Бразильцы отмечают евродоходы от аренды недвижимости в Португалии - Инвестиции - Estadão E-Investidor - Основные новости финансового рынка.

Рынок недвижимости в Португалии пережил подъем за последние два года, и бразильцы увидели в этом возможность инвестировать в арендуемое жилье. Такой рост можно заметить по ценам аренды: согласно данным Национального института статистики Португалии, опубликованным в марте 2023 года, цены на аренду жилых помещений в Португалии выросли на 10,6%, соответствующих 6,91 евро (7,49 долларов США) за квадратный метр в последний квартал 2022 года по сравнению с тем же периодом в 2021 году.

По словам эксперта по недвижимости Рафаэля Ассенсо, главы португальского агентства недвижимости Porta da Frente, "на рынке явный дефицит арендуемого жилья, что привело к значительному росту арендной платы". Если эта ситуация не устроила местных жителей, то она обрадовала инвесторов. По словам Ассенсо, рост стоимости аренды из-за нехватки предложений, а также недоверия к европейской финансовой системе, заставил португальских инвесторов направить большую часть своих сбережений в недвижимость.

Инвестиции бразильцев

Чтобы воспользоваться всплеском, иностранцы, включая бразильцев и американцев, последовали и начали получать прибыль в евро. По словам Ассенсо, в 2022 году его агентство продало недвижимость для 36 национальностей. "Я верю, что, судя по числам, эта динамика будет продолжаться в 2023 году", – говорит он.

По мнению эксперта, это происходит именно из-за высокого дохода, который инвесторы получают, покупая недвижимость и сдают ее в аренду. Бразильское агентство недвижимости AXPE, партнер португальского агентства Porta da Frente уже более восьми лет, продало более 60 недвижимостей в Португалии бразильцам. "У нас есть случаи бразильцев, которые купили недвижимость на стадии строительства около трех лет назад и получают доходность на уровне 8-9%. Для Европы это очень много, как правило, ставки находятся на уровне 3-4%", - пояснил Ассенсо. Кроме того, так как рынок сдаваемого в аренду жилья испытывает нехватку предложений, некоторые арендаторы оплачивают аренду за год вперед, что делает рынок привлекательным для иностранных инвесторов, особенно бразильцев.

История успеха

Это история инвестора Марсело М. Симуэша, который также является консультантом по недвижимости. Благодаря своему знанию международного рынка недвижимости, он сделал ставку на этот сегмент. Он купилквартиру в районе Каркавелуш, где есть спрос на аренду от студентов Нового университета. "Я внес первоначальный взнос в размере 40 тысяч евро и погасил остальную сумму в платежах по 469 евро в месяц. Общая сумма инвестиций составила 133 тысячи евро, и эта арендная плата приносит мне 800 евро в месяц. Прежде чем это я купил студию в Беату, зону высокого технологического развития (самый большой коворкинг в Европе). Внесена первоначальная сумма 30 тысяч евро и остаток я выплачиваю в течение 30 лет под ставку 3,5% годовых, с платежами в 432 евро в месяц. У меня доход в размере 600 евро в месяц", - рассказал он.

Повышение цен

По словам эксперта, повышение цен на недвижимость является привлекательным. Если инвестор покупает недвижимость в строящемся доме, то весь период до сдачи ключей владелец может получить прирост капитала до 20%, что является выгодным для продаж. Данные Национального института статистики Португалии подтверждают эту тенденцию. Отчет, опубликованный в марте 2022 года, показал, что цены на недвижимость повысились в 2022 году по сравнению с 2021 годом. Согласно Индексу Жилищных Цен (IPHab) Португалии, средняя цена жилья выросла на 12,6%, что на 3,2 пункта процента больше, чем в 2021 году.

Преимущества португальского рынка недвижимости

Кроме высокой доходности и повышения цен, инвесторы могут рассчитывать на более низкие налоги на аренду. Португальское правительство изменило налогообложение аренды. До мая налог на доходы составлял 28%. С июля правительство снизит налог на доходы до 20%. Целью является стимулирование аренды недвижимости, учитывая недостаток предложения на рынке, что может сказаться на ценах аренды. Если собственник сдаст недвижимость в аренду на пять лет, этот налог снизится до 15%. Значит, собственник, который вложил 100 тысяч евро и получает доходность в размере 8%, будет получать ежемесячную арендную плату в размере 800 евро. Согласно старому налогообложению, он платил бы 28% налога на доход, то есть 224 евро. Теперь, с новыми правилами, он заплатит 160 евро. Учитывая налоги, инвестиции будут приносить прибыль на уровне 7,64% годовых.

Изменения на рынке недвижимости отражают безопасность. В 2008 году на рынке недвижимости Португалии произошел кризис из-за того, что большая часть населения была зависима от кредитов банков. Задолженность людей привела к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, к замедлению рынка недвижимости. Тогда как разработчики, так и покупатели находились в долгах, связанных с ипотекой. "Сейчас этого не происходит. Большая часть застройщиков является международными фондами, а не банками. Существует гораздо большая гибкость, если возникнет кризис, застройщики не будут идти наперекор и заниматься снижением цен. Этого не произойдет", - пояснил Ассенсо. С другой стороны, покупатели также менее зависят от долгов, так как банки в последние годы сократили выдачу кредитов. Согласно платформе макроэкономических данных CEIC, которая анализировала уровень невыполнения обязательств в Португалии с декабря 1997 года по март 2023 года, задолженность среди португальцев действительно снижается в последние годы. В августе 2015 года данные достигли высокого показателя в 9,3%. А в декабре 2022 года был зафиксирован минимум в 1,4%. Это снижение невыполнения обязательств, в сочетании с восстановлением сектора недвижимости, по мнению эксперта, делает рынок "намного безопаснее, чем несколько лет назад".