Как получить ипотечный кредит в Германии для иностранцев?

Роль ипотечного кредитования в Германии

В Германии ипотечное кредитование является важной составляющей жилищной сферы, оказывая значительное влияние на население страны. По статистике, предоставленной аналитической платформой Statista, примерно 25% семей в Германии имеют ипотечные кредиты по состоянию на 2019 год. Это довольно значительный показатель, особенно с учетом того, что около половины граждан предпочитают арендовать жилье вместо его покупки.

Интересно отметить, что с каждым годом число людей, владеющих жильем, продолжает расти, что способствует увеличению спроса на ипотечные займы. За последние несколько лет ставки по ипотечным кредитам в Германии достигли исторического минимума, что делает кредиты более доступными для населения. Если квартира, приобретенная с помощью кредита, будет сдаваться в аренду, получаемые средства могут с легкостью покрыть как затраты на содержание недвижимости, так и регулярные выплаты по ипотечному займу.

Изменения процентных ставок и требования к заемщикам

Анализ изменений, касающихся процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии с 2018 по 2021 год, показывает, что банки усилили контроль над подачей заявок на кредиты. Это особенно заметно для заемщиков, чьи доходы не могут быть проверены должным образом. К такой категории можно отнести граждан, не являющихся резидентами Германии или Европейского Союза.

Несмотря на это, немецкие банки все же готовы работать с клиентами из России, Украины и ряда других стран, среди которых можно выделить:

• Deutsche Bank
• Raiffeisen Bank
• Volksbank
• Commerzbank
• Münchner Bank
• Sparkasse

Ипотека для иностранцев

Что касается ипотеки для нерезидентов, важно уточнить, что официальных ограничений на получение такого займа в Германии не существует. Сумма кредита зависит от статуса заемщика:

• Для граждан Германии возможно финансирование на уровне до 100% от стоимости приобретаемой недвижимости.
• Однако для нерезидентов, обращающихся за первым ипотечным кредитом, максимальная сумма займа обычно составляет 50%.
• Если заемщик уже владеет недвижимостью в Германии или ранее погасил хотя бы один ипотечный кредит в стране, его шансы на получение займа в размере 60-70% от стоимости жилья значительно возрастают.

Условия получения ипотеки для россиян

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM Group GmbH, утверждает, что для граждан Германии доступно полное покрытие стоимости недвижимости. Для россиян, в свою очередь, предусмотрены условия, при которых возможно кредитование при наличии собственных средств от 100 тыс. евро; клиент оплатит половину стоимости, а оставшуюся часть предоставит банк. Таким образом, общая сумма бюджета должна составлять не менее 200 тыс. евро.

Критерии для заемщиков

При подаче заявки на ипотечный кредит, как для клиентов, так и для недвижимости, предъявляются определенные требования. Главным из этих требований является способность заемщика продемонстрировать свою финансовую надежность. Это значит, что необходимо иметь стабильное место работы, высокий уровень дохода и легальные источники дохода. Заемщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность, что является ключевым моментом при принятии решения о выдаче кредита.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что ипотечные кредиты в Германии остаются важным инструментом для тех, кто планирует приобрести собственное жилье, несмотря на определенные трудности, которые могут возникнуть для иностранных граждан.

Ключевые факторы для получения кредита

Среди основных факторов, которые необходимо учитывать при оформлении кредита, выделяют несколько ключевых моментов. Во-первых, у заемщика должен быть активный счёт в банке, на который поступали средства на протяжении как минимум 12 последних месяцев. Кроме этого, требуется наличие средств для внесения первоначального взноса.

Также важно, чтобы заемщик находился в возрастном диапазоне от 21 до 65 лет. Им придется предоставить документы, подтверждающие их доходы — физических лиц просят представить выписки по зарплате за последние полгода, а для индивидуальных предпринимателей — финансовые отчеты по счетам за два года. Не менее критично, чтобы кредитная история была без серьезных негативных записей.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что величина платежей по кредиту не должна превышать 35% от ежемесячных доходов заемщика.

Условия кредита для россиян в Германии

По словам Екатерины Демидовой, генерального директора компании DEM Group GmbH, россияне, имеющие постоянное место жительства, имеют возможность получить кредит на покупку недвижимости в Германии, но для этого необходимо соблюдение трех основополагающих критериев.

• Первое из них — это обязательство предоставить удостоверяющий документ из банка, который подтвердит наличие как минимум 50% собственного капитала от стоимости приобретаемой недвижимости.
• Второе важное требование — это представление доказательства дохода. Для идеального заемщика месячная заработная плата должна превышать 2000 евро.
• Третье требование заключается в наличии договора аренды на приобретённую недвижимость.

Следует отметить, что для тех, кто не имеет дохода в Германии и не проживает на ее территории, шансы получить кредит на жилье для личного проживания крайне ограничены.

Как рассчитать возможный размер кредита

Чтобы узнать возможный размер кредита и соответствующие регулярные платежи, рекомендуется воспользоваться специальными ипотечными калькуляторами, доступными в Германии, такими как калькулятор ипотечных кредитов от Loanlink и Hypofriend.

Важно упомянуть, что немецкие банки обычно проверяют информацию о потенциальных заемщиках через систему Schufa. Эта база данных включает сведения о финансовых обязательствах жителей страны, включая имеющиеся кредиты, открытые счета, контракты на связь и интернет и другие.

Учет доходов за пределами Германии

Учет доходов, полученных за пределами Германии, может создавать сложности для банков, и по этой причине такие доходы часто не принимаются во внимание. В некоторых ситуациях кредиторы могут отклонить заявку на заем, ссылаясь на невозможность оценки финансового положения заемщика.

Также следует учесть, что банк будет осуществлять контроль за недвижимостью, которая будет находиться под залогом до полного погашения кредита. Кредитные учреждения стремятся защитить свои инвестиции и поэтому проводят тщательную проверку ликвидности рассматриваемых объектов недвижимости.

Кредиты на жильё в крупных городах

В крупных городах Германии банки охотно предлагают кредиты на приобретение жилья. К недвижимости, которую оценивают как ликвидную, относятся объекты, которые могут быть быстро сданы в аренду или проданы с выгодой в разумные сроки.

Критерии одобрения ипотечной заявки

Заявление на получение ипотеки, скорее всего, будет успешно рассмотрено, если приобретаемая недвижимость отвечает определённым требованиям. В частности, это может быть новый дом или квартира в современном здании, либо объект, находящийся в районе, привлекательном для финансовых учреждений, и предназначенный для получения дохода от аренды.

К слову, вторичное жильё вызывает у банков больше skepticism, особенно когда речь идет о состоянии объекта и его возрасте. Однако если на такую недвижимость уже оформлен действующий договор аренды, тогда вероятность получения кредита значительно возрастает.

Рынок ипотеки в Германии

Например, в центре Гамбурга расположено множество банков, которые готовы рассмотреть заявки на ипотеку. Если же банк определит, что объект представляет собой рисковую инвестицию, существует высокая вероятность отказа в кредитовании.

Осторожность в финансировании

За последний год кредитные учреждения стали более осторожными в отношении финансирования сделок с коммерческой недвижимостью. Это связано с рисками, которые возникли в результате пандемии коронавируса и последовавших за ней ограничений для бизнеса, как указывает Екатерина Демидова, генеральный директор компании DEM Group GmbH.

Необходимые документы для подачи заявки

Для того чтобы подать заявку на ипотеку, заемщик должен подготовить определённый набор документов. Если заемщик является иностранным гражданином, ему необходимо предоставить:

• заграничный паспорт и внутренний паспорт с копиями;
• заполненную анкету с личными данными;
• доказательство наличия капитала в размере не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости на счетах в банковском учреждении (данные должны быть предоставлены за последние три месяца);
• подтверждение устойчивого дохода: для физических лиц – это могут быть справки с места работы, а для юридических лиц – финансовая отчётность.

Дополнительные документы

К числу необходимых документов относятся:

• копии свидетельств о праве собственности на имеющуюся недвижимость;
• сведения по действующим кредитам в странах ЕС, США или Швейцарии;
• информация о имеющихся ценных бумагах и вкладах в банках;
• выписки по банковским счетам;
• документы на недвижимость, включая выписку из земельного кадастра, энергетический паспорт и планировку помещения;
• если объект сдается в аренду, также потребуется копия договора аренды;
• для квартир в многоквартирных домах нужно предоставить протокол заседания собственников с расчётом коммунальных платежей.

Заключение независимого оценщика

Итоговая оценка независимого эксперта о стоимости недвижимости становится ещё одним обязательным документом. Все предоставленные документы должны быть переведены на немецкий язык и заверены нотариально. Если заемщик не является резидентом Германии, практически желательно предоставить справку о доходах из страны своего проживания, подойдет обычная справка с рабочего места, переведенная на немецкий язык.

Условия получения ипотечного кредита

Среди стандартных условий для получения ипотечного кредита можно выделить минимальный размер собственных средств, который составляет не менее 40% от стоимости объекта для нерезидентов. В настоящее время средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Германии составляет примерно 1,5%, что делает их доступными для широкой категории заёмщиков.

Заключение

Данная информация является актуальной и важной для всех, кто намеревается приобрести недвижимость в этой стране, так как она позволяет скорректировать свои возможности и подготовиться к процессу получения кредита. Учитывая все собранные данные и постоянный анализ финансовых условий, можно значительно увеличить вероятность успешного одобрения заявки на ипотеку.

Ипотечное кредитование для нерезидентов в Германии

Для иностранных клиентов, интересующихся ипотечным кредитованием в Германии, процентные ставки варьируются приблизительно от 2,39% до 4,60%. Максимально возможный срок длительности кредитного договора может составлять до 35 лет, но в большинстве случаев заем выдается на срок от 10 до 20 лет. Заемщики имеют право на досрочное погашение кредита, однако важно заранее согласовать это с кредитором, иначе может возникнуть необходимость уплаты неустойки.

Типы ипотечных кредитов

На территории Германии особенно востребованы ипотечные кредиты с фиксированными процентными ставками. В таком случае клиент регулярно вносит одинаковые платежи в течение всего срока соглашения. Кроме того, заемщики могут оформить кредиты с плавающей процентной ставкой, которые пересматриваются согласно изменениям средней ставки межбанковского кредитования EURIBOR каждые три месяца, а также с учетом условий, предлагаемых конкретным банком. В настоящее время ставка EURIBOR имеет отрицательные значения, что создает определенные риски для заемщиков — в будущем возможно повышение процентных ставок.

Покупка недвижимости за границей

Следует также рассмотреть возможности приобретения недвижимости за границей для иностранцев и условия, при которых это возможно. В Германии представлено множество объектов для покупки. Например:

• Апартаменты в Дрездене: за сумму в 171 300 евро можно стать владельцем апартаментов площадью 34 м², расположенных в пятиэтажной замковой резиденции в Саксонии. Резиденция, возведенная в 18 веке, проходит реставрацию.
• Доходность: Гарантированная арендаторам доходность составляет 5,48% с первого дня после покупки.

Интересные объекты

Есть и другие интересные предложения, такие как:

• Дом в Альтенбурге:дом для реконструкции стоимостью 99 000 евро с общей площадью 237 м², расположенный на участке 250 м². Построен около 1900 года.
• Земельный участок в Реклингхаузене: участок площадью 800 м² с готовым проектом и разрешением на строительство, стоимостью 1 100 000 евро. Здесь запланировано строительство жилого дома для пожилых граждан.
• Пентхаус в Дрездене: шикарный двухуровневый пентхаус площадью 345 м² за 4 200 000 евро, который идеально подходит для большой семьи. В интерьере использованы высококачественные материалы.

Онлайн-показы объектов недвижимости

Для покупателей организованы онлайн-туров по объектам недвижимости, что делает процесс приобретения удобнее. Возможность дистанционного сотрудничества открывает новые перспективы для покупателей и инвесторов.

Вывоз мебели

Если вы задумываетесь о плане по выносу мебели, у вас есть такая возможность.

Инвестиционные возможности от Habita International Estates Ltd

Компания Habita International Estates Ltd представляет интересный участок земли размером 800 м², находящийся в очаровательном городке Реклингхаузен в Германии, в северном регионе Рейн-Вестфалия. Данное предложение особенно привлекательно для инвесторов, так как участок полностью подключён к необходимым коммунальным сетям.

Запланировано строительство специализированного дома для пожилых, который будет включать 19 квартир, каждая из которых займет пространство в 55 м². В проекте предусмотрены также подземный паркинг и дополнительное помещение для хранения, что создаст комфортные условия для будущих жильцов.

Предложение от EW Real Estate

Компания EW Real Estate предлагает редкую возможность стать собственником бутик-отеля категории 4 звезды, расположенного в самом сердце Франкфурта-на-Майне, общей площадью 1850 м². Данный отель прошел полную модернизацию и был оснащен современными системами климат-контроля и водоснабжения.

Внутри расположены впечатляющие 55 уютных номеров, что делает объект крайне привлекательным для людей, заинтересованных в гостиничном бизнесе. Удобное месторасположение рядом с главной железнодорожной станцией гарантирует высокий поток клиентов как туристов, так и деловых людей.

Квартира в Берлине

В продаже также имеется квартира в Берлине, площадью 78 м², с возможностью онлайн-экскурсий. Этот старинный дом прошел основательный ремонт в течение 2023-2024 годов и теперь оборудован современным лифтом.

• Квартира состоит из двух отдельных комнат;
• Наличие санитарного узла;
• Балкон;

Находясь на втором этаже, жильё предлагает спокойный и уединённый двор, идеально подходящий для отдыха и релаксации. Все инженерные системы совершенно новы, включая сантехнику и электрооборудование, что обеспечивает высокий уровень уюта и удобства.

Новые квартиры в Дюссельдорфе

В Дюссельдорфе, в развивающемся районе Меербуш, предлагаются новые квартиры в жилом комплексе, который будет завершен и сдан в эксплуатацию в 2025 году. Общая площадь каждой квартиры составляет 77,72 м² и включает в себя:

• две комнаты;
• два санузла;
• балкон;

Это жильё, расположенное на втором этаже, находится в непосредственной близости от учебных заведений и детских садов, что делает его идеальным вариантом для проживания семей с детьми.

Доходный дом в Хагене

Кроме того, на продажу выставлен доходный дом в Хагене. Его общая площадь составляет 690 м², он приносит стабильный годовой доход в размере 45,288 евро, что эквивалентно 6,56% от инвестиций.

Жилой дом, построенный в 1953 году и капитально отремонтированный в 1985 и 2014 годах, включает 10 жилых квартир и один дополнительный жилой апартамент с единичными гаражами. Удобное месторасположение в центре города, рядом с транспортными узлами, делает объект особенно привлекательным для арендаторов.

Супермаркет в Грайфсвальде

Наконец, в Грайфсвальде предлагается на продажу супермаркет с общей площадью 1160 м². Это уже действующий бизнес с высокой вероятностью получения прибыли, поскольку объект арендует известная коммерческая компания.

Здание занимает участок размером 5477 м² и располагает достаточным количеством парковочных мест для клиентов. Договор аренды был подписан на 10 лет с возможностью автоматического продления. Месячный доход составляет 2973,81 евро, включая НДС, а все текущие эксплуатационные расходы оплачивает арендатор.

Торговый центр в Дессау

В немецком городе Дессау выставлен на продажу торговый центр, занимающий внушительную площадь в 3789 м². В его составе находятся два одноэтажных магазина, соединенных крытым переходом. Также в отдельном здании функционирует физиотерапевтический центр под названием Ullmann.

В общей сложности площадь, занимаемая арендаторами, составляет около 3748 м² и делится между тринадцатью различными арендаторами. Общая площадь земли, на которой находится этот торговый объект, составляет примерно 15...

Коммерческая недвижимость в Штутгарте

Штутгарт, являющийся столицей федеральной земли Баден-Вюртемберг и одним из главных центров промышленности в Германии, располагает коммерческой недвижимостью стоимостью 6 500 000 €. Площадь этого объекта составляет 6257 м², а ключевым арендаторами выступает сеть супермаркетов NP, принадлежащая крупной группе Edeka.

Договор аренды с этим арендатором будет действовать до 2048 года, причем возможность его расторжения отсутствует до 2038 года. Численность населения Штутгарта составляет примерно 600 тысяч человек, что подтверждает его статус значимого культурного и экономического центра.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

При этом важно понимать, что покупка недвижимости включает не только саму стоимость актива, но и массу сопутствующих расходов, которые также необходимо учитывать.

• Налог на недвижимость: варьируется от 3,5% до 6,5% от общей стоимости объекта.
• Сбор за перерегистрацию собственности: составляет от 0,5% до 1% от суммы сделки.
• Услуги нотариуса: обойдутся в сумму от 1,5% до 3% от стоимости недвижимости.
• Комиссия агенту по недвижимости: составляет от 3% до 6% от итоговой цены.

При внесении новых данных о собственнике в земельный кадастр потребуется уплата 0,5% от общей стоимости актива, а также избегание комиссии за ипотечное оформление в размере около 1% от суммы.

Дополнительные расходы на кредит и страхование

Оценка потенциального залога может варьироваться в цене от 1000 до 2000 €, в то время как аудит объекта, если он потребуется, добавит еще 0,5-1,5% к общим расходам.

Что касается страховки, то стоимость застрахованной жизни может колебаться от 100 до 300 € в год в зависимости от здоровья и возраста, а расходы на страхование самой недвижимости составляют от 100 до 500 € в год в зависимости от выбранной программы и объема покрытия.

Регулярные расходы и влияние на кредиты

Например, регулярные расходы на ведение банковского счета и получение различных выписок могут достигать до 150 €. Существует множество факторов, влияющих на вероятность положительного решения банка по вашему запросу на кредит.

Профессионал, знающий требования финансовых учреждений, сможет значительно облегчить процесс подготовки необходимых документов. Он проведет предварительный анализ вашего пакета документов и окажет поддержку в заполнении анкеты.

Важно отметить, что с 2020 года процесс рассмотрения заявок на кредиты заметно замедлился, что связано с переводом части сотрудников банков на удаленный режим работы. Хотя сегодня подавляющее большинство ограничений снято, не все работники вернулись на свои места. В настоящее время средний срок обработки заявки на кредит колеблется от одного до двух месяцев.

Заключение

Статья о кредитах на недвижимость в Германии подчеркивает важность этого инструмента для семей, стремящихся к собственному жилью. Как видно из данных, значительное число семей уже воспользовались ипотечными кредитами, что свидетельствует о растущем интересе к недвижимости. Одна из ключевых причин, по которой процентные ставки снижаются, заключается в том, что рынок недвижимости становится все более актуальным для инвесторов, как местных, так и иностранных.

Однако, несмотря на доступность ипотечных кредитов, я осознала, что процесс получения кредита не так прост, как может показаться на первый взгляд. Немецкие банки строго принимают решения, основываясь на финансовых данных клиента. Это является важным фактором, который заставляет потенциальных заемщиков готовить свои документы с особой тщательностью. Я настоятельно рекомендую обратить внимание на обеспечение требований, таких как:

• отсутствие плохой кредитной истории;
• подтверждение доходов;

Поскольку это существенно увеличивает шансы на одобрение кредита.

Не стоит забывать о том, что иностранцы могут столкнуться с некоторыми трудностями. Но, несмотря на это, многие банки Германии открыты для сотрудничества и стремятся предложить своим клиентам оптимальные условия, что делает покупку недвижимости более доступной. Важно продумать все аспекты, прежде чем обращаться за кредитом, и стараться документально подтвердить свою финансовую состоятельность.

Покупка недвижимости с использованием кредита в Германии – это не только шаг к стабильности, но и возможностью стать частью растущего рынка, который, несмотря на некоторые сложности, продолжает привлекать внимание потенциальных инвесторов. Учитывая динамику изменения процентных ставок и растущий интерес к собственному жилью, я уверена, что ипотечные кредиты останутся актуальным и востребованным инструментом на рынке недвижимости Германии в будущем.