47% больше продавцов, чем покупателей — что это меняет на рынке жилья США

Рынок недвижимости США оказал покупателям неожиданный козырь

В декабре 2025 года рынок недвижимости США вступил в фазу, где покупатель получил преимущество: продавцов оказалось на 47,1% больше, чем покупателей (на 631 535 человек). Это самый большой разрыв в данных с 2013 года и сигнал о том, что переговорные условия на многих рынках изменились в пользу тех, кто готов и может купить.

Мы внимательно изучили статистику и локальные примеры и пришли к выводу: ситуация впечатляет, но сопровождается рисками для разных участников рынка. В этой статье мы разберём, что именно произошло, где ситуация наиболее очевидна, почему это случилось и как действовать покупателям, продавцам и инвесторам.

Что говорят цифры и как они получены

Данные основаны на оценках, составленных на основе информации Redfin и MLS. Ключевые показатели за декабрь 2025 года:

• Баланс продавцов и покупателей: +47.1% в пользу продавцов, или 631 535 дополнительных активных предложений.
• Оценочное число покупателей упало на 5.9% за месяц до 1,34 млн — это минимум в записях с 2013 года.
• Оценочное число продавцов снизилось на 1.1% за месяц до 1,97 млн — меньшее падение, чем у покупателей.
• В годовом выражении число покупателей сократилось на 11.8%, тогда как число продавцов выросло на 3.9%.
• По определению исследования, рынок считается "рынком покупателя", если продавцов более чем на 10% больше; по этой шкале США находится в режиме рынка покупателя с мая 2024 года.

Методология: число покупателей рассчитывается на основе времени от первого тура жилья до закрытия сделки (по данным Redfin), а число продавцов — это активные списки в MLS. Все значения сезонно скорректированы и подлежат уточнению при пересмотре баз данных.

География дисбаланса: Sun Belt лидирует, Северо-восток и Средний Запад — редкие рынки продавца

Декабрь показал чёткое географическое разделение:

• Sun Belt (Юг и Юго-восток) стал зоной наиболее явных рынков покупателя.
• Северо-восток и Средний Запад сохранили все пять рынков продавца среди 50 крупнейших метро.

Крупнейшие дисбалансы (продавцов больше):

• Остин, Техас — +128.4% (наибольший разрыв среди топ-50)
• Форт-Лодердейл, Флорида — +125.1%
• Нэшвилл, Теннесси — +111.3%
• Майами, Флорида — +102.7%
• Сан-Антонио, Техас — +102.5%
• Даллас, Техас — +86.8% (один из крупнейших дисбалансов; в Далласе медианная цена упала на 7.6% в годовом выражении — самый большой спад среди топ-50)

Рынки продавца (покупателей больше чем продавцов):

• Нассау (округ, Нью-Йорк) — продавцов на 33.4% меньше, чем покупателей
• Монтгомери (округ, Пенсильвания) — -32.3%
• Ньюарк, Нью-Джерси — -29.5%
• Милуоки — -26.1%
• Нью-Брансвик, Нью-Джерси — -19.3%

Итог по 50 крупнейшим метрополиям: 36 — рынки покупателя, 9 — сбалансированные, 5 — рынки продавца.

Цены ведут себя соответственно: в рынках покупателя годовой рост цен составил в среднем 0.6%, в сбалансированных — 3.0%, а в рынках продавца — 4.9%. Национально медианная цена изменилась лишь на +0.1% год к году.

Почему возник такой крупный перекос в пользу покупателей

Сопоставляя данные и локальные факторы, можно выделить несколько ключевых причин:

• Многолетний строительный бум в Sun Belt в ответ на спрос во время пандемии создал значительный запас предложения. За ним не последовал устойчивый рост числа покупателей.
• Рост цен и высокая стоимость ипотечных займов выжали из рынка многих потенциальных покупателей; некоторые вообще отказались от планов покупки.
• Во Флориде к росту предложения добавляются высокие страховые взносы и растущие HOA, что отпугивает часть покупателей и повышает текучесть предложений.
• Макроэкономическая неопределённость — увольнения и политические риски — сделали покупателей осторожнее.
• В отдельных рынках часть продавцов оказалась "под водой" — они купили по пиковым ценам и сейчас вынуждены продавать с убытком или корректировать ожидания по цене.

Как сказала агент Redfin Premier Конни Дёрнал в комментарии: "Некоторые продавцы в Далласе убыточны, один из них теряет примерно 10% на сделке. Многие пока в отрицании и не гибко ведут ценообразование. Если не установить разумную цену, дом будет стоять долго."

Что это значит для покупателей — тактика и возможности

Сейчас для доступных покупателей открываются реальные преимущества, но эти преимущества есть только у тех, кто может действовать аккуратно и быстро.

Преимущества для покупателей:

• Большее количество вариантов и сильные переговорные позиции.
• Часто возможны скидки или запрос на покрытие расходов (налоги, ремонт, закрытие).
• В ряде рынков можно получить выгодные сделки на фоне тонущего спроса.

Рекомендации по тактике для покупателей:

• Получите предварительное одобрение по ипотеке до просмотра жилья.
• Используйте независимую оценку и инспекцию как рычаг в переговорах.
• Просите продавца покрыть часть расходов или уступить в цене на основании сравнительных продаж (comps).
• Не спешите с эмоциональными решениями; в рынке покупателя лучше иметь запас времени и торговаться.

Для покупателей-инвесторов:

• Оценивайте не только цену покупки, но и доходность аренды и прогноз занятости на местном рынке.
• В районах с высокой новостройкой спроса может не хватить, что снизит будущую ликвидность.

Что это значит для продавцов — как минимизировать потери

Продавцы сталкиваются с необходимостью адаптироваться. Раздумья о том, что "рынок вернётся", могут дорого обойтись.

Практические шаги для продавцов:

• Установите реалистичную цену с учётом местных comps; пересмотр цены на ранних этапах эффективнее, чем долгий простой.
• Проведите пред-продажную инспекцию и устраните видимые недостатки.
• Рассмотрите предложение продавцу-рынку особых условий: помощь с закрытием, временное покрытие налогов, ремонтный кредит.
• Если продавать сейчас не критично, можно рассмотреть опцию сдачи в аренду до улучшения условий рынка.

Особая ситуация для тех, кто купил на пике: продажа с убытком — реальность для части владельцев.