Португалия - 3-я в мире по росту цен на жилье в 2025 году

В начале: что случилось и почему это важно

Цены на недвижимость Португалии взяли резкий разгон: по данным Global House Price Index за первый квартал 2025 года, годовой номинальный рост составил 16,9%, а с поправкой на инфляцию — 14,8%. Это делает Португалию третьим рынком среди 55 стран, проанализированных Knight Frank и партнёром в Португалии, Quintela + Penalva.

Мы считаем такие цифры важными не только для тех, кто уже владеет жильём в Португалии, но и для иностранных инвесторов и экспатов, рассматривающих покупку второй квартиры или инвестиции под сдачу. Рост цен формирует новые правила игры: кредитная доступность, налоговые расчёты, оценка доходности аренды и требования к качеству проектов.

Глобальная картина и место Португалии в ней

Сравнение с мировыми данными помогает понять, насколько сильна динамика португальского рынка.

• Средний глобальный номинальный рост цен за первый квартал 2025 года составил 2,3% год к году; с учётом инфляции средний реальный прирост оказался отрицательным — -0,4%.
• Лидером по номинальному росту стала Турция (32,2%), но высокая инфляция обернулась реальным падением -4,2%.
• По итогам отчёта Португалия заняла 3-е место среди 55 рынков по номинальному приросту; рядом в верхней части рейтинга находятся Северная Македония (22,6%), Болгария (15,1%) и Хорватия (13,1%).
• Около 87% рынков показали положительную годовую динамику; заметные падения зафиксированы в материковом Китае (-7,5%) и Гонконге (-6,5%).

Knight Frank отмечает, что глобальный рост восстановился выше долгосрочной линии за счёт первых шагов по снижению процентных ставок, но реальная доступность жилья остаётся ограниченной. Долгосрочная средняя ставка роста — 5,1% — остаётся ориентиром, к которому рынки пока стремятся.

Что именно подтолкнуло цены в Португалии вверх

Мы выделяем несколько факторов, которые объясняют сильный годовой рост цен в Португалии.

• Спрос со стороны иностранных покупателей. Как отметил Франсишку Кинтела, founding partner Quintela + Penalva, Португалия «вошла в радар» иностранных инвесторов, ищущих инвестиции или второе жильё. Туризм, удобные перелёты по Европе и репутация безопасной и удобной страны продолжают привлекать покупателей из Великобритании, Франции, Бразилии, а также стран вне ЕС.

• Возвращение покупательской активности после периода коррекции. Сравнение с последним кварталом прошлого года показывает квартальный рост португальского рынка на 5,7%, что подтверждает восходящий тренд.

• Изменение потребительских ожиданий и требований. Отмечается рост интереса к качественным и отличающимся проектам: местные клиенты стали требовать более продуманных планировок, энергоэффективности и инфраструктуры.

• Макроэкономическая среда. Глобальные первые шаги по снижению процентных ставок стимулируют спрос на ипотечные кредиты и инвестиции в недвижимость как альтернативу низкодоходным активам.

Эти факторы в совокупности создали напряжённый рынок, где предложение иногда отстаёт от спроса и где премии за новые или качественные проекты растут быстрее средней цены по стране.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическая аналитика

Мы оцениваем ситуацию с точки зрения трёх ключевых групп: частные покупатели, инвесторы, и экспаты/переезжающие.

Покупатели, планирующие постоянное проживание

• Доступность. Несмотря на сильный рост цен, реальные покупательные возможности зависят от ипотечных ставок и доходов. Если банки начнут снижать ставки, часть спроса может сохраниться; в противном случае доступность упадёт.
• Стратегия покупки. Для семей я рекомендую смотреть на проекты с реальной энергетической и эксплуатационной экономией — это снижает эксплуатационные расходы и поддерживает ликвидность.
• Риски. Рост цен может увеличить ценовую нагрузку, особенно в популярных зонах, что увеличивает риск просадки при внезапном ухудшении экономических условий.

Инвесторы (аренда, перепродажа)

• Доходность. Номинальный рост 16,9% впечатляет, но вложения оценивают по реальной доходности с учётом инфляции, налогов и затрат на управление. Глобальный отчет указывает, что реальный рост во многих странах остаётся слабым.
• Качество актива. На рынке появляются премиальные наценки за проекты с высоким стандартом и лучшим расположением. Мы советуем фокус на объектах с проверенным арендным потоком и на рынках с ограниченным предложением.
• Валютный риск. Для инвесторов за пределами еврозоны колебания валюты влияют на итоговую доходность.

Экспаты и покупатели второго жилья

• Финансирование. Условия кредитования для нерезидентов отличаются; важно заранее выяснить процент, первоначальный взнос и требования к страхованию.
• Использование объекта. При арендной модели критично понимать сезонность спроса — Algarve и Лиссабон работают по разным правилам.

Региональная динамика и сегменты: где стоит искать возможности

Отчёт не даёт детального разбора по областям Португалии, но мы видим типичную для страны картину: крупные города и туристические побережья растут быстрее, чем внутренние районы.

• Лиссабон и пригороды. Высокий спрос как со стороны инвестиционных покупателей, так и локального рынка труда. Цены здесь выросли существеннее, спрос стабилен.
• Алгарве и побережье.