серьезность этой меры заключается в том, что она ведет к определенной легитимации или социальной и юридической терпимости к оккупации жилья, что нарушает юридическую безопасность и частную собственность, создавая 'эффект призова' и увеличивая случаи невыплат в условиях уже высокого уровня задолженности, а также способствуя росту преступных групп".

Кроме того, одной из самых прямых последствий станет ограничение предложения аренды, особенно для наиболее уязвимых групп населения, так как как владельцы, так и финансовые учреждения будут требовать дополнительные гарантии, которые эти группы не смогут предоставить, в результате чего предпочтение будет отдано более надежным арендаторам в условиях рисков, связанных с действиями, поддерживаемыми этими мерами.

Экспроприация вакантных квартир у крупных владельцев

Другой мерой, подвергшейся критике со стороны ИЕИ, стало решение правительства Балеарских островов о временной экспроприации пустующих квартир у крупных инвесторов в недвижимость. По словам ИЕИ, эта мера также угрожает юридической безопасности и создает "значительные препятствия для новых вложений, что приводит к серьезной утрате доверия к рынку недвижимости". В своем отчете эта инициатива характеризуется как "неудачная и больше нацелена на эффект, чем на реальную эффективность, так как она чрезмерно сложна, неэффективна и ущемляет права собственности, вводит искажения на рынке жилья, которые только усугубляют существующие проблемы".

"Суть права собственности несовместима с принудительным разделением использования и извлечения выгоды от актива против желания и воли его законного владельца," - подчеркивает Искьердо.

В заключение, ИЕИ также выступает против наложения штрафов на крупных арендаторов жилья, поскольку это является преградой для профессионализации арендного рынка и может оказаться неконституционным, подобно Налогу на состояние - налогу, который существует только в Испании.

Либерализация договоров аренды

Кроме запросов на обеспечение большей юридической ясности и безопасности, усиления прав частной собственности и предоставления стимулов для увеличения предложения арендуемых квартир, институт также выступает за либерализацию сроков аренды. Изменения в Законе об урбанистической аренде (LAU) 2019 года увеличили сроки договоров, установив пять лет для частных владельцев и семь лет для профессионалов.

Тем не менее, ИЕИ полагает, что такие длительные сроки могут препятствовать появлению большего числа объектов на рынке, так как многие владельцы не уверены, смогут ли они использовать свои квартиры в таком длительном периоде и, следовательно, принимают решение не сдают их в аренду. Поэтому институт поддерживает свободу в договоренности сторон относительно определения срока аренды.