Куда движется рынок недвижимости России в условиях новых экономических реалий?

Состояние рынка жилья

В последние времена наблюдается значительное ухудшение доступности жилья для населения, что связано с изменением ключевых процентных ставок и высоким уровнем странового риска. С таким утверждением выступил академик Международной инженерной академии Николай Трифонов, который акцентирует внимание на текущих реалиях российского рынка недвижимости. Более подробно о ситуации можно ознакомиться в обширных материалах экспертов.

Изменения с 2022 года

Определенные изменения на рынке недвижимости России начали наблюдаться с 2022 года, когда политические события существенно затронули экономическую сферу. Ипотечное кредитование по-прежнему представляет собой ключевой финансовый инструмент, однако в ответ на введенные международные санкции, Центральный банк России принял решение о резком увеличении ключевой процентной ставки, максимум достигал 20%. Это решение сделало кредиты, включая ипотеку, чрезвычайно дорогими, что сделало жилье недоступным для многих жителей страны. Кроме того, массовый исход граждан за границу также отрицательно сказался на спросе на жилье и замедлил темпы его продаж.

Обсуждение проблем на конференциях

Недавние обсуждения касательно проблем рынка недвижимости России проходили на конференции, организованной Сбербанком, под названием «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития», а также в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2023). В ходе этих мероприятий эксперты представили широкий спектр мнений и оценок текущей ситуации в этой сфере.

Цены на жилье

Согласно отчётам «Сбериндекса», за последние три года цены на первичном рынке недвижимости возросли на 80%, в то время как на вторичном рынке — на 50%. Важно отметить, что темпы роста доходов граждан и уровень инфляции были намного ниже этого показателя, что указывает на снижение доступности жилья для населения страны.

Прогнозы и планы по строительству

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин сообщил, что в текущем году в России планируется ввести около 50 миллионов квадратных метров нового жилья. Однако, учитывая снижающиеся объёмы продаж, эта цифра может оказаться слишком высокой. Он также добавил, что программа льготной ипотеки, являвшаяся опорой для рынка на протяжении последних лет, продолжает действовать, и только президент Путин принимает решения касательно её дальнейшего развития.

Обзор ипотечных ставок

Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка, подчеркнул, что для стабильности рынка недвижимости необходимо поддерживать определённые экономические показатели. Он отметил, что регулятор сосредоточится на ипотечных ставках, которые близки к нулю, поскольку это приводит к резким колебаниям цен на жильё.

• «Мы поддерживаем инициативы по понижению ставок по ипотечным кредитам, но при этом выступаем против их манипуляций.
• Кроме того, мы не против различных программ поддержки, но они должны носить целевой характер и выполнять социальные функции, как, например, семейная ипотека».

Ситуация в Сбербанке

Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбербанка, сообщил о высоком уровне одобрения заявок на ипотечные кредиты в своей организации, а также о росте числа выданных займов. Примерно половина ипотечных кредитов была выдана по ставкам в диапазоне от 3 до 5% годовых. По последним данным на апрель текущего года, средняя ставка по ипотеке составила 6%.

Изменения в программе субсидирования ипотечных кредитов

В последние месяцы мы наблюдаем существенные изменения в программе субсидирования ипотечных кредитов. Если ранее почти половина заявок на ипотеку получала государственную поддержку, то сейчас этот процент снизился до всего лишь 20%. Участники недавней конференции высказали мнение, что субсидируемая ипотека не является устойчивым решением для поддержки рынка недвижимости. По их мнению, это временная мера, и для сохранения стабильности сектора необходимо искать альтернативные методы.

Выступление министра финансов

Министр финансов Антон Силуанов на ПМЭФ-2023 подчеркнул важность увеличения государственных расходов, которые выросли на 50% за период с 2019 по 2022 годы, и предложил рассмотреть возможность повышения налогов. Центральный банк, в лице своего председателя Эльвиры Набиуллиной, также не остался в стороне: она оставила возможность новой волны приватизации и повышения ключевой процентной ставки. Эксперты уверены, что такие меры должны способствовать снижению цен на вторичном рынке жилой недвижимости в России.

Анализ цен на жильё

Согласно данным директора аналитического управления Сбербанка Натальи Загвоздиной, рост цен на недвижимость за пределами Москвы значительно превзошел уровень инфляции, составив 21% за последний год.

• Анализируя ситуацию по всей стране, можно предположить, что в этом году цены могут скорректироваться в среднем на 5%, а затем в целом останутся на стабильном уровне.
• Однако Загвоздина добавила, что в некоторых регионах стоимость жилья может упасть более чем на 5%, в то время как в других она останется прежней, а в определённых территориях наблюдаться рост цен по различным причинам.

Премия за страновой риск

Не менее важно рассмотреть динамику премии за страновой риск для России в весенний период 2023 года. Этот показатель является ключевым для оценки привлекательности инвестиций и часто рассчитывается на основе доходности государственных облигаций, продаваемых на международных рынках.

Российское правительство эмитирует широкий спектр долгосрочных государственных облигаций в долларах США, с датами погашения, которые варьируются от августа 2023 года до июня 2047 года. Несмотря на действующие санкции, эти еврооблигации все еще предпринимают торги на некоторых фондовых площадках.

Цели исследования

Проект данного исследования заключается в анализе инвестиционной привлекательности недвижимости, поэтому в расчетах были выбраны наиболее долговечные ценные бумаги с длительным сроком обращения, сопоставимым со сроком экономического использования объектов недвижимости.

Для расчёта премии за страновой риск использовались данные о доходности облигаций правительства России с погашением 23 июня 2047 года и купоном в 5,25%. Графические представления результатов анализа странового риска России за предыдущий год можно увидеть ниже.

Заключение

В заключение стоит отметить, что текущая ситуация на российском рынке недвижимости представляет собой сложный и многогранный процесс, находящийся под влиянием множества факторов. Снижение доступности жилья для населения, вызванное ростом цен и изменениями в ипотечных ставках, определяет динамику рынка на ближайшие годы.

Как я уже упоминал, высокие значения премии странового риска и влияние геополитических событий делают местный рынок менее привлекательным для инвесторов, что в свою очередь усложняет финансовые потоки и структуру спроса.

Необходимые меры поддержки

На фоне этих вызовов важно понимать, что различные предложенные меры поддержки, такие как льготная ипотека, могут временно помочь в стабилизации ситуации, однако они не решают глубинных проблем, связанных с экономикой и доходами населения. Необходимо искать устойчивые и долгосрочные решения, которые не будут основываться на кратковременных стимулах, а конструктивно способствуют развитию сектора.

Экспертный взгляд

Важно отметить, что эксперты единодушны в том, что необходима система точечных мер, направленных на поддержку тех групп населения, которые действительно нуждаются в помощи. Это также касается необходимости создания новых механизмов финансирования, чтобы обеспечить доступность жилья не только в крупных городах, но и в регионах, где рынок зачастую остается непрозрачным и нестабильным.

Выводы

При таких условиях следить за развитием рынка будет крайне важно, и только время покажет, какие из предложенных инициатив окажутся наиболее эффективными. Однако, безусловно, поддержка государства, а также взаимодействие частного сектора и гражданского общества должны стать ключевыми факторами для преодоления нынешних трудностей и создания более стабильной ситуации на рынке недвижимости России.

• Снижение доступности жилья для населения.
• Влияние геополитических факторов на привлекательность рынка.
• Необходимость долгосрочных решений вместо временных стимулов.
• Точечные меры поддержки для уязвимых групп населения.
• Создание новых механизмов финансирования для обеспечения доступности жилья.