Завершение тени на рынке недвижимости и безопасность для покупателей

В Черногории наблюдаются множество проблем и нарушений в недвижимости из-за отсутствия специального закона, регулирующего эту сферу, и отсутствия ясных условий для занятия этой деятельностью. Из-за высокой доли теневой экономики в этой области государство теряет значительную сумму денег от неподтвержденных комиссионных, которые зачастую выплачиваются наличными и не указываются в отчетах, что подрывает контроль за денежными потоками и налогообложение. Это, в частности, указывается в Докладе о анализе влияния предложения Закона о посредничестве в сделках с недвижимостью и аренде, представленного Министерством экономического развития (MERT) для публичного обсуждения до конца этого месяца.

Согласно документам, основными новшествами в предложенном законе являются создание реестра лиц, занимающихся сделками с недвижимостью, и введение обязательного квалификационного экзамена для посредников. Согласно предложенному закону, гражданин, сдавший квалификационный экзамен, должен иметь регистрацию на территории Черногории и не менее IV уровня квалификации, то есть среднего или профессионального образования. Экзамен будет проводиться дважды в год и будет состоять из устной и письменной частей, а агентам, не сдавшим этот экзамен, будет запрещено заниматься посреднической деятельностью. "Квалификационным экзаменом обеспечивается наличие у агентов или агентств недвижимости необходимого минимального знания в области Закона о правовых отношениях собственности, планирования и строительства объектов, государственного замера и кадастра, нотариата, налогов на сделки с недвижимостью и других требований", - говорится в докладе.

Кроме того, целью является обеспечение равных условий для всех заинтересованных сторон, включая иностранных граждан, которых становится все больше на рынке и которые недостаточно знакомы с черногорскими законами. Кроме того, те, кто не зарегистрирован в Реестре посредников, не смогут заниматься сделками с недвижимостью. Среди условий для регистрации указано, что необходима регистрация в Центральном реестре юридических лиц и доказательства регистрации посредника для деятельности агентства недвижимости, наличие квалификационного экзамена, соответствующего делового помещения и действующего договора об ответственности. Таким образом, будут зарегистрированы те, кто соответствует требованиям для занятия этой деятельностью, и будет обеспечена защита интересов общественности, а через онлайн-реестр будет обеспечен бесплатный и простой доступ к информации.

Основные проблемы, которые должен решить предложенный закон, - это высокая доля теневой экономики в сделках с недвижимостью, низкое качество услуг, отсутствие обязательного страхования от ответственности и профессиональной подготовки посредников, а также то, что в настоящее время они не обязаны представлять полную документацию по недвижимости. Кроме того, в докладе указывается, что целью является решение проблемы того, что договоры о посредничестве в практике заключаются редко, что они не содержат все необходимые элементы, обязательства и ответственность, и что комиссии часто выплачиваются наличными, что подрывает контроль за денежными потоками и налогообложение, при недостатке государственных данных о сделках.

Зарегистрированные юридические лица и организации, согласно докладу, подвергаются нелояльной конкуренции и незарегистрированным лицам, не несущим ответственности за недостатки во время сделок. Указывается, что необходимо регулировать рынок, так как посредничеством часто занимаются лица без лицензии или регистрации, что приводит к серьезным убыткам для государства от неподтвержденных комиссионных, поэтому принятие закона является ключевым для устранения или сокращения теневой экономики, повышения качества услуги и улучшения рамок для выявления и борьбы с отмыванием денег.

Применение этих норм не причинит ущерба гражданам и экономике и не приведет к административным бременам или барьерам для бизнеса, говорится в докладе. "Так как внедрение норм не требует финансового обеспечения из бюджета, не предусмотрено принятие подзаконных актов, из которых вытекут финансовые обязательства. Внедрение норм не приведет к поступлениям в бюджет", - поясняется в документе. Кроме того, отмечается, что для разработки Закона не был использован внешний экспертный анализ, но предприниматели указали на необходимость создания реестра, использования договоров при сотрудничестве и страхования от финансового ущерба, причиненного профессиональными ошибками. Согласно документу, препятствий для введения норм не существует, а за мониторинг и оценку применения закона будут отвечать MERT и Управление по инспекционным делам.

Гражданам, работающим без регистрации в Реестре или без квалификационного экзамена, грозит штраф от тысячи до четырех тысяч евро. Кроме того, по предложенному закону, юридические лица будут платить от четырех до 40 тысяч евро за то же нарушение, а предпринимателям придется заплатить от двух до 12 тысяч евро. Кроме штрафа, за работу без регистрации в Реестре, юридическому лицу, предпринимателю или физическому лицу может быть назначен запрет на посредничество в сделках с недвижимостью на срок от 30 дней до шести месяцев, а также мера публичного опубликования решения.

Посредник в сделках с недвижимостью должен иметь договор об ответственности за ущерб с страховым обществом, который может быть причинен заказчику или третьим лицам во время работы. "Минимальная застрахованная сумма на случай ущерба, который может причинить посредник, не может быть меньше 20 тысяч евро на одно событие ущерба или 60 тысяч евро на все иски за год страхования", - говорится в документе. Кроме того, предусмотрено введение договора о посредничестве в сделках с недвижимостью, согласно которому посредник обязуется искать лицо для проведения переговоров и заключения сделки по недвижимости, а заказчик обязуется выплатить ему вознаграждение в случае заключения сделки.