Еврозона недвижимости все еще ищет дно

Высокие процентные ставки, экономическая неопределенность, растущие затраты на ремонт и вопросы о будущих требованиях к энергоэффективности продолжают оказывать давление на цены на жилье. По нашему мнению, дно будет достигнуто только к концу года, и восстановление рынка жилья еврозоны займет некоторое время.

Снижение спроса затрудняет восстановление. Процентные ставки по ипотечным кредитам резко выросли за последний год, что привело к замедлению спроса на ипотечные кредиты. Цены на жилье в регионе также снизились, так как продавцы скорректировали свои цены. Новое производство ипотечных кредитов в еврозоне в первые пять месяцев этого года было более чем на 60% ниже объема прошлого года, и количество жилищных сделок также существенно снизилось. Например, в первом квартале 2023 года они упали на 23% в Бельгии и Нидерландах по сравнению с предыдущим кварталом, на 16% во Франции и на 8% в Испании. С учетом того, что производство ипотечных кредитов является основным фактором для сделок с недвижимостью, ожидается дальнейшее снижение количества сделок. В перспективе кажется маловероятным, что мы увидим робкое восстановление в ближайшее время.

Данные Евростата, опубликованные на прошлой неделе, показали, что снижение спроса привело к снижению цен на недвижимость в еврозоне на 0,9% квартал к кварталу, после снижения на 1,7% квартал к кварталу в четвертом квартале 2022 года. В перспективе кажется маловероятным, что мы увидим робкое восстановление в ближайшее время. Мы ожидаем, что спрос немного возрастет только к концу года, а цены последуют за ним в первой половине 2024 года. Помимо негативного влияния роста финансовых затрат на цены, зеленый переход на рынке жилья будет играть все более важную роль в установлении цен.

Повышение процентных ставок означает более позднее дно. Около года назад Европейский центральный банк (ЕЦБ) начал наиболее агрессивный цикл повышения процентных ставок с момента начала валютного союза. Процентные ставки по ипотечным кредитам также значительно выросли, финансовые затраты существенно возросли, а спрос на ипотечные кредиты резко снизился. В то время как экономический прогноз недавно ослабел и появляются все больше признаков того, что монетарная политика начинает действовать, на данный момент в ЕЦБ больше боится остановиться слишком рано, чем слишком поздно. Мы ожидаем, что центральный банк повысит процентные ставки на 25 базисных пунктов на заседаниях в июле и сентябре. В результате ставки на капиталовом рынке немного повысятся и начнут стабилизироваться или снижаться только к концу года. Спрос на ипотечные кредиты будет сдерживаться в течение длительного времени и может также следовать аналогичному сценарию.

Рост процентных ставок снижает доступность до исторически низких уровней. Высокие процентные ставки на ссуды значительно влияют на доступность жилой недвижимости, возлагая более тяжелое финансовое бремя на будущих владельцев жилья. Резкий рост цен на энергию в прошлом году усугубил ситуацию, оставляя семьям меньше денег на выплату ипотечных платежей после оплаты коммунальных счетов. В результате многие люди решили отложить свои планы на покупку жилья, что привело к заметному снижению спроса на кредиты и давлению на цены на жилье.

Зеленый переход как структурное ключевое движущее сила. В долгосрочной перспективе роль энергоэффективности на рынке жилья будет расти. К этому тянут и регулятивные механизмы, и государственные инвестиции, а также изменяющиеся предпочтения потребителей. Рост цен на энергию в 2022 году и оставшаяся неопределенность относительно будущих цен на энергию сделали покупателей жилья все более осведомленными о преимуществах более энергоэффективных домов. Европейские и национальные инициативы по снижению выбросов CO2 из зданий также повлияют на рынок. Похоже, что в последнее время это увеличило премию за цену на энергоэффективные дома по сравнению с теми, которые потребляют больше энергии. Спрос на энергоэффективность растет, но нехватка рабочей силы и рост цен на материалы являются преградами для удовлетворения дополнительного спроса на энергоэффективное жилье. Учитывая структурный характер дефицита рабочей силы, это замедляет реновацию жилищного фонда, необходимую для достижения климатических целей. В целом, мы ожидаем, что цены на жилье в еврозоне снизятся в среднем на 3,5% - 5% в этом году. Цены на жилье в разных странах еврозоны, вероятно, будут развиваться по-разному, существенное снижение цен на жилье ожидается в Германии и Нидерландах, тогда как в Бельгии цены на жилье ожидаются лишь незначительные падения. Однако различия в динамике цен будут наблюдаться не только между странами, но и между сегментами, при этом энергоэффективность будет играть все более решающую роль в формировании цен.