Греция выносит приговор схемам Golden Visa: что меняется для инвесторов

• Запрещены арендные договоры на срок менее 60 дней, где предоставляются только жильё и постельное бельё (то есть классический Airbnb без дополнительных услуг).
• Разрешены долгосрочные договоры с туристическими предприятиями, которые предлагают дополнительные гостиничные услуги.
• Имущество, приобретённое до вступления в силу новых правил или в переходный период, не подпадает под запрет.
• Для объектов по пути change-of-use есть дополнительное ограничение: они не могут быть зарегистрированы как юридический адрес предприятия.

Практический вывод: модель дохода через краткосрочную аренду становится рисковой для новых покупок, и инвесторам стоит планировать доходность исходя из долгосрочной аренды или собственной эксплуатации.

Процедурные упрощения и новые административные требования

Циркуляр решает ряд бюрократических узлов, которые тормозили выдачу разрешений:

• Для первичных заявок справка об отсутствии обременений больше не требуется; сервисы не должны её запрашивать.
• Если регистрация в реестре недвижимости задерживается, служба допускает выдачу разрешения при наличии подтверждения подачи заявления о регистрации; окончательные документы можно предоставить позже, в течение пятилетнего срока разрешения или при продлении.
• Доказательства подключения к коммунальным сетям (вода, электричество) не обязательны ни в одной категории.
• Для заявлений через адвоката обязательна подача через портал Olomeleia; заявки вне портала будут заархивированы без возврата сбора.
• Заявители обязаны иметь действующую страховку на момент подачи; при её отсутствии даётся 30 календарных дней на предоставление — иначе заявка отклоняется.

Эти меры направлены на ускорение и упорядочивание процесса, но одновременно ужесточают контроль за формальностями.

Кто выигрывает и кто рискует — мой профессиональный взгляд

Я считаю, что циркуляр выполняет двойную функцию: он одновременно защищает легальные инвестиции и делает рынок менее привлекательным для спекулянтов. Конкретно:

• Выигрывают: институционные застройщики, инвесторы, готовые к прозрачным сделкам, и покупатели, у которых есть профессиональный юрист и налоговый план. Как сказал Theodoros Kioutsoukis, для официальных девелоперов изменения — это шанс работать в понятных правилах.
• Рискуют: посредники, продвигающие схемы с возвратами наличных, и инвесторы, рассчитывающие на быстрый доход через краткосрочную аренду.

Я бы рекомендовал инвестору, рассматривающему недвижимость Греции, поступить так:

• Нанять специалиста по иммиграционному праву и налоговому учёту ещё на этапе переговоров.
• Потребовать нотариальную справку о способе оплаты и сохранять документальную цепочку переводов.
• Оценивать доходность без учета краткосрочной аренды для новых покупок.

Числа, которые объясняют мотивацию правительства

Циркуляр выходит на фоне мощного притока инвестиций через Golden Visa:

• 8,879 одобрений в 2025 году, что примерно на 96% больше, чем 4,535 в 2024-м.
• По состоянию на февраль 2026, у программы 10,593 первоначальных разрешений у граждан Китая (48.1%) и 3,578 у граждан Турции (16.3%).
• За время существования программы в сектор недвижимости через неё поступило более €5 млрд, по данным Mononews.

С такими объёмами инфекции в виде схем возврата средств особенно выгодно бороться публично: это и сдерживающий эффект, и сигнал международным партнёрам о соблюдении финансовой прозрачности.

Риски и вопросы, которые остаются открытыми

Несколько моментов требуют внимания:

• Циркуляр не даёт полного списка триггеров расследования; Clarification 23 остаётся расплывчатой по механике начала проверок.
• Неясно, насколько глубоко AADE и AML-орган будут проводить аудиты и будут ли они массовыми или точечными.
• Политический элемент остаётся — СМИ упоминают, что министр миграции Таноc Плеврис собирал досье на фирмы, но это заявление не подтверждено прямо в циркуляре.

Мы будем следить за практикой применения: от слов к делу проходит время, и реальные изменения покажет поток проверок и судебные решения.

Что это значит для владельцев уже имеющейся недвижимости и для тех, кто купил раньше

Циркуляр учитывает «grandfathering» для инвесторов, которые завершили покупку по старым правилам:

• Инвесторы, купившие по старому порогу €250,000 и не подавшие на вид на жительство, могут сделаться заявителями, если покупка была завершена до вступления новых критериев и оплата подтверждается нотариальной справкой.
• Те, у кого срок разрешения истёк, могут повторно войти в программу при условии документального подтверждения первоначальной оплаты.

Это даёт определённую защиту прошлым инвесторам, но требует тщательной документальной работы.

Frequently Asked Questions

Что означает циркуляр 1/2026 для иностранных покупателей недвижимости Греции?

Циркуляр означает жёсткий контроль за рекламой и практиками, которые занижают реальную сумму инвестиций. Ожидайте больше проверок со стороны налоговых и AML-органов; важно иметь юриста и полную платёжную документацию.

Можно ли использовать несколько объектов, чтобы суммарно дойти до порога инвестиций?

Нет. Закон и циркуляр требуют, чтобы инвестиция была в одном объекте. Портфельная покупка исключена для получения Golden Visa.

Что происходит, если я куплю объект под €250,000 через change-of-use и продам его — может ли следующий покупатель получить Golden Visa по этому порогу?

Нет. Льготный порог €250,000 можно использовать только один раз на конкретную единицу недвижимости. После первой выдачи разрешения следующий покупатель должен платить по стандартным порогам.

Нужно ли бояться покупать недвижимость для краткосрочной аренды?

Для новых Golden Visa-покупок краткосрочная аренда (<60 дней) запрещена. Если ваша модель дохода зависит от Airbnb, рассчитывайте на ограничения или ищите варианты с долгосрочной арендой для туристических предприятий.

Заключение: практический совет

Циркуляр упорядочивает правила и ужесточает контроль — это означает, что рынок недвижимости Греции становится более предсказуемым для тех, кто действует прозрачно, и опасным для тех, кто полагался на схемы возврата средств и краткосрочную аренду. Мой практический совет: перед сделкой получите нотариальное подтверждение оплаты, заключите договор с миграционным юристом и планируйте доходность без расчёта на Airbnb. Конкретный факт для запоминания: инвестиционные пороги — €800k, €400k, €250k — теперь сопровождаются реальным мониторингом от AADE и AML-органа, и нарушение правил ведёт к передаче материалов в эти органы.