20 лет без налога: как новые льготы в Турции меняют правила игры для состоятельных резидентов

Налоговые ставки при репатриации:

• Стандартная ставка — 5%, удерживается и перечисляется банком.
• Налог снижается при обязательстве инвестировать в определённые финансовые инструменты:
  • 0% при обязательстве инвестировать на 5 лет и более
  • 1% при 4 года и более
  • 2% при 3 года и более
  • 3% при 2 года и более
  • 4% при 1 год и более
• Для деклараций, поданных в период 1 января 2027–31 июля 2027, ставки увеличиваются на 0.5 п.п.; при продлении срока президентским указом — ставки увеличатся ещё на 1 п.п.

Особые правовые моменты:

• Уплаченный налог не подлежит вычету и не может быть компенсирован.
• Убытки от продажи задекларированных активов не учитываются для налоговых целей.
• Корпорациям, ведущим учёт на балансовой основе, нужно открыть специальный фондовый счёт и записать активы в отчётности; в нём действуют ограничения на снятие средств в течение 2 лет.
• Налоговая проверка защищает только те активы, которые вошли в декларацию.

Что это значит для покупателя недвижимости?

• Инвесторы, держащие ликвидные зарубежные активы, могут легализовать капитал и затем направить средства на покупку недвижимости в Турции через турецкие банки, при этом снизив налог по репатриации до 0% при пятилетнем обязательстве инвестиций в местные финансовые инструменты.
• Но замораживание средств и неприменимость налоговых вычетов делают программу более привлекательной для тех, кто не планирует частые движения капитала.

20-летняя налоговая льгота для лиц, переезжающих в Турцию

Одна из самых заметных мер — 20-летнее освобождение от налога на доходы иностранного происхождения для физических лиц, ставших налоговыми резидентами Турции с 1 января 2026 при условии отсутствия налогового резидентства в Турции в последние 3 календарных года.

Ключевые положения

• Освобождение распространяется на дивиденды, иностранную аренду, прирост капитала и другие зарубежные доходы и полностью исключается из налоговой базы Турции на 20 лет.
• Доходы, полученные из турецких источников, остаются подчинены прогрессивной шкале НДФЛ от 15% до 40%.
• При перемещении в Турцию необходимо получить сертификат освобождения у налоговых органов до конца календарного года переезда (или в течение двух месяцев следующего года, если переезд произошёл в последние два месяца года).
• Режим предусматривает сниженную пошлину по наследству — фиксированная ставка 1% для мировых активов в период льготы.

Практические примеры и ограничения

• Наличие доходов в Турции (например, зарплаты) за последние три года может лишить вас права на освобождение — особенно если это были трудовые доходы и налог вы платили как налоговый нерезидент.
• Управление банковскими выписками и налоговой отчётностью станет ключевым: банки, возможно, будут обязаны разделять счёта для турецких и для зарубежных доходов клиентов, которые пользуются льготой.

Что это даёт инвесторам в недвижимость?

• Для тех, кто планирует жить в Турции и получать доходы за рубежом — сдавать жильё за пределами или получать дивиденды — приобретение недвижимости в Турции остаётся налогово нейтральным по отношению к зарубежным доходам в период освобождения.
• Однако арендный доход от турецкой недвижимости облагается налогом по стандартным ставкам. Это важно при расчёте доходности и структуры портфеля.

Режим «квалифицированных сервисных центров»: семейные офисы и региональные хабы

Закон № 7582 вводит условия для создания «квалифицированных сервисных центров» (KSC) — юридических лиц, работающих на поддержку групповых компаний за рубежом.

Условия квалификации

• Организация должна быть капитализирована как компания, обслуживающая связанные группы.
• Должна вести фактическую деятельность минимум в трёх странах.
• Не менее 80% годовой выручки должны составлять услуги, оказываемые иностранным клиентам.

Налоговые льготы

• 95% вычет из базы корпоративного налога по доходам, полученным из-за рубежа; 100% вычет для участников Стамбульского финансового центра — срок 20 лет.
• Освобождение от подоходного налога для квалифицированного персонала на зарплаты до 3х средней брутто-минимальной зарплаты (≈99,090 TL/мес в 2026 — ≈1,850 EUR). В Стамбульском финансовом центре лимит — 5х (≈165,150 TL/мес — ≈3,075 EUR).

Практические примеры

• Семейный офис, который переводит в Турцию функции казначейства и финансовой отчётности для бизнеса в Германии, Франции и Испании, может получить налоговый вычет в 95% и значительную экономию на зарплатах ключевого персонала.
• Оффшорные семейные структуры теперь имеют реальную опцию переноса операций в Турцию с налоговым эффектом при условии наличия реальных бизнес-функций.

Что это значит для рынка коммерческой недвижимости

• Рост спроса на офисные площади класса A в Стамбуле и в деловых зонах может усилиться, если семьи и мультинационалы начнут создавать сервисные центры.
• При выборе локации важны не только налоговые условия — нужны доступ к таланту, инфраструктура, корпоративная и банковская среда.

Для кого это реально выгодно — и где подстерегают риски

Кому имеют смысл эти меры:

• HNWIs и UHNWIs, готовые перевести резиденцию и структуры в Турцию.
• Владельцы зарубежных активов, готовые легализовать капитал через репатриацию.
• Семейные офисы и международные группы, которые могут доказать экономическую субстанцию в Турции и получить режим для KSC.

Основные риски и сложности:

• Взаимодействие с налоговыми режимами стран-источников дохода: возможны последствия в виде exit-tax или двойного налогообложения, если не урегулировать смену резидентства.
• Ограничения репатриации: заморозка средств на 2 года для корпоративных заявителей и отсутствие налоговых вычетов делают программу невыгодной для коротких горизонтов.
• Бюрократические процедуры: получение сертификата на 20-летнее освобождение требует подтверждений и может затянуться.
• Риск изменения правил: правительство может корректировать сроки или ставки, например повышая ставки для деклараций в 2027 году на 0.5 п.п., а при продлении периода — ещё на 1 п.п.

Мы рекомендуем подходить к решению рационально: оценить налоговые последствия в стране происхождения, спрогнозировать потребности ликвидности и подготовить документальное подтверждение экономической деятельности в Турции.

Практические шаги для потенциальных покупателей и инвесторов

1. Проведите аудит активов и структуру владения с профессионалами по налогу на международном уровне.
2. Оцените целесообразность участия в репатриационной кампании — учитывайте период удержания средств и невозможность вычета налога.
3. Если вы планируете переезд, проанализируйте возможность получения сертификата освобождения и подтвердите отсутствие налогового резидентства Турции в три предшествующих года.
4. При структуре семейного офиса подготовьте бизнес-план, подтверждающий экономическую субстанцию и доход 80% от операций с иностранными юрлицами.
5. Оценивайте инвестиционную привлекательность недвижимости в Турции с учётом налогообложения арендного дохода в Турции и отсутствия налогообложения зарубежных доходов в период освобождения.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Льгота на 20 лет означает, что я могу не платить налоги с зарубежных дивидендов и аренд за всё время?

Ответ: Да — при условии получения сертификата и соблюдения условия отсутствия налогового резидентства Турции в предыдущие три года. При этом доходы из источников в Турции остаются налогооблагаемыми.

Вопрос: Могу ли я задекларировать активы и сразу их использовать для покупки жилья в Турции?

Ответ: Декларированные активы нужно перевести в турецкие банки или брокеров в течение 2 месяцев. Налог удерживается банком. Для снижения ставки до 0% требуется инвестировать в одобренные инструменты на минимум 5 лет — в этом случае средства будут обязаны оставаться в соответствующих инструментах.

Вопрос: Как 95% вычет для «квалифицированных сервисных центров» отразится на аренде офисов и на рынке коммерческой недвижимости?

Ответ: Это может стимулировать спрос на офисные помещения класса A в деловых районах и в Стамбуле в частности, особенно у семейных офисов и фирм, ориентированных на обслуживание иностранных групп. Тем не менее выбор локации должен базироваться не только на налогах, но и на доступе к персоналу и инфраструктуре.

Вопрос: Какие риски прямо связаны с репатриацией активов?

Ответ: Основные риски — заморозка части средств (для корпоративных заявителей), отсутствие налогового вычета и возможность увеличения ставок для деклараций в 2027 году или при продлении программы.

Вывод: как эти изменения влияют на практические решения по недвижимости

Мы считаем, что новые нормы делают Турцию более привлекательной для определённых групп инвесторов и переезжающих лиц, особенно тех, кто имеет значимые зарубежные активы и готов планировать горизонты на годы вперёд. Для покупателей недвижимости это означает: возможность легализовать капитал и использовать турецкие банки как плацдарм для инвестиций; при этом доход от турецкой недвижимости облагается обычной ставкой и должен учитываться отдельно.

Практический совет: если вы планируете перевести активы в Турцию до 31 июля 2027 и готовы инвестировать их в одобренные инструменты на 5 лет, налог по программе репатриации может быть снижен до 0%; это конкретный налоговый стимул, который стоит обсудить с консультантами до принятия решения.