Цены на дома побили рекорд — продажи упали: что это значит для покупателя

Резкий контраст: рекордные цены и падение продаж

Рынок недвижимости США дал новый повод для вопросов: средняя цена дома в июне достигла рекордных $440,600, а продажи вторичного жилья при этом сократились. В нашей статье мы разберём, что происходит с недвижимостью США, почему растут цены при вялых продажах и какие практические выводы нужно делать покупателям, инвесторам и экспатам.

В первых двух абзацах — ясный сигнал рынку: доступность жилья ухудшается, а хронический дефицит предложения продолжает поддерживать цены, несмотря на то, что спрос выглядит слабее, чем год назад. Мы исследуем данные, региональные особенности и даём конкретные рекомендации.

Что произошло в июне: ключевые факты и цифры

Ниже — основные числовые показатели рынка по данным Национальной ассоциации риелторов (NAR) и других отраслевых источников:

• Продажи вторичного жилья упали на 2,4% в июне по сравнению с маем и составили 4,09 млн единиц в годовом исчислении (сезонно скорректированная скорость). Это ниже ожиданий экономистов, которые рассчитывали около 4,21 млн.
• Продажи выросли на 2,8% в годовом выражении, но остаются далёкими от допандемического уровня, близкого к 5,2 млн в годовом исчислении — исторического норматива.
• Медианная цена продажи достигла $440,600, что на 1,8% выше, чем год назад, и представляет исторический максимум в базе данных с 1999 года.
• Цены на жильё растут в годовом выражении уже 36 месяцев подряд.
• Число непроданных домов на конец июня составило 1,56 млн, что эквивалентно 4,6 месяца предложения при текущей скорости продаж. Традиционно сбалансированным считается 5–6 месяцев предложения.
• Доля покупателей, приобретающих жильё впервые, снизилась до 33%, тогда как историческая норма составляет примерно 40%.
• Средняя ставка по 30-летней ипотеке в апреле-мае была в диапазоне 6.23%–6.53%, по данным Freddie Mac; ставки остаются ниже годичной давности, но в последние месяцы показали рост на фоне роста доходности облигаций.

Эти цифры говорят о том, что рынок остаётся несбалансированным в пользу продавцов по причине ограничения предложения.

Почему цены растут при падении продаж: три главные причины

Поведение рынка кажется парадоксальным, но логика проста. Мы выделяем три взаимосвязанных фактора.

1. Хронический дефицит предложения

• На рынке недостаточно выставленных к продаже домов: 1,56 млн непроданных единиц существенно меньше допандемического уровня около 2 млн.
• Из-за низкого предложения продавцы чаще получают конкурирующие предложения, что поддерживает цены даже при замедлении спроса.

2. Рост ипотечных ставок и их волатильность

• Когда ставки растут, покупательная способность основных категорий покупателей снижается. Часть спроса уходит из рынка, особенно у покупателей с небольшим первоначальным взносом.
• Одновременно те, кто может позволить ипотеку при текущих ставках либо оплатить наличными, сохраняют покупательскую способность и конкурируют за ограниченное количество домов.

3. Накопленный прирост цен и длительная дефицитная политика строительства

• Годы активных покупок на низких ставках в начале десятилетия привели к значительному дефициту доступного жилья; уровень нового строительства в предшествующие годы был ниже потребности.
• Это создало основу для длительного роста цен даже при снижении объёма сделок.

По словам главного экономиста NAR Lawrence Yun, проблема доступности жилья «is a major challenge» и для её решения необходимо значительное наращивание предложения; он считает, что рынок нуждается в росте инвентаря на 30–40%.

Региональная картина: где цены падают, а где растут

Рынок жилья в США очень фрагментирован; национальная статистика скрывает значительные региональные различия. По данным Realtor.com наблюдаются такие тренды с момента пика в 2022 году:

• Запад: листинговые цены снизились в среднем на 7.3% от пика 2022 года.
• Юг: снижение на 3.5%.
• Средний Запад: рост на 10%.
• Северо-восток: рост на 12.6%.

Кроме того, медианные листинговые цены по стране упали на 2.5% в годовом выражении, что является самым резким снижением в данных с 2017 года. Эти цифры означают, что покупатель может найти зоны с относительной выгодой, но выбор зависит от конкретного региона и локальной динамики спроса.

Ключевая мысль: в одних регионах наблюдается мягкое снижение цен и бегство инвесторов, в других — рост ввиду сильного локального спроса и ограниченного предложения.

Практические выводы для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы излагаем конкретные рекомендации, основанные на текущих данных и опыте работы с рынком.

Для покупателей, стремящихся стать владельцами жилья:

• Проверьте свою покупательскую способность при ставке 6%+; используйте стресс-тестирование бюджета на случай более высоких процентов.
• Рассмотрите более крупный первоначальный взнос, чтобы снизить ежемесячную нагрузку и увеличить шанс на одобрение ипотеки.
• Ориентируйтесь на месяцы предложения: рынки с более чем 5 месяцами предложения являются менее напряжёнными.
• В регионах с падением листинговых цен торгуйте более агрессивно, но не ожидайте резких скидок при дефиците качественных предложений.

Для инвесторов и тех, кто рассматривает real estate investment:

• Дефицит предложения поддерживает арендные ставки, что делает инвестиции в многоквартирные объекты и сдачу в аренду интересными в стратегической перспективе.
• Оценивайте риск процентной ставки: рост доходности облигаций может резко удорожить финансирование проектов.
• Рассмотрите рынки Среднего Запада и Северо-востока, где наблюдается рост цен, но проверьте фундаментальные драйверы — рабочие места, миграцию, демографию.

Для экспатов и покупателей на наличные средства:

• Наличие наличных даёт конкурентное преимущество в условиях низкого предложения; вы можете закрыть сделки быстрее и избежать рисков отказа кредитора.
• Уточните местные правила налогообложения, требования к финансированию и возможные барьеры для нерезидентов.

Мы рекомендуем всем сторонам запросы на предодобрение ипотеки у нескольких кредиторов и регулярный мониторинг локальных листингов.

Как рынок может вернуться к балансу и какие барьеры на пути к этому

NAR и другие аналитики говорят, что для сбалансированного рынка нужно увеличение предложения примерно на 30–40%. Что мешает этому прямо сейчас?

• Недостаточный уровень нового строительства в предыдущие годы, частично из-за затрат на материалы и нехватки рабочей силы.
• Владельцы с низкими ипотечными ставками не спешат продавать и переходить в новые кредиты с более высокими условиями.
• Земельные ограничения и местные нормы зонирования замедляют ввод новых проектов.

Что может изменить ситуацию:

• Ускорение строительства доступного жилья и изменение правил зонирования.
• Государственные стимулы для строительства и модификации существующих зданий под многоквартирные объекты.
• Изменение поведения владельцев жилья: если экономические условия заставят больше домовладельцев выставлять дома на продажу, предложение вырастет.

Однако эти процессы требуют времени. Мы ожидаем, что без структурных изменений на стороне предложения рынок останется сжатым ещё несколько лет.

Инвестиционные риски и сценарии развития

Рассматривая investment risk, важно проходить сценарии.

1. Сценарий роста ставок и рецессии

• Если долгосрочные ставки продолжат расти, ипотечные ставки вырастут, доступность ухудшится, и цены могут скорректироваться. Это создаёт риск для заемных инвестиций с высокой кредитной нагрузкой.

2. Сценарий увеличения предложения

• Быстрый рост инвентаря на 30–40% смягчит ценовую динамику.