Модернизация жилья: Упрощение условий проживания в Португалии

Недавно Arcadis Portugal принял участие в конференции вместе с PLMJ, престижной португальской юридической фирмой. Первая ее часть состоялась в Лиссабоне 11 мая 2023 года, а вторая - 29 июня 2023 года в Порту. Конференция была посвящена конкретным проблемам лицензирования на рынке недвижимостиПортугалии, с особым упором на Лиссабон и Порту.

Программа "Mais Habitação" правительства направлена на упрощение процесса лицензирования и оптимизацию различных этапов и процедур. Португальская недвижимость исторически является отличной возможностью для дистресс-инвестиций в стране, и ожидается, что она будет оставаться таковой в ближайшие годы по сравнению с акциями, облигациями и наличными средствами. В настоящее время Португалия предлагает уникальные условия, что делает ее одним из самых привлекательных мест в мире для путешествий, проживания, работы за границей и инвестиций. Страна ограничивает иностранные владения недвижимостью в минимальной степени, а трансакционные издержки обычно невысоки. С точки зрения иностранных покупателей, португальская недвижимость предлагает превосходную стоимость.

В последние годы Португалия столкнулась с жилищным кризисом, в который влияют различные факторы. Пресса и эксперты отрасли выделили несколько причин этой ситуации, включая местную политику и экономическую среду. Одной из основных проблем является процесс планирования и получения лицензий, который представляет риски для инвесторов из-за задержек в получении одобрений и сложности бюрократической системы. Программа Golden Visa испытывает значительный рост, приводя к сохранению и оживлению городской среды в Лиссабоне и Порту. Рынок воспринимает это требование как один из факторов, влияющих на повышение цен на 2- и 3-комнатные квартиры в городских районах. Хотя правда, что иностранные покупатели привлекаются в Португалию благодаря преимуществам этой программы, включая теплый климат и низкий уровень жизни, связывать рост цен на недвижимость исключительно с этим фактором означает упустить важные переменные. К ним относятся длительные задержки в получении лицензий, нехватка квалифицированной рабочей силы и наличие материалов, все эти факторы влияют на более широкую политическую, экономическую и социальную обстановку в Европе.

Правительство недавно приняло законопроект, направленный на реформирование и оптимизацию процесса лицензирования в области градостроительства. Этот новый законопроект стремится упростить бюрократические препятствия, упростить процедуры и в конечном итоге ускорить строительство жилых объектов. Основная цель - облегчить оперативную разработку большего количества недвижимости. Законопроект конкретно нацелен на ликвидацию излишних административных требований, которые не способствуют общественным интересам. В ходе наших дискуссий мы сосредоточились на этих процедурах градостроительства и предлагаемых упрощенных мерах.

Инициативы и предложения

В рамках программы SIMPLEX, приоритетной для правительства, целью является упрощение административной деятельности путем непрерывного устранения лишних лицензий, разрешений и административных актов, в конечном итоге работающих на достижение "нулевой лицензии". Один из ключевых моментов обсуждения стало время, требуемое для получения лицензии или утверждения проекта, с акцентом на необходимость эффективности и своевременного принятия решений.

Во время конференции, которую организовали PLMJ и Arcadis, особое внимание уделялось значимости проведения тщательной предварительной проверки, которая включает в себя тщательную оценку потенциала градостроительного проекта и выявление связанных рисков, все в рамках градостроительных норм, регулирующих конкретный участок земли.

Участники и резюме

Круглый стол собрал разнообразное количество участников из частного, государственного и академического секторов, а также представителей инженерных и архитектурных организаций. Круглый стол предоставил возможность для глубокого исследования возможностей и угроз, связанных с программой лицензирования как в Лиссабоне, так и Порту. Обсуждалась инициатива Urbanistic "Simplex" (или "Complex") в связи с усилиями государства по решению проблемы жилищного дефицита путем введения закона "More Housing". Этот закон включает значительные улучшения, направленные на упрощение бюрократических процессов. Его основные цели включают увеличение количества доступных жилых помещений, позволяя преобразовывать коммерческие объекты в жилые без необходимости в дополнительных лицензиях. Кроме того, он направлен на увеличение количества участков земли для развития.

В ходе наших дискуссий мы сосредоточились на лицензионных аспектах этого закона, особенно на его потенциале для ускорения процесса лицензирования и обеспечения юридической определенности, в частности, в отношении отмены предварительного контроля (законопроект PL n. º 77 / XV). В настоящее время широко признается, что определенные ключевые вопросы затрудняют эффективность градостроительных операций, такие как разрыв между юридическими сроками, связанными с оценками проектов, и фактический срок внедрения. Другой проблемой является возможное расхождение в понимании градостроительной рамки между лицензирующим органом и проектными решениями.

Нынешняя система выдачи разрешений претерпит существенные изменения, поскольку строительная лицензия будет заменена уплатой муниципальных сборов, а лицензия на использование будет заменена предварительным уведомлением в рамках установленного срока или простым предварительным уведомлением в зависимости от наличия предварительного контроля. В случаях, когда требуется предварительный контроль, будет реализовано притворное одобрение, что вызывает беспокойство как у застройщиков, так и у муниципалитетов. Хотя эта мера направлена на ускорение процесса, она лишена необходимой юридической определенности для владельца недвижимости, поскольку потенциальные нарушения градостроительства могут остаться нераскрытыми, несмотря на сделанные инвестиции и завершение проекта недвижимости. Предлагаемые изменения также направлены на прозрачность расчета сроков исполнения. Указывается, что срок утверждения начинается с момента подачи заявки, и сроки приостанавливаются только в случае, если заявитель более 10 дней не отвечает на запросы. Кроме того, запросы на дополнительную информацию или документы могут быть представлены только один раз. Введение однократных уведомлений для предварительной чистки и на протяжении всей процедуры повысит бдительность среди техников мэрии и улучшит общую инструкцию процессов.

В заключение, хотя предлагаемые реформы нацелены на упрощение и ускорение процесса лицензирования, есть опасения относительно отсутствия юридической определенности для владельцев недвижимости и возможности наблюдения за соблюдением градостроительных требований. Властям важно найти равновесие между упрощением процедур и поддержанием эффективного надзора, чтобы обеспечить целостность градостроительных проектов.