Бегство богатых из Залива: как Милан подскочил на 38% и что это значит для инвесторов

Милан как магнит для капитала: что происходит с недвижимостью Италии

Сейчас мы видим быстрый перекос в потоках капитала: недвижимость Италии привлекает состоятельных резидентов, которые раньше жили в Дубае. Это не просто желание сменить климат или адрес в паспорте. За решением стоят реальные налоговые стимулы и городская инфраструктура, которые уже меняют рынок жилья Милана.

Первый удар по вниманию инвесторов нанесла геополитика, затем за ним пришла экономика. В результате за последние пять лет цены на жильё в Милане выросли на 38%, причём средняя стоимость составила €5 171 за квадратный метр по данным Knight Frank. Эти цифры говорят о перераспределении спроса внутри Европы и о том, что состоятельные покупатели влияют на премиальные сегменты сильнее, чем обычно.

Почему богатые переезжают из Дубая в Италию

Причины многофакторные, но главные драйверы ясны:

• Плоский налог: иностранные резиденты могут платить фиксированную сумму €300 000 в год на все зарубежные доходы, вне зависимости от их размера. Эта схема действует с 2017 года и привлекла примерно 5 000 участников.
• Качество жизни: Милан и Рим воспринимаются как города с развитой культурной и деловой инфраструктурой, где проще жить семьям и вести бизнес в европейской правовой среде.
• Изменения в других юрисдикциях: отмена статуса non-dom в Великобритании подтолкнула часть капитала к переезду, породив прозвище программы «svuota Londra» среди финансовых кругов Милана.

Мы слышим от консультантов по релокации, что многие состоятельные экспаты рассматривают Милан и Рим как естественные европейские направления. Это объясняет, почему рост цен концентрируется в центральных и премиальных районах.

Как приток богатых меняет рынок недвижимости Милана

Эффект виден во множестве секторов рынка:

• Цены. За пять лет рост на 38%, средняя цена €5 171/м². Премиальные кварталы, такие как Сант'Амброджо, Брера и Чинкве Вье, показывают ещё более высокую динамику.
• Розница и улицы люкса. Виа Монте Наполеоне на короткое время стала самой дорогой торговой улицей в мире в 2024 году, обогнав Пятую авеню в Нью-Йорке.
• Инфраструктура для элиты. Открылись новые private members' clubs, включая Casa Cipriani и Soho House. Рынок галерей получил стимул после снижения НДС на продажу произведений искусства с 22% до 5%.
• Гостиничный сегмент в Риме. В столице ожидаются открытия отелей высокого уровня: Rosewood (2026) и Four Seasons (2027), что отражает общий интерес к итальянской недвижимости на премиальном уровне.

Эти перемены не ограничиваются лишь дорожающими квартирами. Они меняют профиль спроса: больше внимания к ремонтируемым историческим объектам, апартаментам с высококлассными услугами и адресам с развитой культурной инфраструктурой.

Кто выигрывает и кто проигрывает: профиль участников рынка

Я разделяю инвесторов на несколько типов, чтобы понять, кому выгодна нынешняя ситуация:

• Высокодоходные иностранцы, желающие налоговой оптимизации и вида на жительство через релокацию. Для них плоский налог €300 000 делает Италии конкурентной альтернативой Дубаю и Лондону.
• Инвесторы в недвижимость класса luxury, которые используют жильё и как объект для жизни, и как сохранение капитала.
• Владельцы бизнеса и профессиональные резиденты, которые ценят доступ к европейским рынкам и социальным институтам.

В числе проигравших оказываются локальные покупатели со средним доходом, которые столкнутся с ростом цен и ограниченным предложением в центральных районах. Это уже проявляется в сжижении предложения и усилении конкуренции за объекты в историческом центре.

Риски для покупателей и инвесторов

Нельзя рассматривать рост как линейный и бесконечный процесс; есть ряд рисков, которые важно учесть:

• Политический и регуляторный риск. Схема плоского налога действует сейчас, но налоговая политика может меняться.