Расходы при продаже недвижимости в Италии в 2026 году: что учесть владельцу

Продаете дом или квартиру в Италии? Понимание всех расходов при продаже недвижимости в Италии — ключ к точному расчету чистой прибыли и избеганию неприятных сюрпризов. В этой статье — практическое руководство для владельцев, инвесторов и экспатов: какие сборы и налоги нужно учитывать, как правильно рассчитывать чистую выручку и какие шаги предпринять, чтобы минимизировать риски.

Почему это важно

Продажа недвижимости включает не только переговоры и показ объекта, но и ряд юридических, налоговых и технических обязательств. Ошибка в оценке расходов способна съесть значительную долю прибыли или затянуть сделку.

1. Краткий обзор основных статей расходов

Перед тем как выставить цену и подписывать агентский договор, полезно иметь под рукой перечень обязательных и типичных дополнительных затрат:

• Комиссия риелтора: обычно от 2% до 5% от цены продажи за сторону (то есть отдельно для продавца и покупателя).

• Нотариальные услуги (notaio): 1%–2,5% от суммы сделки; закон требует нотариального оформления передачи прав собственности.

• Юридические услуги: 1%–2% от цены или фиксированный тариф за сопровождение сделки.

• Налог на прирост капитала (plusvalenza): 26% от прибыли, если не действует освобождение.

• Сертификат энергоэффективности (APE): €100–€300.

• Оценка имущества: €200–€600 для профессиональной рыночной оценки.

• Комиссия за погашение ипотеки: при наличии обременения — €500–€2,000.

• Регистрационный налог и НДС: как правило, ложатся на покупателя, но влияют на переговоры.

Эти цифры — ориентиры 2025-го; конкретные суммы зависят от региона, стоимости недвижимости и условий сделки.

2. Комиссия агенту: как договориться и что учесть

Риелтор помогает не только найти покупателя, но и управлять документами, показами и переговорами. Однако комиссия — существенная статья расходов.

• Обычно комиссия варьируется от 2% до 5% от цены продажи за каждую сторону сделки. В популярных городах (Рим, Милан, Флоренция) ставки часто ближе к верхней границе.

• Закон не фиксирует обязательный процент — условия устанавливаются в договоре между клиентом и агентством.

• Советы продавцу:

  • Уточните, кто оплачивает рекламу и дополнительные расходы агентства.

  • Пропишите в контракте, в каких случаях комиссия выплачивается (например, при фактической передаче ключей, а не при подписании предварительного договора).

  • Рассмотрите вариант двойного представления (agente che rappresenta entrambe le parti) и связанные с этим конфликты интересов.

Для инвестора: при высоком объёме продаж или при продаже нескольких объектов можно обсуждать понижение ставки.

3. Нотариус и регистрация: обязательная формальная часть сделки

В Италии участие нотариуса обязательно — он обеспечивает юридическую чистоту сделки и регистрирует её в земельном кадастре.

• Нотариальные сборы обычно составляют от 1% до 2,5% от цены продажи, но могут зависеть от сложности оформления и объёма проверок (например, проверка обременений, согласий коммун, кадастровые уточнения).

• Чаще всего оплачивает покупатель, однако в переговорах покупатель может требовать снижения продажной цены, если несёт повышенные нотариальные расходы.

• Роль нотариуса включает:

  • Подготовку и регистрацию акта купли-продажи (atto di vendita).

  • Проверку титула собственности и существующих обременений (ипотека, сервитуты).

  • Обеспечение правовой безопасности расчётов и перехода прав.

Практический совет: выберите нотариуса, имеющего опыт с иностранными клиентами и знаниями особенностей региона — это ускорит процесс.

4. Юридические услуги: зачем продавцу платить адвокату

Юрист (аввокат или praktijk-юрист в сфере недвижимости) не обязателен, но настоятельно рекомендуется, особенно для нерезидентов или в случаях с сложной историей права собственности.

• Средний размер юридических гонораров — от 1% до 2% от цены или фиксированная ставка.

• Юрист проверяет предварительные документы, готовит соглашения, консультирует по налоговым последствиям и помогает решать спорные вопросы перед нотариальным актом.

• Для иностранного продавца важно, чтобы юрист владел английским/русским языком или обеспечивал перевод документов.

Опыт показывает: стоимость юриста часто окупается, предотвращая ошибки, ведущие к судебным разбирательствам.

5. Налоги при продаже: plusvalenza и другие обязательства

Налоги — ключевой фактор при оценке чистой прибыли от продажи.

• Налог на прирост капитала (Imposta sulle Plusvalenze) составляет 26% от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с учётом допустимых корректировок). Это — одна из самых значимых статей затрат при успешной перепродаже.

• Освобождения от налога:

  • Если объект был вашим основным местом жительства (prima casa) в течение большинства времени владения, то прирост капитала обычно не облагается.

  • Если вы владели имуществом более 5 лет, обычно налог не применяется.

• Нерезиденты подчиняются тем же правилам по plusvalenza, но могут не иметь права на некоторые льготы (например, льгота prima casa обычно применяется к резидентам или при соблюдении конкретных условий).

Важно: перед продажей проконсультируйтесь с налоговым специалистом для подтверждения статуса освобождения и расчёта налогооблагаемой базы.

6. Регистрационный налог и НДС: кто платит и как это влияет на цену

Налоговые обязательства при купле-продаже зависят от типа продавца и объекта:

• Частные продажи (между физлицами или с владельцем-продавцом): регистрационный налог обычно ложится на покупателя. Это может влиять на цену, так как покупатель учитывает свою налоговую нагрузку при торге.

• Новые постройки (продаются застройщиком): применяется НДС вместо регистрационного налога. Ставки НДС:

  • 10% для жилых объектов.

  • 22% для роскошного жилья (immobili di lusso).

Продавцу важно понимать, кто несёт эти налоги, поскольку это влияет на восприятие цены и условия переговоров.

7. Дополнительные возможные расходы

Помимо перечисленного, учитывайте следующие расходы, которые часто забывают при планировании продажи:

• APE (сертификат энергоэффективности): €100–€300 — обязательный документ при продаже.

• Профессиональная оценка (perizia): €200–€600 — полезна для обоснования запрашиваемой цены.

• Комиссия за досрочное погашение ипотеки: €500–€2,000, если имущество обременено и ипотека погашается преждевременно.

• Налоговое сопровождение по трансграничным вопросам: для нерезидентов может понадобиться дополнительная консультация.

Список документов и процедур, которые стоит подготовить заранее:

• Действующий APE.

• Копии предыдущих актов купли-продажи и документооборот по улучшениям.

• Справки о наличии/отсутствии обременений и задолженностей.

• Техническая документация (например, планы catastali), где применимо.

8. Практический пример расчёта: как посчитать чистую выручку (иллюстрация)

Допустим, вы продаёте квартиру за €300,000.