562Сравнительный руководство по недвижимости

В Португалии правовая система в отношении недвижимости представляет собой комбинацию административного и частного права. Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими недвижимость, являются: Конституция Португальской Республики; Гражданский кодекс; Регламент о новой градостроительной аренде; Земельный кодекс; Нотариальный акт; Закон о градостроительстве и строительстве; Общий регламент о градостроительстве; Кодекс о налоге на муниципальное имущество и кодекс о налоге на передачу муниципального имущества; и Указ о режиме горизонтальной собственности.

Португальское законодательство различает земельные участки/сельскохозяйственные угодья и городские участки. Определение участка как земли или городского участка зависит от его использования владельцем и политики земельного управления и градостроительства. Особое значение имеют политики, определяющие, может ли земельный участок быть преобразован в городской участок. Участки также могут быть смешанными. Поэтому при оценке участка необходимо учитывать не только его географическое расположение и размер, но и, прежде всего, использование земельного участка и градостроительное планирование.

Право собственности (или совместная собственность) включает в себя право пользования, пользования и распоряжения имуществом. Гражданский кодекс предусматривает также иные вещные права на недвижимость: право собственности на земельный участок предусматривает использование, пользование и управление на определенный срок или бессрочно, позволяя строить или высаживать посадки; право пользования позволяет строить и содержать постройку на земельном участке, частично или полностью принадлежащем третьим лицам, и может быть временным или установленным навсегда; вещное право пользования позволяет третьим лицам собирать плоды в течение определенного периода; вещное право постоянного проживания дает возможность человеку использовать имущество третьего лица в течение срока его жизни; вещное право на разделение времени предоставляется для туристических объектов.

Резиденциальные недвижимости традиционно принадлежат физическим лицам, как основное место жительства или второй дом. Крупные коммерческие объекты часто принадлежат компаниям и используются как инвестиционные активы или для предпринимательской деятельности. При коммерческом развитии недвижимости компания часто создает специальное структурное подразделение для каждого проекта. Коллективные инвестиционные схемы, такие как фонды, также увеличиваются по числу и объему. Фидуциарные структуры, такие как доверительные отношения, не признаются португальским законодательством. Однако фидуциарная собственность признается в Зоне свободной торговли Мадейры.

Ограничений на право собственности на недвижимость в Португалии нет.

Владение недвижимостью включает землю, воздушное пространство над ее поверхностью и права на недвижимость под землей. Однако возможно согласовать установление вещного права на земельный участок.

Наиболее эффективным обеспечением погашения задолженности, применимым в Португалии, является залог вещи, такой как ипотека, который остается в силе в случае продажи без предварительной отмены. В случае судебной продажи имущества ипотека позволяет обеспеченному кредитору взыскать свое требование (относящееся к или обеспеченное имуществом), при условии, что нет более сильного или предпочтительного обеспечения. В других судебных процедурах по взысканию долгов залог также широко используется для предотвращения продажи имущества третьим лицам во время судебных процедур. В случае продажи кредитор будет выплачен вскоре после владельца ипотеки. Ипотеки должны быть зарегистрированы в Земельном регистре, чтобы быть действительными. При определенных условиях возможна регистрация промиссорной купли-продажи с erga omnes -эффектом. В соответствии с принципом приоритета регистрации, если были зарегистрированы несколько несовместимых прав, то старшее зарегистрированное право будет преобладать. Ипотеки, зарегистрированные вторыми, подчиняются первым. Другие виды гарантий и обеспечений включают: передачу доходов; залог акций/долей; передачу требований в качестве обеспечения; залог банковских счетов и поручительства. Операционные, обеспечительные и финансовые условия могут также быть согласованы, но не являются гарантиями вещного права.

В случае нарушения обязательств заемщиком или залогодателем, ипотекодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами, чьи требования не имеют преимущественного или зарегистрированного приоритета. В случае принудительной продажи имущества активы передаются без каких-либо обременений и иных вещных прав, не оформленных до ареста, залога или гарантии.