Диагностика энергетической эффективности (ДЭЭ) для стимулирования реновации частного рынка аренды: полезно, но не чудодейственно

Реновация арендного жилья является важной задачей в борьбе с изменением климата. Каждый слышал о недавних мерах, направленных на ликвидацию "энергетических решеток", то есть объектов, классифицируемых как самые энергозатратные (F и G) по результатам энергоаудита (DPE), инструмента расчета энергетической эффективности жилья. Этот инструмент является отражением современной практики экологической политики, основанной на регулировании. Его результаты сегодня определяют возможность повышения арендной платы или сдачи недвижимости в аренду на постоянной основе для арендодателя.

На первый план выходит частный рынок арендного жилья

Так как именно он имеет наибольшее количество энергетически непослушных объектов: 30,5% энергетических решеток находятся в этом сегменте. Поэтому государство рассматривает частных собственников-арендодателей как будущих участников энергетической реновации в этой сфере. Однако этих собственников до сих пор недостаточно хорошо характеризуют их разнообразие, в то время как оно напрямую влияет на их реакцию на экологическую политику, сфокусированную на DPE. Некоторые из них положительно отреагируют на нее через работы по энергетической реновации, но другие не смогут соответствовать регулирующим требованиям или предпочтут другие решения для добавления стоимости своей недвижимости (краткосрочная аренда, пустующее жилье, аренда без законного договора...). Изоляционные работы играют важную роль в энергетической реновации зданий.

Исследование профилей арендодателей

Для лучшего понимания положительных или, наоборот, контрпродуктивных эффектов этого разнообразия, недавнее исследование, проведенное Международным центром исследований окружающей среды и развития (CIRED) в рамках исследовательского проекта PREMOCLASSE, изучило, как эти арендодатели подходят к энергетической реновации во Франции. Было выделено 10 профилей частных арендодателей, собственных ресурсов, навыков и специфических арендных практик, которые будут реагировать по-разному на усиление требований вокруг DPE. Исследование показывает, что половина этих профилей вероятно ответит на эти требования через работы по энергетической реновации, а другая половина неопределена относительно последствий или рассматривает возможность выхода с рынка аренды на постоянной основе. Это свидетельствует о том, что усиление требований может иметь значительные последствия для этого рынка, вплоть до исключения некоторых арендодателей, объектов или арендаторов. Исследование было основано на 45 интервью с частными арендодателями во Франции, проведенных весной 2022 года, перед вступлением в силу регулятивного календаря. Эти арендодатели были в основном подобраны через социальные сети (блоги, группы Facebook арендодателей).

Разнообразие профилей арендодателей

Профили свидетельствуют о разнообразии стратегий и способов быть собственником-арендодателем. Четыре профиля преследуют одну или несколько экономических целей, таких как получение прибыли, краткосрочная рентабельность, денежный поток или дополнительный доход. Это профессиональные недвижимостью владельцы, работники, стремящиеся к экономической независимости, активные наследники, популярные инвесторы. Четыре других профиля отклоняются от этих экономических рациональностей. Хотя финансовый вклад часто является основной причиной сдачи в аренду, это служит другой цели - например, ограничение потерь, связанных с жизненными рисками, создание или сохранение наследственного состояния, развитие вторичной деятельности - и открывает возможности для иного подхода к арендаторам, собственности, ее обслуживанию, работам и реновации. Это строительные профессионалы, случайные арендаторы с низким доходом, наследственные арендодатели и консерваторы. Наконец, существуют два профиля, которые, похоже, являются экономически ориентированными типами, которые сталкиваются с возрастающими требованиями, накладываемыми на арендную деятельность (разочарованные в недвижимости, пенсионеры от недвижимости).

Распределение ресурсов между профилями арендодателей

Эти различия основаны на неравном распределении ресурсов между профилями арендодателей. Они наблюдаются в финансовой сфере, сетях и знаниях, в том числе технических. В финансовой сфере некоторые арендодатели имеют собственные средства или сильные возможности кредитования и накопления: это позволяет им покупать недвижимость за наличный расчет или самофинансировать работы, тогда как другие сильно зависят от займа. В сфере сетей и технических знаний некоторые арендодатели имеют доступ к дружеским или профессиональным сетям. Эти связи обеспечивают советы и навыки.

Подход арендодателей к своему имуществу и энергетической реновации

Способ, которым арендодатели подходят к своему имуществу, определяет возможности энергетической реновации. Для некоторых (профессионалы в сфере недвижимости) покупка (реновируемые "хорошие сделки") или продажа является основным механизмом изменения портфеля. Реновационные работы (часто не энергетические на момент опроса) выполняются при покупке. Эти арендодатели могут подходить к перемещениям-реновациям (т.е. работам, выполненным в рамках перемещения - покупки или продажи - недвижимого имущества) в динамичных и довольно коротких сроках благодаря своим сетям и тому, что они делают это без использования помощи. Для других управление имуществом (активные наследники, наследственные арендодатели) является продолжением работ, направленных на качественную реновацию с целью сохранения имущества на рынке аренды. Между этими двумя полюсами существует довольно широкий спектр профилей (экономическая независимость, популярные инвесторы, профессионалы в сфере строительства, случайные арендаторы с низким доходом, разочарованные в недвижимости), которые характеризуются малой изменчивостью портфеля.

Реакция арендодателей на DPE

DPE, между реальными эффектами и воспринимаемыми ограничениями Профили арендодателей проявляют очень разную степень знания и учета DPE. Только один профиль проявляет настоящий интерес и ценность этого инструмента (наследственные арендодатели). Большинство других профилей критически относится к нему, одновременно оставаясь внимательными. Наконец, три профиля одновременно критически относятся к DPE и не учитывают его при принятии решений (профессионалы в сфере недвижимости, консерваторы, разочарованные в недвижимости). Главная критика, которую адресуют DPE, - это его недостаточная значимость, особенно в отношении рекомендаций по работам. Он рассматривается как административное ограничение. Чувствуется опасение в отношении регулятивной нестабильности, которая может в любой момент подвергнуть экономические модели новым требованиям. В конечном итоге усиление DPE и регулятивных требований, по-видимому, может изменить практику реновации только для половины профилей. Он вызывает неопределенность относительно будущего недвижимости для трех профилей (случайные арендаторы с низким доходом, популярные инвесторы, профессионалы в сфере строительства), для которых решающими будут являться программа помощи. Он также означает выход арендодателей с рынка аренды и изменение объектов для двух профилей (консерваторы, разочарованные в недвижимости). Его эффекты будут значительно различаться в зависимости от профилей арендодателей и, косвенно, арендаторов.

Влияние на арендаторов и перераспределение имущества

Перераспределение, концентрация или "реновиция" Влияние ощущают не только арендодатели, но и арендаторы. В общем случае будет более сложно поглотить затраты на энергетическую реновацию в областях с низкими ценами на недвижимость по сравнению с затратами на реновацию. Этот риск территориального разрыва сопряжен с социальным аспектом. Среди профилей, ориентированных на арендаторов с низкими доходами - профессиональные владельцы недвижимости, популярные инвесторы, наследственные арендодатели, консерваторы - только два профиля, по-видимому, способны обеспечить устойчивое предложение с низкой арендной платой: профессиональные владельцы недвижимости и наследственные арендодатели. Наконец, некоторые арендодатели обсуждают возможность перехода к другим способам аренды (незарегистрированная, краткосрочная). Это может исключить уязвимых арендаторов с рынка аренды, не решая проблему энергетической реновации, так как это означает оставить имущество в нынешнем состоянии.