Арендные ставки в Афинах достигли €11,54/м²: что это значит для покупателей и арендаторов

Резкий рост аренды усиливает давление на рынок недвижимости Греции

Цены на аренду и общая ситуация на рынке недвижимости Греции снова в центре внимания: в первом квартале 2026 года средние запрашиваемые ставки в ряде ключевых районов продолжили расти, хотя темпы роста начали снижаться. Мы просмотрели данные индекса Spitogatos – SPI и анализа IOBE, чтобы понять, куда движется рынок и что это значит для арендаторов, покупателей и инвесторов.

Быстрое введение с цифрами

• Средняя запрашиваемая аренда в центре Афин и северных пригородах достигла €11,54/м².
• Рост в Аттике в годовом выражении составил +4,8%, тогда как в Салониках он превысил +12,5%, а в остальной Греции — +11,4%.
• Средняя цена по остальной Аттике — €9,38/м² (+6,3% г/г).
• Муниципалитет Салоников: €10/м², рост +8,3% c €9,23 годом ранее.

Эти данные подтверждают: дефицит доступного арендного жилья продолжает давить на цены, даже при относительно слабом росте доходов населения.

Что показывает индекс Spitogatos – SPI

Spitogatos – SPI остаётся одним из наиболее оперативных индикаторов рынка аренды в Греции. Его результаты за Q1 2026 демонстрируют одновременно высокие абсолютные значения арендных ставок и замедление темпов роста по сравнению с 2024 годом.

• Темп роста в 2025 году не превысил 4,5%, тогда как в 2024 году он был 8,1%.
• Сравнение с Q1 2019 по Q1 2026 показывает рост средней запрашиваемой аренды в Аттике на 30%.

Мы обращаем внимание на две вещи: первая — повышение базовых уровней (величины аренд), вторая — замедление темпов роста. Замедление не означает разворот тренда; это говорит о том, что рынок корректируется под давлением спроса и предложения, но дефицит жилья остаётся.

География роста: центр Афин, северные пригороды и Салоники

Данные по регионам выявляют концентрацию спроса и сложности предложения.

Афины: центр и северные пригороды

• Центр Афин и северные пригороды — по €11,54/м², с годовым ростом 5,8% в центре и 3,9% в северных пригородах.
• В центре средняя площадь сдаваемого жилья меньше, чем в пригородах, что влияет на среднюю цену за метр.

Для арендаторов это значит, что при поиске центральной квартиры они платят премию за локацию и удобство, а инвесторам стоит учитывать, что меньшая площадь приносит вышею цену за м², но не всегда — большую абсолютную арендную плату.

Оставшаяся Аттика и Салоники

• Остальная Аттика — €9,38/м² (+6,3% г/г).
• Муниципалитет Салоников — €10/м² (+8,3% г/г).

Салоники демонстрируют один из самых высоких годовых приростов — +12,5% для всего города в целом. Это может указывать на перераспределение спроса: если в Афинах рынок перегрет, часть спроса и инвестиций перемещается в крупные регионы второго уровня.

Почему аренда растёт — причины и механизмы

В основе роста лежит сочетание структурного дефицита предложения и сжатых доходов населения.

• Снижение предложения долгосрочных аренд — владельцы переводят фонды в краткосрочную аренду (туризм), или удерживают жильё пустым в ожидании выгодных условий.
• Рост спроса в центральных районах: миграция молодых специалистов, студенческий спрос и ограниченное число новых качественных объектов.
• Инфляция строительных и ремонтных расходов повышает порог для ввода нового предложения на рынок.

Мы не имеем точных данных по объёмам нового ввода в этот набор источников, но из сопутствующих публикаций видно, что количество доступных объявлений остаётся ограниченным, что усиливает конкуренцию между арендаторами.

Доходы и покупательная способность — социальный контекст

Анализ IOBE и данные министерства труда показывают, что номинальные зарплаты росли, но реальная покупательная способность большинства работников не улучшилась.

• Номинальная средняя зарплата в частном секторе выросла на 17,4% за 2019–2025 гг.
• В реальном выражении средняя зарплата осталась стагнирующей, несмотря на повышение минимальной заработной платы.
• Минимальная зарплата выросла в реальном выражении на 13,4%, но 63% сотрудников частного сектора сейчас получают минимальную зарплату.

Вывод тут жёсткий: рост арендных ставок идёт быстрее, чем рост располагаемых доходов большинства арендаторов. Это повышает долю расходов на жильё и усиливает жилищную уязвимость.

Что это значит для арендаторов — практические советы

Мы видим, что арендаторы оказываются в сложной ситуации. Практические рекомендации для тех, кто ищет жильё в Греции:

• Рассмотрите пригородные районы с более низкой ценой за м²; разница может компенсировать транспортные расходы.
• При поиске жилья обращайте внимание на площадь и планировку — меньшая площадь с более высоким €/м² может оказаться дешевле в абсолютном выражении.
• Договоры аренды с индексированием становятся распространёнными — читайте условия внимательно; выясните, на какую базу рассчитывается индексация.
• Рассмотрите совместную аренду или субаренду на первых этапах, чтобы снизить давление на бюджет.

Арендаторам стоит готовиться, что переговорная дистанция с собственником сокращается: при низком предложении лендлорды имеют преимущество.

Что это значит для покупателей и инвесторов — возможности и риски

Инвестиции в жилую недвижимость в текущих условиях выглядят привлекательно по доходности, но с рядом оговорок.

Плюсы:

• Возможность получения стабильного дохода при долгосрочной аренде в центральных районах и Салониках.
• Рост арендных ставок формирует потенциал для повышения доходности по уже существующим активам.

Риски:

• Высокие цены за м² ухудшают вход в рынок и снижают будущую доходность от роста капитала.
• Политическое давление и общественное недовольство могут привести к регуляциям в отношении краткосрочной аренды или индексации аренд.
• Если рост доходов населения не успеет за арендной инфляцией, увеличение просрочек и смен арендаторов может сократить чистую доходность.

Практические рекомендации для инвестора:

• Пересчитайте валовую и чистую доходность (gross/net yield) с учётом всех расходов на управление, ремонт и налогов.
• Оценивайте объекты по абсолютной арендной плате, а не только по €/м².
• Рассмотрите жильё для долгосрочной аренды с ориентацией на работающих специалистов и семьи — такие арендаторы обычно стабильнее.
• Изучите локальные правила краткосрочной аренды и налоговые обязательства.

Мы советуем инвестировать с расчётом на среднесрочную перспективу и сценарии, в которых рост доходов замедляется.

Практический чеклист при покупке под аренду

• Оцените текущую среднюю запрашиваемую аренду в районе (€/м²) и сравните с реальными предложениями.
• Рассчитайте возможную годовую валовую доходность.
• Учтите расходы: коммунальные услуги, управление, налоги, страхование, ремонт.
• Проверьте юридический статус недвижимости и ограничения на сдачу.
• Планируйте резервный фонд на 3–6 месяцев платежей на случай простоя.

Этот чеклист помогает избежать распространённых ошибок и оценить реальную доходность инвестиции.

Политические и регуляторные риски

Повышенное внимание к проблеме доступности жилья создаёт предпосылки для политических решений.