Цены на жилье взлетели на 16%: что это значит для инвесторов в Хорватии

Резкий рост рынка — что произошло в 2025 и почему это важно

Рынок недвижимости Хорватии продолжил взрывной рост: цены поднялись на 16,1% в 2025 году, и это ставит страну среди лидеров по темпам роста в ЕС. С самого начала мы отмечали устойчивую динамику: спрос держится выше довоенных лет, а активность по-прежнему далека от прежних спадов. Для инвестора или покупателя ключевая мысль проста — недвижимость Хорватии сейчас привлекает внимание как внутреннего, так и международного капитала, и это создает новые возможности и новые риски.

Мы увидели сезонные сдвиги: активность росла во втором квартале, немного снижалась в третьем и достигла пика в четвёртом квартале. За год было зарегистрировано 117 359 сделок — показатель ниже пиков 2022–2023 годов (около 137 400 сделок в год), но значительно выше уровня десятилетней давности.

Почему эта новость должна вас заинтересовать

• Сильный рост цен делает рынок привлекательным для спекулятивных и долгосрочных инвестиций.
• Высокий спрос иностранцев усиливает ликвидность в прибрежных районах.
• Увеличение цен на новостройки и вторичное жильё открывает выбор для разных стратегий — покупка под аренду, реновация и перепродажа или приобретение для личного использования.

Я считаю, что ситуация выглядит впечатляюще, но она требует внимательной оценки: быстрый рост цен может усилить конкуренцию, увеличить входной порог для местных покупателей и повысить чувствительность рынка к внешним шокам.

География спроса: где концентрируются сделки

Активность сосредоточена в двух типах локаций: столичный рынок и прибрежные туристические районы. По данным Налоговой администрации:

• Загреб объясняет 15,36% всех сделок; это центр деловой и жилой активности.
• В числе лидеров по транзакциям на побережье — Задар, Приморье-Горски-Котар и Сплит-Далмация.

Такое распределение подчеркивает роль туризма и сезонного спроса: инвесторы ищут объекты, которые можно сдавать в высокий сезон или использовать как второе жилье.

Что это значит на практике:

• В Загребе спрос устойчив и менее сезонен, здесь больше интереса от арендаторов с годовой арендой и от покупателей, ориентированных на долгосрочное проживание.
• На побережье спрос связан с краткосрочной арендой и инвестициями в объекты с высокой сезонной загрузкой; это повышает доходность в пик сезона, но увеличивает волатильность дохода в низкий сезон.

Иностранные покупатели: кто вкладывает деньги в Хорватию

Иностранные покупатели остаются важной силой: в 2025 году они совершили 9 444 покупки, что составляет 8,05% от общего числа сделок. Лидеры по гражданствам:

• Словения — крупнейшая группа иностранных покупателей.
• Германия — второе место по количеству покупок.
• Также отмечен заметный интерес из Австрии, Чехии, Венгрии и Италии.

Почему иностранцы выбирают Хорватию:

• Близость для жителей соседних стран и хорошая транспортная доступность.
• Конкурентные цены по сравнению с Западной Европой при высоком туристическом потенциале.
• Инвестиционный запрос на краткосрочную аренду и вторичное жилье у моря.

Наша оценка: иностранный спрос добавляет ликвидности, но делает рынок более чувствительным к изменениям в регулировании приобретения недвижимости иностранцами и к курсовым или туристическим шокам.

Цены и структура роста: новостройки против вторички

Рост цен произошёл по всем сегментам, но с разной интенсивностью:

• Цены на новостройки выросли на 14,7% год-к-году.
• Вторичное жилье подорожало на 16,4% год-к-году.
• Для сравнения средний рост цен по ЕС составил 5,5%; только в Венгрии и Португалии рост был выше, чем в Хорватии.
• Инфляция в феврале 2026 года составляла 3,8%, то есть реальный рост стоимости недвижимости явно превышает инфляцию.

Следствия для покупателей и инвесторов:

• Высокий рост вторички означает, что простая стратегия «купил и держу» приносит реальную капитальную доходность, если ликвидность сохраняется.
• Новостройки продолжают дорожать, но премия вторички говорит о дефиците качественного готового жилья и о востребованности объектов с мебелью и готовыми документами.

Мы считаем, что рынок сейчас оценивает дефицит предложения в привлекательных локациях сильнее, чем темпы строительной активности, что поддерживает цены.

Риски, которые нужно учитывать

Даже при позитивной картине аналитики не видят признаков немедленной серьёзной коррекции, но рисков достаточно:

• Зависимость от туризма. Падение туристического потока влияет на доходность краткосрочной аренды.
• Регуляторные изменения.