Продажи жилья в Франции замедляются — но краха нет: **949 000** сделок за год

Рынок недвижимости Франции: замедление без обрыва роста

Рынок недвижимости Франции демонстрирует замедление активности, но «краха» не происходит. В первые строки этого анализа мы констатируем факт: недвижимость Франции продолжает продаваться — и объем продаж за год впечатляет, хотя динамика изменилась.

За период май 2025 — май 2026 было продано 949 000 домов, что на +5,7% больше, чем за предыдущий год. Эти цифры заметно ниже пиков 2020–2021 годов, но отражают возвращение рынка к более устойчивому уровню. Наш разбор объясняет, почему это важно для покупателей, инвесторов и экспатов, и какие решения сейчас выглядят разумнее всего.

Ключевые цифры и тенденции

• 949 000 проданных объектов за май 2025–май 2026 (+5,7% к прошлому году).
• Пиковый период августа 2020 — августа 2021 показал около 1 250 000 продаж, цифра, которую отраслевые специалисты считают несопоставимой со средней долгосрочной активностью.
• Годовой рост объема транзакций между концом 2023 и концом мая 2026 составил лишь +1,8%.
• За первый квартал 2026 национальный рост цен на жилье составил +0,2%; в Париже и Иль-де-Франс — +0,8% для квартир и +1,1% для домов.
• В остальной Франции цены на дома выросли на +0,2%, а цены на квартиры упали на -0,2%.
• Средняя ставка по ипотеке в апреле 2026 составила около 3,22%.
• Уровень выдачи новых ипотек в апреле 2026 — €12 млрд, что на €12,6 млрд меньше, чем в марте, но чуть выше годового среднего €11,8 млрд за период Янв 2025 — Апр 2026.
• Колебания разрешений на строительство: март +33%, апрель -31%, май +23%; начало строительных работ — 27 000 объектов в мае.

Эти данные не просто цифры; они формируют картину рынка, который перестраивается из режима быстрой спекуляции в режим более «домашнего», ориентированного на собственников.

Почему продажи замедляются: внешние и внутренние факторы

Есть несколько очевидных причин замедления, которые отмечают нотэры в своем отчете. Мы выделяем основные из них и объясняем, как они отражаются на спросе.

Внешняя экономическая и политическая среда

• Глобальная инфляция и геополитическая напряженность (включая события на Ближнем Востоке) увеличивают неопределенность, что снижает уверенность домохозяйств при принятии крупных финансовых решений.
• Уменьшение доверия отражается в более тщательном планировании покупок, росте требований к документам и увеличении сроков заключения сделок.

Фактор ипотечных ставок

• Ставки находятся не на исторически низком уровне 2016–2023 годов (ниже 2%), но и не на пиковых значениях 2024 года (~4%). Текущие ~3,22% делают кредиты дороже, особенно для первых покупателей.
• Крупные банки и кредитные организации проявляют осторожность; это отражается в снижении объема выдачи новых кредитов в отдельных месяцах.

Изменение профиля спроса

• Рынок смещается в сторону покупателя, который ценит энергоэффективность, функциональность и готовность жилья к заселению.
• Дома, требующие капитального ремонта, и объекты на верхней ценовой шкале испытывают больше трудностей с продажей. Я лично сталкиваюсь с тем, что всё больше клиентов выбирают вложения в менее рискованные активы с понятной доходностью или в первичное жилье.

Эта комбинация факторов объясняет, почему активность падает, но не рушится: спрос трансформируется, а не исчезает.

Цены: стабилизация и региональные различия

Отчёт нотэров показывает, что цены постепенно приходят в равновесие. Наша интерпретация такова: рынок проходит фазу «перекалибровки».

Париж и Иль-де-Франс

• В столичном регионе наблюдается более заметный рост по сравнению с остальной Францией: +0,8% для квартир и +1,1% для домов в первом квартале 2026.
• Это отражает устойчивый спрос на жилье в столице и вокруг неё, где дефицит качественных объектов и транспортная доступность поддерживают цены.

Остальная Франция

• Дома показали небольшой рост +0,2%, тогда как квартиры скорректировались вниз -0,2%.
• В регионах меняются приоритеты покупателей: мотивация к покупке загородного или пригородного дома возросла после пандемии, но цена и стоимость ремонта стали решающими факторами.

Что означает «равновесие цен» для участников рынка

• Переговоры по цене возвращаются в практику; продавцы всё чаще готовы обсуждать условия.
• Для покупателей это шанс получить лучшее соотношение цены и качества, особенно если недвижимость соответствует критериям энергоэффективности и минимальных вложений в ремонт.

Мы считаем, что это здоровая фаза: быстрее роста цен, но более предсказуемая среда принятия решений.

Ипотека и финансирование: на что рассчитывать

Ипотечные условия во многом определяют текущую динамику. Вот главное, что нужно знать.

• Средняя ставка ~3,22% в апреле 2026 выше исторических минимумов, но ниже пиков 2024. Это означает, что покупательская способность сжата по сравнению с прошлым циклом низких ставок.
• Объём выдачи новых ипотек в апреле — €12 млрд, что хотя и сократилось по сравнению с предыдущим месяцем, остаётся немного выше среднего за год. Это указывает на сохраняющийся спрос со стороны части рынка.
• Франция всё ещё часто использует полные фиксированные ставки на срок кредита. Дискуссии о реформе ипотечного сектора идут, но кардинальных изменений пока нет.

Практический совет: если вы рассчитываете на ипотеку, готовьтесь к тому, что банки будут требовать более строгую документацию и проверку платёжеспособности. Закладывайте в бюджет страховки, налоговые расходы и непредвиденные расходы по ремонту.

Новостройки: привлекательность и ограничения

Новое строительство остаётся важной темой для покупателей и инвесторов, особенно в сегменте многоквартирных домов.

• Разрешения на строительство показывают высокую волатильность: март +33%, апрель -31%, май +23%.
• Начало строительных работ в мае составило 27 000 объектов.
• Резервации новостроек выросли на +4% в первом квартале 2026 по сравнению с концом 2025 года.

Это означает, что спрос на первичное жилье сохраняется. Мотивы покупателей понятны: новые квартиры предлагают энергоэффективность, гарантию и меньшие требования к ремонтам.