В каком мире есть риск недвижимостной пузырь?

Увеличение мировой инфляции и процентных ставок за последние два года привело к резкому снижению дисбалансов на мировых недвижимостью рынках финансовых центров, согласно UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. В этом году только два города - Цюрих и Токио - остаются в категории "риска недвижимостной пузырь". Португалия не была анализирована в исследовании, но несколько национальных игроков отвергают этот сценарий для страны, поскольку ограниченное предложение жилья по-прежнему не отвечает на существующий спрос.

Швейцарский банк UBS проанализировал цены на жилую недвижимость в 25 крупных городах мира. В период с середины 2022 года по середину 2023 года реальные цены на жилье в городах снизились в среднем на 5%, и скорее всего, будут продолжать падать. По словам швейцарского банка, резкое снижение дисбалансов было вызвано не только падением цен на жилье, но и снижением доходов (из-за роста инфляции) и ростом арендных платежей.

Исправления цен по всей линии

Низкие затраты на финансирование были "жизненной силой" мировых рынков недвижимости в последнее десятилетие, "поднимая цены на жилье на рекордные высоты", говорится в исследовании UBS. Однако резкое завершение периода с низкими (и даже отрицательными) процентными ставками "потрясло карточный домик". В среднем в прошлом году цены на жилье, скорректированные по инфляции, испытали самое резкое снижение с глобального финансового кризиса 2008 года. Города, которые хотя бы раз в последние три года были отнесены к категории "риска недвижимостного пузыря", показали еще более сильное снижение средних цен. Тем не менее, влияние повышенных процентных ставок существенно различается в разных городах, и коррекция цен также зависит от других факторов.

"С учетом инфляции, цены на самом деле на 5% ниже сейчас, чем в середине 2022 года. В среднем города потеряли большую часть реальных приростов цен, полученных во время пандемии, и сейчас находятся примерно на уровне середины 2020 года", - комментирует Клаудио Сапутелли, руководитель департамента недвижимости Южно-восточного офиса UBS Global Wealth Management.

Риск в Цюрихе и Токио

Цены на жилье в Цюрихе продолжали расти в 2023 году, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы. Покупатели жилой недвижимости теперь платят на 40% больше, чем десять лет назад. Это значение значительно превышает среднее по стране и является более сильным, чем рост арендной платы, которая увеличилась почти на 12% с 2013 года. Соотношение между ценами на покупку и арендной платой остается несбалансированным - особенно учитывая повышенные процентные ставки. "Рынок, следовательно, остается в зоне риска недвижимостного пузыря", - говорит банк.

Дисбалансы на рынке недвижимости в Токио продолжают расти, что приводит к постепенному переходу от недооцененного города к территории риска недвижимостного пузыря за последние 20 лет, в отличие от остальной части страны. Цены на недвижимость продолжают расти уже более двух десятилетий, отдельно от остальной части страны, поддерживаемые привлекательными условиями финансирования и ростом населения. Хотя рост доходов не смог сопровождать темпы роста цен и ипотечные ставки, которые умеренно возросли, в последние кварталы, динамика номинальных цен на жилье не ослабла.

Европа, Азия и Америка: выделенные города

Гонконг постоянно находится в зоне риска недвижимостного пузыря с момента первого издания этого исследования. "После снижения на 7% с середины 2022 года по середину 2023 года, скорректированные по инфляции цены на жилье в Гонконге вернулись к уровням, которые были в последний раз замечены в 2017 году. В целом, мы сейчас видим город в зоне переоценки", - говорится в исследовании.

В Франкфурте и Торонто - двух городах с наибольшим риском в прошлогоднем издании - реальные цены упали на 15% за последние четыре квартала. Высокие оценки рынка и относительно короткие сроки ипотеки также оказали сильное давление на цены в Стокгольме и, в меньшей степени, в Сиднее, Лондоне и Ванкувере. В отличие от этого, в Мадриде, Нью-Йорке и Сан-Паулу - городах с умеренными оценками риска до сих пор - реальные цены на жилье продолжали умеренно расти.

Реальные цены на рынке недвижимости в Лондоне находятся на снижательной траектории с момента Brexit в 2016 году. Несмотря на структурный дефицит предложения, цены остаются ниже среднего национального уровня.

В Амстердаме цены снизились на 14% - это самая сильная годовая коррекция с 1980-х годов. Ухудшение условий финансирования, инфляция, снижение покупательной способности семей и регуляторные изменения одновременно оказали давление на спрос. В Париже цены на жилье начали снижаться еще в 2021 году. Падение ускорилось в последние кварталы из-за снижения доступности, ограничений кредитования и увеличения налогов на недвижимость.

Цены на жилье в Майами продолжают расти быстрее, чем в среднем по стране. Уровень цен более чем удвоился за последние 10 лет. Город является главным бенефициаром повышенной привлекательности городов "солнечного пояса" в США.

Колебания, вызванные пандемией, на рынке жилой недвижимости в Нью-Йорке в значительной степени подошли к концу, согласно UBS. В 2021 и 2022 годах рынок недвижимости Манхэттена резко восстановился по мере постепенного снятия ограничений и возвращения людей в город. "Поскольку предложение структурно ограничено и, что более важно, рынок не находился в риске недвижимостного пузыря, резкое повышение процентных ставок оказало только ограниченное влияние на местные цены на жилье. С середины 2022 года по середину 2023 года цены на продажу выросли более чем на 3% по сравнению с инфляцией и восстановили все накопленные потери во время пандемии. В целом рынок жилой недвижимости в Нью-Йорке достаточно переоценен и ожидается, что он останется стабильным на данный момент, нашем мнении", - указано в исследовании.

Цены в Дубае растут с 2021 года и выросли на 15% с середины 2022 года по середину 2023 года, что является самой высокой темпом роста среди всех городов, проанализированных в исследовании. Рост цен на роскошную недвижимость был еще сильнее. Город привлекает инвесторов в недвижимость со всего мира. "Новая программа виз с более гибкими требованиями к проживанию для богатых и квалифицированных лиц, отсутствие налога на доходы физических лиц и раннее снятие ограничений на путешествия во время пандемии стимулировали иммиграцию", - отмечает швейцарский банк. Кроме того, благодаря более высоким ценам на сырье, Дубай продемонстрировал сильный экономический рост и рост доходов населения с 2021 года, превышая другие города. "В результате объемы сделок с жилой недвижимостью выросли, достигнув исторических максимумов. Однако цены, скорректированные по инфляции, находятся примерно на 25% ниже своего пика 2014 года", - объясняет UBS.

Ситуация в Португалии: дефицит предложения отталкивает от сценария пузыря

Призрак недвижимостного пузыря нависает над Португалией уже несколько лет. Но правда в том, что рыночные игроки продолжают отвергать этот сценарий, поскольку предложение жилья остается недостаточным. И даже если спрос снижается (число сделок уже снижается, согласно последним данным Национального института статистики), то, скорее всего, мы увидим стабилизацию цен и увеличение сроков продажи - то есть, продажа квартир занимает больше времени. Кроме того, банки имеют более строгие условия, чем в прошлом, что также означает более низкий риск невыполнения обязательств.

Антонио Рамалью, бывший генеральный директор Novo Banco, полностью отвергает эту возможность, несмотря на то, что цены на жилье резко выросли за последние годы. На Portugal Real Estate Summit он подчеркнул, что "Португалия не имеет и никогда не будет иметь недвижимостного пузыря". Кроме того, рынок труда находится в хорошем состоянии, и спрос на жилье по-прежнему значительно превышает предложение жилой недвижимости (в отличие от кризиса в сфере недвижимости в 2008 году, когда было больше строительства, чем покупателей). По словам менеджера, "рост цен не был связан с увеличением задолженности семей".

В интервью idealista/news экономист Вера Гувея Баррос (Vera Gouveia Barros) проанализировала рынок жилой недвижимости в Португалии и также объяснила, почему она считает, что здесь нет явления спекуляции в