Законодательная путаница замедляет обратную ипотеку в Испании.

В ноябре 2022 года заместитель председателя Банка Испании Маргарита Дельгадо выступила перед средствами массовой информации на конференции "40 лет ипотечного рынка: вызовы и тенденции в секторе" и произнесла фразу, которая почти не привлекла внимания. "В прошлом попытки внедрить продукты, такие как обратная ипотека, имели мало успеха, из-за ошибок в коммерциализации или совпадений с началом кризиса 2008 года", - заявила она.

Обратная ипотека

Дельгадо говорила об этом "сложном продукте", как его описывает руководство, изданное Банком Испании. Фактически, обратная ипотека - это финансовый продукт, разработанный для того, чтобы пожилые люди могли получить дополнительный доход от своего жилья, не потеряв при этом права собственности и пользования им. В прошлом попытки внедрить продукты, такие как обратная ипотека, имели мало успеха.

Обратная ипотека - это особый вид ипотечного кредита, предназначенный для людей старше 65 лет, обладающих собственным жильем без обременений. Она позволяет получать ликвидность от этого недвижимого имущества, не потеряв при этом право собственности на жилье, которым можно пользоваться до момента смерти. Продукт может быть дополнен страховкой пожизненной ренты, которая гарантирует одинаковый уровень доходов на всю жизнь.

Статистика и проблемы

В ходе конференции "Обратная ипотека" Мадридского коллегии экономистов Хулиан Сальседо, президент Форума недвижимости, раскрыл, что "в 2022 году в Испании было выдано 550 000 ипотек, а только 629 из них были обратными ипотеками". Эти данные свидетельствуют о том, что эту модель не приняли в Испании, но она имеет успех в других странах.

Родриго Робледо, генеральный директор по финансовой политике и казначейству Мадридского сообщества, объясняет, почему это происходит, и ставит это в перспективу: "В Великобритании в 2018 году было выдано 47 000 обратных ипотек, в Испании нам не хватает финансовой культуры, информации, и можно подумать, что это дорогой продукт. Кроме того, существует риск долголетия для банков, риск недвижимости для банка, который может остаться с неживыми объектами, и также они опасаются проблем, которые могут повлиять на их репутацию".

Проблемы и предложения

При подписании обратной ипотеки необходимо обратиться к нотариусу, чтобы утвердить условия. Карлос Энтрена, нотариус, одобрил около пяти обратных ипотек за свою профессиональную жизнь. По его мнению, "то, что банки готовят, является очень громоздкой моделью с понятийной и юридической точек зрения. Одна вещь - срок погашения, другая - прекращение задолженности, третья - банковское исполнение. Нужно различать понятия". Что касается требований, он утверждает, что "это обычная ипотека с определенными характеристиками. Я не могу позволить понимать это как кредит или заем. Обратная ипотека не является таковой, это право обеспечения основной обязательства.

Энтрена предлагает решения и предупреждает о многочисленных проблемах, которые он видит в обратной ипотеке. "Я считаю, что интересно сочетать ее с выплатой страховки пожизненной ренты".

Он также предупреждает о том, что "не обязательно иметь наследников для подписания таких продуктов. Кроме того, наследник может появиться в любой момент. Я предполагаю, что те, кто продает этот продукт, устанавливают свои собственные требования, но закон этого не требует".

Срок действия и будущее обратной ипотеки также не привлекают стороны. "Долг должны платить наследники, хотя обратная ипотека истекает в возрасте 90 лет, никто не может требовать платежа, она просто истекает и начисляет проценты. Это одна из главных проблем. Гарантия может быть приведена в исполнение только после смерти заемщика".

"Если наследники не платят, банк действует, предоставляя срок для размышления, если они хотят оплатить квартиру с помощью льгот. Еще одна проблема, которую нужно решить, чтобы добиться успеха", - заключает он по этому вопросу. Нужно избегать поручителей и принудительного выполнения ипотеки.

Есть еще одна проблема, на которую указывает Энтрена: "появление поручителей опасно, потому что они затем попадают в реестр должников. Нужно избегать поручителей и принудительного выполнения ипотеки. Если наследники не платят или их нет, банк должен приступить к судебному принуждению или ипотечному исполнению в течение пяти лет, это нужно устранить, придумать что-то, потому что нужно избегать этого".

Наконец, нотариус комментирует ограничение по взысканию, момент, когда банк должен исследовать наследие, а также свободные активы. "Нужно преследовать эти активы, идентифицировать их... это еще одна неприятность. Вы не можете тратить время на исследование наследия умершего человека".

В итоге Энтрена говорит, что обратная ипотека "не станет популярной, если не избавиться от всех этих проблем". В Испании Mapfre уверена, что обратная ипотека, которую она будет коммерциализировать с Santander и которая была одобрена Министерством экономических дел в начале месяца, будет успешной, хотя она также признает, что это не продукт для всех.

"Поколения, которые сейчас имеют 30 или 40 лет, будут нуждаться в финансовом дополнении к государственной пенсии, которая всегда будет существовать и будет иметь основное значение", - объяснил вице-президент Mapfre, который также просит "большей защиты" таких частных пенсионных планов со стороны государственного управления.

Имущественная обстановка в Испании изменилась менее чем за два года, и рынок и законодательство должны адаптироваться к модели жизни будущих поколений.