Как инвестиции в проекты добавленной стоимости меняют рынок недвижимости?

Введение в международные инвестиции в недвижимость

На глобальных рынках недвижимости наблюдается все возрастающий интерес к инвестициям в проекты, связанные с их строительством и редевелопментом, которые можно отнести к стратегиям, создающим добавленную стоимость. Согласно исследованиям, проведенным Европейской ассоциацией инвесторов в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости, число желающих инвестировать в зарубежнуюнедвижимость на основе таких проектов выросло с 22% в 2012 году до 47% к 2016.

Доходность инвестиций в европейскую недвижимость

В условиях глобального снижения доходности, арендаторы недвижимости в Европе могут ожидать доходность в пределах 3-7% в год, тогда как проекты, направленные на создание добавленной стоимости, способны принести прибыль от 12 до 20%.

Сложности реализации проектов

Хотя такие инвестиции обладают привлекательностью благодаря высокой доходности, их реализация может быть затруднена из-за нехватки необходимых финансовых ресурсов. Банки, как наиболее осторожные кредиторы, стремятся минимизировать свои риски и, как правило, согласны финансировать не более 50% от общего объема потребных средств для реализации проекта, что называется коэффициентом кредита к стоимости проекта (loan-to-cost ratio, или LTC).

Модели финансирования девелоперских проектов

В традиционной модели девелопер запускает проект, располагая 50% собственных средств. В случае недостатка капитала он может обратиться к инвесторам для привлечения дополнительных ресурсов.

Опции для инвесторов

Инвесторы, планирующие вложить средства в проект девелопера, могут выбирать из нескольких вариантов участия в такой схеме:

• Стать мезонинным инвестором: это подразумевает, что инвестор предоставляет заёмные средства девелоперу в обмен на заранее установленный процент и получает часть прибыли от проекта.
• Участвовать в качестве долевого партнера: в таком случае инвестор должен внести часть собственного капитала, принимает участие в проекте и получает свою долю от прибыли, однако также несет и риски, связанные с деловым партнерством.

Сравнение стратегий инвестиций

Каждая из этих схем представлена различными аспектами, плюсами и минусами. Что касается мезонинного кредита, этот вид финансирования представляет собой комбинированный подход, включающий элементы заемного и долевого капитала.

Мезонинный кредит и его преимущества

Он работает как субординированный кредит, который выдается позже старшего долга и банковских кредитов, и часто гарантируется залогом акций или долей. Заемщиком, как правило, выступает компания, созданная девелопером специально для реализации данного проекта, так называемая специальная цельная структура (SPV).

Главным преимуществом мезонинного кредита для инвестора является то, что процентные ставки по таким займам зачастую значительно превышают ставки по стандартным банковским кредитам. В Соединенных Штатах, например, такие ставки варьируются от 8 до 15% в год, что предоставляет инвесторам возможность получения дополнительного дохода.

Заключение

Таким образом, комбинированные схемы финансирования помогают как девелоперам, так и инвесторам достигать своих целей на быстро меняющемся рынке недвижимости.

Введение

Несмотря на текущие высокие процентные ставки, девелоперы активно ищут новые возможности для применения мезонинного кредитования с целью увеличения финансовых потоков в своих проектах. Обычно такая форма займа позволяет привлечь около 70% от общего объёма финансирования, учитывая уже имеющееся банковское кредитование. Это значительно снижает необходимость в собственных вложениях и, как следствие, повышает потенциальную доходность. Например, благодаря привлечению мезонинных инвесторов, девелоперы могут ограничиться всего лишь 30% собственных средств.

Дополнительные выгоды для инвесторов

Кроме этого, существует специальная методика, позволяющая инвесторам зарабатывать дополнительную прибыль, связанную с успешностью проекта помимо обычных выплат по мезонинным займам. Это называется «дополнительное вознаграждение от чистой прибыли проекта» или equity kicker, которое может приниматься в виде опционов или варрантов.

Риски мезонинного кредитования

Важно подчеркнуть, что схемы, включающие мезонинное кредитование, обладают большими рисками по сравнению с традиционными арендами, поскольку многообразие ситуаций может поставить участников в положение, когда они не только не получат прибыли, но и потеряют вложенные средства. В наиболее неблагоприятном сценарии инвестор рискует полностью утратить капитал.

Поиск проектов на международном рынке

Тем не менее, опытные инвесторы стремятся находить такие возможности в сегменте коммерческой недвижимости за пределами своей страны, так как даже в условиях сложного рынка есть шансы «выйти в ноль». Рынок недвижимости всегда таит в себе риски, включая:

• задержки с получением разрешений на строительство;
• удорожание проекта;
• плохие продажи.

Все эти факторы требуют детального анализа. Инвестору необходимо оценить, насколько его проект уязвим к негативным обстоятельствам и рассчитать, на сколько может упасть цена квадратного метра или увеличить срок реализации, прежде чем проект станет убыточным. Чем ниже эта уязвимость, тем выше риск международного девелопмента. В идеале проект должен выдерживать колебания на уровне 20%.

Защита для инвесторов и девелоперов

Важно отметить, что как банки, так и мезонинные инвесторы находятся в более защищённой позиции относительно рисков.

Роль долевого партнёрства в проекте

Долевой партнёр играет ключевую роль в успешной реализации любого проекта, являясь четвёртым участником, который вносит финансовый вклад по принципу долевого инвестирования. Обычно такой инвестор закладывает около 20% общей стоимости проекта, что позволяет ему получить соответствующую долю в прибыли в процессе разработки. Эта модель подразумевает, что финансовые риски и возможные доходы распределяются между всеми участниками начинания.

Обязанности девелопера

В данном случае девелопер обязан обеспечить оставшиеся 10% от общей стоимости инвестиций, что демонстрирует долевому партнёру его уверенность в успешности проекта, поскольку девелопер рискует также собственными средствами. Стоит отметить, что структура финансирования может включать как мезонинные кредиты, так и простую совместную работу с долевым партнёрством.

Структура финансирования

В тех ситуациях, где мезонинное кредитование не используется, финансирование может осуществляться:

• банк, который предоставляет основной кредит;
• долевой партнёр;
• один инвестор.

Распределение прибыли

Если мезонинный кредит не задействован, а долевой партнёр присутствует, то разделение прибыли от проекта осуществляется в соответствии с итогами согласований. Обычно, первыми свои доходы получают долевые инвесторы, которым обеспечивается определённая доходность в диапазоне 6-8% на вложенные средства (это считается приоритетной доходностью). После этого аналогичный процент получает и девелопер.

Прогрессивное распределение прибыли

Что касается оставшейся части дохода, то её распределение осуществляется по прогрессивной шкале, где с ростом доходности проекта долевой девелопер получает всё большую долю прибыли. Например, существует распространённая схема, по которой девелопер может получать 30% от прибыли, если доходность находится в пределах 8-15% в год, а всё, что превышает 15%, делится между всеми участниками в равных долях.

Экономическая ситуация 2016 года

В 2016 году, когда в США и Европе возникла определённая экономическая обстановка, такие схемы распределения прибыли способны обеспечить инвесторам доходность в пределах 12-20% в год в рамках проектов, добавляющих ценность.

Риски и доходность инвестора

Таким образом, если инвестор участвует в проекте через мезонинный кредит, он становится кредитором, что предполагает меньшую доходность, но с сопутствующими меньшими рисками, так как в случае неудачи первыми убытки несут именно девелоперы, затем долевые партнёры, и лишь в последнюю очередь кредиторы. В противовес этому, инвестор, действующий как долевой партнёр, может рассчитывать на более высокую доходность, однако он также сталкивается с значительно увеличенными рисками.

Заключение

В заключение можно отметить, что инвестиции в проекты добавленной стоимости на зарубежных рынках недвижимости продолжают набирать популярность благодаря своей высокой доходности и растущему интересу со стороны инвесторов. Рост доли заинтересованных лиц в таких проектах, как показал опрос Европейской ассоциации инвесторов, подтверждает растущее осознание потенциала, который скрывают стратегии редевелопмента и строительства.

Несмотря на доступные перспективы, возникает множество вызовов, связанных с финансированием и рисками, что требует от инвесторов тщательного анализа и готовности принимать осознанные риски.

Финансирование и риски

Банковские кредиты и мезонинное финансирование представляют собой основные инструменты для обеспечения капитала в таких проектах. Хотя мезонинные кредиты могут предоставить более высокую доходность, как для девелоперов, так и для инвесторов, важно помнить о их рисках, особенно в условиях нестабильного рынка.

• Мезонинные кредиты: Включают высокие процентные ставки.
• Риски: Инвесторы должны быть готовы не только к потенциальной прибыли, но и к возможным убыткам.

Выбор стратегии

Также немаловажно осознавать, что успех проекта в значительной степени зависит от способности девелопера управлять своим капиталом и оценивать риски. Выбор между мезонинным кредитом и долевым участием — это стратегическое решение, которое должно основываться на условиях конкретного проекта и готовности инвестора принять риски.

Преимущества и недостатки:

• Преимущества: Высокая потенциальная доходность.
• Недостатки: Возможные убытки и риски.

Итог

Инвестиции в зарубежные рынки недвижимости подходят не всем, но для тех, кто готов углубиться в специфику данного сектора и тщательно подойти к решению вопросов финансирования, это может стать выгодным и многообещающим направлением. Мы находимся в начале долгого пути, и на каждом его этапе важно делать выводы, анализировать и адаптироваться к изменяющимся условиям рынка, чтобы максимально использовать все возможности для создания устойчивой и прибыльной инвестиционной структуры.