В Сплите появятся квартиры от €1,900/м²: чего ждать покупателям и инвесторам

Последствия такой политики:

• Для покупателей это означает, что в одном доме рядом с частной собственностью будут сосуществовать арендные квартиры, управляемые муниципалитетом или другим оператором.
• Инвесторам в кондоминиумы или апартаменты следует учитывать, что ликвидность и ценовая динамика в домах со смешанным фондом может отличаться от полностью частных комплексов.
• Для городских властей это инструмент удержания части жилья в социальном или среднедоступном сегменте.

Практический нюанс: юридические механизмы распределения и управления арендным фондом ещё предстоит отшлифовать. Важно следить за муниципальными нормативами и правилами эксплуатации, которые определят, кто и как будет управлять арендным блоком, порядок определённого дохода и условия выселения или перевода квартир между режимами владения.

Что это значит для инвесторов и частных покупателей

Мы рассматриваем программу со стороны людей, которые покупают жильё и тех, кто инвестирует в недвижимость.

Для покупателей до 45 лет:

• Прямая экономия за счёт возврата 50% НДС делает эти проекты привлекательными для первой покупки.
• Это шанс войти на рынок в Сплите по цене, которая, вероятно, будет ниже рыночной на первичном этапе.

Для семей и тех, кто ищет жильё для постоянного проживания:

• Наличие арендного фонда в каждом здании даёт альтернативу покупке, если финансы не позволяют покупку.
• Придётся учитывать соседство государственного арендного фонда, что может влиять на восприятие и спрос.

Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды:

• Ограничение цены продажи снижает потенциал краткосрочной перепродажи с большой премией.
• Арендные доходы в домах со смешанным фондом будут зависеть от управленческих решений города или оператора арендного портфеля.

Для зарубежных покупателей и экспатов:

• Сплит остаётся привлекательным городом по критериям климата и инфраструктуры, но входные условия на первичный рынок станут более регламентированными.
• Стоит заранее уточнить, как будут работать налоговые механизмы в отношении НДС и возврата средств, особенно если покупатель не является резидентом.

Риски и неопределённости — что может пойти не так

Мы видим несколько реальных рисков, которые участники рынка должны учитывать:

• Процедуры тендеров и экологические разрешения могут затянуться, что отодвинет сроки начала строительства за отметку 2027 года.
• Инфляция строительных материалов или рост затрат на рабочую силу может давить на маржу и вынудить корректировать планы.
• Политика распределения арендного фонда потребует чёткой регулировки, иначе возможны судебные споры или протесты жителей.
• Вопрос «защищённых жильцов» остаётся сложным: право текущих жильцов на сохранение статуса может повлиять на градостроительные решения.

Мы рекомендуем сохранять осторожность и планировать сценарии от умеренно позитивного до консервативного, особенно если ваша стратегия предполагает покупку на этапе строительства.

Практические рекомендации: как подготовиться покупателю и инвестору

• Следите за этапами тендера и графиком заявок на конкретных площадках, особенно на Меяши и Камен.
• Для покупателей моложе 45 лет заранее уточните у застройщика или в муниципалитете процедуру возврата 50% НДС и предусмотрите время на бюрократические процедуры.
• Закажите юридическую проверку статуса земли и разрешительной документации перед подачей на покупку.
• Оцените соседство с муниципальным арендным фондом и его возможное влияние на стоимость и ликвидность недвижимости.
• Если вы инвестор, учтите, что ограничение цены продажи снижает спекулятивный потенциал; рассматривайте долгосрочные стратегии управления недвижимостью.

Что это значит для рынка недвижимости Хорватии

Программа — часть национальной стратегии по решению проблемы доступности жилья для молодёжи и семей. Это сигнал о том, что государство готово брать на себя роль координатора и регулятора рынка, а не только наблюдателя. Для Сплита это шанс увеличить предложение первичного жилья и удержать часть фондов в аренде, что способно смягчить давление на цены и арендные ставки в долгосрочной перспективе.

Тем не менее, эффект будет зависеть от исполнения: от того, насколько быстро пройдут тендеры, как будут выстраиваться механизмы возврата НДС и как будут регулироваться права арендаторов и покупателей.

Частые вопросы

Сколько квартир обещано в ближайшем этапе программы?

Городские и государственные чиновники называют цифру более 300 квартир на пяти площадках, с дополнительным потенциалом свыше 1 000 в районе Сринине в дальней перспективе.

Какая максимальная цена за квадратный метр и кто может получить скидку?

Ориентир правительства — не выше €2 104/м². Покупатели младше 45 лет получают возврат 50% НДС, что уменьшает эффективную цену примерно до €1 900/м².

Когда может начаться строительство?

Официально говорят, что первые объекты могут выйти на стройку в 2027 году, но это зависит от тендеров, разрешений и готовности инфраструктуры.

Что значит требование о 50% арендного фонда в здании?

В зданиях с более чем десятью квартирами не менее половины площадей будут закреплены за арендой, чтобы часть жилья оставалась доступной для тех, кто не может или не хочет покупать. Управление этими квартирами скорее всего возьмут на себя городские структуры или назначенный оператор.

Выводы и конкретный совет

Программа в Сплите — это реальная попытка увеличить предложение доступного жилья и одновременно сохранить часть фонда в аренде. Для покупателей до 45 лет она даёт реальную экономию за счёт возврата половины НДС и шанс купить квартиру по цене ориентировочно от €1 900/м². Однако сроки и окончательные условия зависят от процедур и рыночной конъюнктуры.

Если вы планируете участвовать в программе, подготовьте юридическую проверку, уточните процедуру возврата НДС и готовьте финансирование заранее: первые стройплощадки уже идут в тендерах, а строительство может начаться в 2027 году.