Запасы жилья растут 27 месяцев подряд, но восстановление до допандемийных уровней застопорилось

• доля объявлений со снижением цены снизилась до 14.3% (с 15.6% в янв. 2025);
• наименее частые скидки в Northeast (8.2%), где запас особенно ограничен;
• в таких мегаполисах, как Тампа, Финикс, Портленд, доля со скидкой превышает 23%, что указывает на более жесткую конкуренцию среди продавцов.

Интересная закономерность: в 2025 высокую долю скидок сопровождали высокие медианные цены, тогда как в 2026 наблюдается тенденция к более аккуратной изначальной ценообразовательной политике — продавцы чаще выставляют адекватные цены, нежели просто завышают с последующим снижением.

Что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов: практичные рекомендации

Мы выделяем сценарии и действия, которые помогут принять решение:

• Для покупателей, ищущих основной дом:

  • если вы ориентированы на крупный городской рынок с ограниченным запасом (например, северо-восточные центры), готовьтесь к конкуренции и быстрому росту цены за кв. фут;
  • используйте снижение ипотечных ставок как окно для улучшения условий кредита; сравнивайте фиксированные и ARM-предложения;
  • следите за долей лотов со снижением цены в целевом районе: если она высока (>20%), у вас больше переговорной силы.

• Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды:

  • рассмотрите рынки c коррекцией цены за кв. фут, где соотношение цены к доходности может улучшиться (некоторые южные и западные субрынки);
  • обращайте внимание на растущую долю активных листингов: это может давать выбор и снижать цену входа;
  • проверяйте локальные тренды занятости и миграции — цена за кв. фут растёт там, где влёт населения превышает предложение.

• Для зарубежных покупателей и экспатов:

  • переключайтесь на микроанализ: национальные медианы мало значимы для конкретного города или района;
  • учитывайте местные налоговые и ипотечные правила для нерезидентов и возможные ограничения;
  • помните про конвертацию валют и риски процентных ставок при финансировании в долларах.

Риски и что может пойти не так

Мы видим факторы, которые способны изменить сценарий в обе стороны:

• Риски, способные повысить цены:

  • продолжение замедления роста запасов;
  • рост спроса при продолжающемся снижении ставок;
  • сокращение новых строительных проектов в условиях дефицита стройматериалов или ужесточения разрешений.

• Риски, способные давить на цены:

  • резкое повышение ипотечных ставок из-за инфляции или изменения политики ФРС;
  • экономическое замедление, приводящее к росту безработицы и снижению покупательной способности;
  • локальные дисбалансы (переизбыток новых лотов в отдельных субрынках).

Мы считаем, что главный риск для покупателя сегодня — неверная ставка на национальный тренд. Лучше опираться на локальные метрики: доля со снижением цены, days on market, цена за кв. фут и динамика pending sales в выбранном районе.

Чего ожидать в ближайшие месяцы

Если текущая тенденция замедления роста запасов сохранится, это создаст повышательное давление на цены там, где спрос вернётся быстрее, чем предложение. При этом снижение ипотечных ставок даёт стимул покупателям, и мы можем увидеть увеличение pending sales — уже январский рост +1.2% г/г подтверждает эту возможность.

Ключевые индикаторы, которые стоит регулярно отслеживать:

• месячная динамика активных листингов и сравнение с 2017–2019;
• изменение медианной цены и цены за кв. фут в целевых микрорайонах;
• процент листингов с ценовыми корректировками;
• динамика ипотечных ставок и pending sales.

Практический чеклист для решения о покупке/инвестировании

• Проверьте динамику активных листингов по району за последние 6–12 месяцев.
• Сравните медианную цену и цену за кв. фут — если медиана стабильна, а цена за кв. фут падает, это может указывать на рост предложения больших домов.
• Анализируйте долю лотов со снижением цены; значение >20% — преимущество покупателя.
• Оценивайте pending sales: рост — сигнал оживления спроса.
• Сравните предложения банков по ипотеке: падение ставок в январе 2026 — редкая возможность.

Frequently Asked Questions

Нужно ли сейчас ждать снижения цен, если запасы растут?

Нет. Хотя активные листинги выросли +10% г/г, рост запасов замедляется девять месяцев подряд, и национальная медиана осталась на $399,900. В некоторых регионах и метро цены уже растут в расчёте на кв. фут, поэтому общее ожидание снижения цен не подтверждается данными.

Где сейчас лучше искать инвестиционный объект по цене за квадратный фут?

Ищите рынки с недавними падениями цены за кв. фут, высокой долей скидок и стабильным спросом по аренде. В отчёте января 2026 такие рынки включают ряд южных и западных субрынков, однако успех операции зависит от местных условий аренды и занятости.

Что важнее — медианная цена или цена за квадратный фут?

Обе метрики важны, но для сравнения реальной стоимости жилья между рынками лучше использовать цену за кв. фут, поскольку медиана может искажать картину при изменениях микса предложения (разных размеров домов).

Как ипотечные ставки повлияют на рынок жилья в 2026?

Снижение ставок в январе до самого низкого уровня с 2022 года поддержало рост pending sales (+1.2% г/г). Если ставки останутся ниже уровней 2025, мы увидим усиление спроса и давление на цены в рынках с ограниченными запасами.

Заключение — что взять с собой

Январь 2026 показал: рынок продолжает корректироваться после всплесков 2024–2025, но восстановление до допандемийных запасов застопорилось — активных предложений сейчас на 17.2% меньше, чем в 2017–2019. Для покупателей и инвесторов это значит, что решения должны опираться на локальную аналитику: следите за ценой за кв. фут, долей со снижением цены и динамикой pending sales. Практический вывод: в январе 2026 доля объявлений со снижением цены составила 14.3% — этот индикатор напрямую влияет на вашу переговорную силу при покупке.