Хорватия объявила масштабную программу дешёвого жилья — кому это выгодно и с какими ограничениями

Новая государственная инициатива меняет правила игры на рынке недвижимости Хорватии

Рынок недвижимости Хорватии переживает важный поворот: правительство представило законопроект об «доступном жилье», который одновременно обещает влить в рынок сотни миллионов евро и вводит жёсткие ограничения на последующую перепродажу таких квартир. Мы внимательно изучили документ, цифры и реакцию политиков — и в этой статье даём практическую оценку того, что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов.

Хук: что надо знать в двух предложениях

Законопроект предполагает построить и отремонтировать 20 200 квартир и домов в следующие четыре года, включая 8 000 новых объектов через государственное агентство APN; при этом жильё в рамках программы нельзя будет продавать в течение 35 лет за исключением редких случаев. Эти условия меняют ликвидность и инвестиционную привлекательность объектов — и мы объясняем почему.

Что предлагает закон: ключевые элементы

Министр по строительству и государственному имуществу Бранко Бачич на слушаниях в парламенте представил набор мер, направленных на ограничение роста цен и наращивание предложения доступного жилья. Основные положения законопроекта:

• 20 200 квартир и семейных домов будет построено или отремонтировано в ближайшие четыре года.
• 8 000 новых единиц будет реализовано через государственное агентство недвижимости APN.
• 9 000 квартир будут введены в оборот за счёт «активации пустующих объектов» — перевод квартир из статуса пустующих или коммерческих аренд в доступное жильё.
• Инвестиции: €2 млрд к 2030 году и ещё €3,5 млрд к 2034 году, финансирование планируется за счёт государства, муниципалитетов, APN и финансовых институтов.
• Для получателей доступного жилья вводится ограничение: запрет на продажу на 35 лет, за исключением особых случаев; при желании продать право преимущественной покупки будет у местных властей, затем у APN.

Эти нормы охватывают несколько направлений: строительство новых объектов, перевод пустующих квартир в жилой фонд, изменение правил регулирования техобслуживания зданий, налог на недвижимость и поддержка аренды в проблемных районах.

Почему правительство считает это нужным — и какие факторы сформировали кризис

Бачич указал на несколько причин текущего дефицита доступного жилья:

• Вступление Хорватии в ЕС сделало объекты недвижимости более доступными для граждан других стран ЕС.
• Энергетический кризис после российской агрессии против Украины привёл к росту себестоимости строительства и материалов.
• Значительная часть лишних средств домашних хозяйств пошла в инвестиции в недвижимость — рост инвестиций в жилые объекты для аренды и короткосрочной сдачи.

Министр отметил, что из 2,3 млн жилых единиц в стране около 40% не используются для постоянного проживания — многие пустуют или используются как офисы и объекты краткосрочной аренды. Для перевода части этого фонда в доступный сегмент предлагается активировать 9 000 объектов.

Что это изменит для покупателей и инвесторов — практическая оценка

Мы разделяем последствия на две большие группы: для тех, кто ищет жильё для проживания, и для инвесторов.

Для покупателей и семей (локальных и экспатов)

• Доступность: программы строительства и перевода пустующих квартир обещают увеличить предложение, что в теории должно замедлить рост цен. Однако объём новых и переведённых единиц — 20 200 — надо соотнести с дефицитом.
• Ограничение на продажу: 35 лет запрета на перепродажу снижает ликвидность. Для многих семей это означает, что объект будет скорее долгосрочным социальным активом, чем финансовым вложением.
• Право преимущественной покупки у муниципалитета и APN создаёт дополнительный контроль над рынком вторичной продажи.

Практический совет: если вы рассматриваете подачу на доступное жильё, рассчитывайте, что вы не сможете продать эту недвижимость в кратко- и среднесрочной перспективе; планируйте бюджет и жизненные сценарии с учётом этой «заморозки» капитала.

Для инвесторов и частных арендодателей

• Инвестиционная привлекательность уменьшается: ограничение перепродажи и усиление контроля над использованием жилья делают участие частных инвесторов в сегменте доступного жилья менее интересным.
• Однако программа может создать косвенные возможности: перевод пустующих квартир в жильё для аренды и развитие инфраструктуры вокруг новых проектов может поднять стоимость других, неограниченных объектов.
• Для инвесторов важна прозрачность механизмов финансирования APN и порядок определения, какие объекты попадут в программу.

Практический совет: держите фокус на ликвидных активах и на территориях, где спрос на аренду устойчив; изучите возможные налоговые изменения и механизмы передачи недвижимости государственным структурам.

Финансирование и реалистичность планов — чего бояться и на что надеяться

Законопроект предполагает значительные государственные вложения: €2 млрд к 2030 году и ещё €3,5 млрд к 2034 году. Эти суммы выглядят крупными, но есть вопросы по реализации:

• Источники и гарантии финансирования зависят от решений на уровне государства, муниципалитетов и APN.
• Критики напоминают реальный исторический контекст: по схеме POS за десять лет было построено лишь 920 квартир, что делает задачу строительства 8 000 новых единиц к 2030 году амбициозной. Оппозиция отмечает, что в среднем через POS строилось около 350 единиц в год.
• Соответствие инфраструктуры: Марijana Puljak подчеркнула, что без масштабного развития инфраструктуры новые корпуса не решат проблему доступности и цен.

Мы считаем, что главная риск-фактор — это исполнение. Суммы и план существуют на бумаге, но систему нужно настроить так, чтобы заказы шли стабильно и чтобы финансирование было прочно связано с реальными строительными циклам.

Политические споры и критика — что говорят оппозиция и сторонники

Закон вызвал жаркие дебаты в парламенте:

• Оппозиция (Ante Kujundžić из Bridge, Anka Mrak Taritaš из GLAS) называет проект «красочной ложью», указывая на то, что меры не решат проблему молодых без родительской помощи и что государство могло бы ввести налог на роскошь или создать специальный фонд.
• Mišo Krstičević (SDP) напомнил о расчёте Института экономики 2021 года, где дефицит оценивается в 237 000 квартир — это примерно в десять раз больше объёма предложенной программы.
• Критика также касается реалистичности: Dalibor Paus отметил, что 8 000 новых единиц до 2030 года — это около 2 000 в год, тогда как в POS было около 350 в год.
• Представители правящей коалиции (Predrag Štromar, Mato Franković) считают инициативу важным шагом и отмечают, что это первый системный подход с определением понятия «доступное жильё» и комплексом мер.

Наша оценка: дискуссия показывает, что политическая поддержка есть, но у оппозиции есть реальные основания для сомнений — прежде всего по масштабам и скорости реализации.

Что будет с пустующими квартирами и краткосрочной арендой

Активация пустующих единиц — это 9 000 квартир в проекте.