Жилплощадь - лучший актив для дополнения пенсии: обратная ипотека, обнаженная собственность или пожизненная аренда

Жилище является основным богатством многих испанцев. Главное вложение испанцев - это недвижимость, в которой они накапливают большую часть своего состояния, что подтверждается данными о том, что 77% живут в собственной недвижимости. Эта привязанность к "кирпичу" делает жилье одним из лучших активов для дополнительного получения государственной пенсии на период старости, который становится все более длительным из-за увеличения средней продолжительности жизни - до 80 лет для мужчин и чуть более 85 лет для женщин.

Продолжительность жизни на пенсии

По данным Национального института статистики, продолжительность жизни после выхода на пенсию составляет 19 лет для мужчин и почти 23 года для женщин, что ставит перед нами много задач", - говорит Белен Аларкон, партнер и директор по управлению активами в компании Abante. Среди них, отмечает она, необходимо правильно спланировать инвестиции и сбережения на период пенсии, чтобы обеспечить себя на старости.

Использование жилья для получения дополнительного дохода на пенсии

В этой ситуации увеличивающейся продолжительности жизни жилье является основным богатством многих испанцев и "хотя большинство не думает о его продаже, они могут получить из него необходимое финансирование", чтобы не потерять покупательную способность на пенсии, говорит Аларкон.

Чтобы удовлетворить эти потребности, на рынке существуют продукты, использующие жилье в качестве источника дохода. Среди них Хуан Анхель Лафуэнте, профессор финансов и бухгалтерии Университета Хауме I, и Педро Серрано, доцент финансовой экономики и бухгалтерии Университета Карлоса III в Мадриде, выделяют три в своей книге "Как дополнить пенсию, используя собственное жилье": обратная ипотека, продажа голого права собственности и пожизненная аренда.

Обратная ипотека

Это кредит, обеспеченный недвижимостью. Человек, берущий его, получает сумму, в виде капитала или пожизненной ренты, меньшую, чем можно получить при продаже недвижимости по рыночной цене. Он сохраняет право собственности на жилье и может продолжать проживать в нем. После его смерти его наследники могут выплатить кредит или продать дом.

Чтобы заем был рассмотрен как обратная ипотека, необходимо выполнение определенных условий, таких как возраст заявителя и получателей, превышение порога инвалидности или наличие определенной степени зависимости.

Продажа голого права собственности

Это сделка, при которой права на недвижимость передаются покупателю, но он не может ею владеть, поскольку пользование и наслаждение (узуфрукт) остается у продавца до его смерти или как оговорено в договоре. В этом случае собственность нельзя передать наследникам.

Согласно Лафуэнте и Серрано, с помощью этой формулы владелец может получить от 30% до 75% рыночной стоимости жилья в зависимости от его возраста.

Пожизненная аренда

При этой схеме не сохраняется собственность на дом. Сначала оценивается стоимость недвижимости, затем, исходя из ожидаемой жизненной продолжительности владельца, рассчитывается стоимость аренды жилья на протяжении указанных лет. К стоимости недвижимости прибавляется стоимость аренды, а также премия, которую применяет организация, и сумма, оставшаяся у владельца, с которой можно создать пожизненный доход.

Если в какой-то момент пенсионер решит переехать в дом престарелых или к родственникам, он вернет непотребленные средства за аренду, а если он проживет дольше, чем ожидалось, он сэкономит сверхдоходы.

С помощью этой опции можно получить ликвидность в размере от 50% до 80% рыночной стоимости жилья в зависимости от возраста получателя.

Этот вариант основан на обмене арендными платежами. Примером является ситуация, когда человек хочет переехать в дом престарелых, но не может позволить себе это. В этом случае, благодаря обмену арендными платежами, инвестор выплачивает пенсионеру дополнительные деньги, необходимые для оплаты престарелых услуг, например, 1.200 евро, в обмен на арендные платежи, получаемые от сдачи в аренду его жилья, например, за 1.000 евро. Разница между суммой, необходимой пожилому человеку, и суммой, получаемой от аренды - в данном случае 200 евро, - финансируется инвестором, предлагающим такой обмен.

После смерти владельца наследники должны закрыть накопившийся долг, выплатив заемный капитал плюс проценты. Эти выплаты могут быть сделаны несколькими способами: наличными средствами в размере суммы долга или разрешить инвестору продолжить аренду жилья до полного погашения долга.

Выбор одного из этих вариантов зависит от семейной ситуации пенсионера, поэтому, согласно Лафуэнте и Серрано, наличие детей и их отношение могут иметь решающее значение при решении о сохранении собственности или передаче ее. Оба эксперта полагают, что в случае наличия потомков обратная ипотека была бы подходящим продуктом, а если их нет или отношения с ними плохие, голое право собственности может быть лучшим решением.