Жилищный кризис в Софии, о котором все молчат, Часть I
Кто может позволить себе купить жилье в столице Болгарии? Доступное жилье является постоянной проблемой в Европейском союзе на протяжении последнего десятилетия, и многие столицы стали известны своими непомерно высокими ценами на аренду и покупку.
В то же время София часто остается незамеченной в этом отношении, и разговор о доступности жилья почти не ведется, как на местном, так и на международном уровне. Так в чем дело? Смогла ли болгарская столица избежать этой проблемы? Об этом я попытаюсь узнать в первой части серии о доступном жилье в Софии.
Эмиль Христов, городской планировщик, работающий в Sofiaplan и разрабатывающий городской мастер-план
Эмиль Христов, городской планировщик, работающий в Sofiaplan и разрабатывающий городской мастер-план, объясняет, что жилье является одним из основных ресурсов, которыми располагает город. Однако оно также является товаром, подчиняющимся принципам свободного рынка, и правом человека, по крайней мере, согласно Хартии Европейского союза о фундаментальных правах. Жилищный сектор в столице Болгарии преимущественно контролируется риэлторами, застройщиками и инвесторами.
Как и во многих других странах региона, местные власти приняли нерегулирующий подход к жилищной политике, частично обусловленный высоким уровнем собственности на жилье - прочным наследием коммунистической эпохи в стране. Однако с тех пор прошло уже 30 лет с падения этого режима, и ход времени ухудшил состояние зданий вместе с жилищными условиями людей.
Согласно докладу Всемирного банка 2017 года, названному «Болгария. Оценка жилищного сектора», жилищный фонд в Софии находится в плохом состоянии из-за годовой небрежности владельцев. Кроме того, в Софии много свободных жилых помещений, а уровень перенаселенности является одним из самых высоких в Европейском союзе.
Определение доступного жилья
Доступность жилья измеряется путем сравнения дохода семьи с расходами на жилье. Согласно Eurostat, расходы на жилье включают выплаты по ипотеке, жилищные кредиты, процентные платежи, арендную плату, а также коммунальные расходы, расходы на обслуживание и страховые платежи. Существует множество способов рассчитать доступность, но наиболее распространенным правилом является то, что расходы на жилье должны быть ниже 30-40% от дохода семьи (30% от валового дохода; 40% от чистого дохода). Если семья тратит на жилье более трети своего дохода, это считается перегрузкой, и им приходится сокращать расходы на основные нужды, такие как питание.
Эшна Матема - эксперт по жилищным вопросам и основатель Total Housing Inc.
Эшна Матема - эксперт по жилищным вопросам и основатель Total Housing Inc. Она также является главным автором публично доступного доклада Всемирного банка 2017 года «Болгария: Оценка жилищного сектора».
Эту проблему усугубляют относительно высокие показатели перенаселенности, зафиксированные в докладе Всемирного банка. Еще одной серьезной проблемой является количество свободных жилых помещений в Софии - 23% по последней переписи населения в 2011 году. Однако это не обязательно означает избыток на рынке, поскольку многие из них просто остаются пустыми. Сюда входят и те, которые находятся во владении инвесторов с целью спекуляции.
В Болгарии отсутствуют достоверные данные о доходах. НСИ, по-видимому, является плохим источником для определения масштабов и последствий проблемы доступности жилья. Эмиль Христов подчеркивает этот момент, отмечая необходимость дальнейших исследований со стороны правительства, прежде чем оно начнет внедрять части городского мастер-плана Софии.
В попытке измерить наличие или отсутствие доступного жилья я попытаюсь определить стоимость покупки среднего дома с помощью ипотеки и взять самое дешевое возможное жилье и посмотреть, кто может себе это позволить.
Представим типичную квартиру в Софии. Согласно данным НСИ, наиболее распространенные квартиры имеют две-три спальни и примерно 90 квадратных метров площади. Согласно данным Imoteka, компании по недвижимости в Софии, средняя стоимость квадратного метра в городе составляет 1384 евро в 2021 году. Эта воображаемая квартира стоит 124 560 евро и ищет своих покупателей из семьи из двух человек, которые, вероятно, планируют иметь ребенка (учитывая число 2,2 человека в семье).
Согласно докладу Всемирного банка, коэффициент заемных средств (LTV) для старых домов варьируется от 70% до 75% от общей стоимости. Для этого расчета давайте используем ипотеку, покрывающую 75% стоимости. Это означает, что первоначальный взнос составит 31 140 евро, а ипотека должна покрыть 93 420 евро. Ежемесячный платеж по ипотеке на 20 лет с процентной ставкой 2,5% составит примерно 450 евро.
Учитывая эти обстоятельства, можно сделать вывод, что многие люди не могут позволить себе арендовать или купить жилье.
Комментарий
Популярные статьи
Популярные предложения
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata