20 лет без налогов на зарубежный доход: что это значит для покупателей недвижимости

Новая налоговая льгота и рынок: почему это важно

Президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган 24 апреля 2026 года представил пакет реформ, который может серьёзно изменить правила игры для покупателей недвижимости. Для тех, кто интересуется недвижимостью Турции и рассматривает переезд ради налоговой оптимизации, ключевое сообщение простое: предложена 20‑летняя льгота по налогам на доходы из иностранных источников и прирост капитала для новых резидентов, при условии, что они не были налоговыми резидентами Турции в последние 3 года. Это заявление сразу подняло вопросы у инвесторов и экспатов: стоит ли торопиться с покупкой, какие сегменты рынка поднимутся в цене и какие юридические подводные камни нужно учесть.

Захват первого внимания

Мы считаем, что предложение впечатляет по длительности льготы. Но важно помнить одну вещь: это предложение ещё не стало законом и требует одобрения парламента. До появления окончательного текста любые решения, мотивированные исключительно этой льготой, сопряжены с риском.

Что именно предложено властями

Законопроект, в случае принятия, будет включать следующие ключевые положения:

• 20 лет освобождения от налогов на иностранные доходы и прирост капитала для физических лиц, переезжающих в Турцию, при условии отсутствия налогового резидентства в Турции в последние 3 года.
• В Турции будут подлежать налогообложению только доходы из турецких источников.
• Для квалифицированных физических лиц предложена сниженная ставка налога на наследство и дарение — 1%.
• Нынешняя прогрессивная шкала подоходного налога для резидентов составляет 15%–40%, что делает освобождение от иностранного дохода особенно значимым.

Параллельно идут изменения, ориентированные на корпоративный сектор и экспорт:

• Снижение корпоративного налога для производителей‑экспортеров до 9%.
• Снижение корпоративного налога для других экспортеров до 14%.
• Расширение налоговых преференций для компаний через Стамбульский финансовый центр и упрощение инвестиционных процедур через систему «одного окна».

Эти меры дают понять, что властям нужно укрепить привлекательность Турции как базы для международного бизнеса и размещения капитала.

Как это соотносится с программой приобретения гражданства и рынком жилья

Турция предлагает программу гражданства через инвестиции, включающую покупку недвижимости от USD 400,000 с обязательным трехлетним сроком владения. Если налоговая льгота будет утверждена в предлагаемой форме, программа станет привлекательнее для инвесторов, которым важен не только паспорт и доступ к недвижимости, но и налоговое планирование на десятилетия вперед.

Мы ожидаем, что влияние на рынок недвижимости может проявиться в нескольких направлениях:

• Повышение спроса на премиальные объекты в Стамбуле, на побережье и в районах с развитой инфраструктурой международных услуг.
• Увеличение интереса к объектам, подходящим для постоянного проживания, а не только для курортных инвестиций.
• Давление на цены в сегментах, где традиционно покупают иностранцы, особенно если льгота действительно будет применяться к притоку состоятельных индивидуалов.

Тем не менее нельзя забывать про обратную сторону. Закон ещё не принят; иностранцы, планирующие покупку ради налоговых преимуществ, рискуют, если изменения не пройдут в текущей редакции. Цены уже отражают ожидания рынка, и скачок спроса может сделать вход дороже для ранних покупателей.

Сравнение с европейскими схемами — где Турция окажется

В Европе действуют несколько известных режимов для переезжающих налоговых нерезидентов:

• Италия предлагает режим с фиксированным налогом для прибывших на срок до 15 лет.
• Греция имеет режим non‑dom с периодом до 15 лет и годовым фиксированным налогом в размере €100,000 на иностранные доходы при выполнении условий.
• Португалия в рамках NHR 2.0 предлагает льготы на 10 лет.

Если предложенный турецкий механизм сохранит форму освобождения на 20 лет, это будет одним из самых долгих периодов в регионе. Главное отличие — Турция предлагает освобождение от налога на иностранные доходы, а не ежегодный фиксированный налог. Конкретные выгоды зависят от деталей финального текста закона.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическое руководство

Мы подготовили практическую последовательность действий для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Турции с налоговыми мотивами:

1. Проверяйте статус закона. Не делайте крупных вложений, ориентируясь только на заявления, пока парламент не утвердит текст.
2. Проконсультируйтесь с международным налоговым консультантом до оформления сделки. Перемена налоговой резидентности может повлиять на ваши обязательства в стране гражданства — проверяйте соглашения об избежании двойного налогообложения и правила выхода из налогового резидентства.
3. Планируйте временно и по календарю: в предложении ключевым условием является отсутствие налогового резидентства в Турции последние 3 года; учтите сроки вашего реального пребывания и регистрации.
4. Оцените вариант владения через компанию и личным титулом — последствия по НДС, налогу на прибыль, налогу на прирост капитала и наследственному налогу разнятся.
5. Учтите требования к программе гражданства: минимальная сумма инвестиции USD 400,000 и трёхлетний срок владения по нынешним правилам.

Мы советуем действовать осторожно.