until you read thisПланируете инвестировать в недвижимость? Не делайте этого, пока вы не прочитаете это.

Отсутствие финансовой грамотности может побудить людей рассмотреть возможность инвестирования в недвижимость. Это провокационное заявление, позвольте мне объяснить почему.

При рассмотрении финансов существуют три аспекта:

• сколько вы зарабатываете и стабильность ваших доходов,
• как контролировать ваши расходы,
• как планировать будущие затраты, включая пенсию.

Чем моложе вы, тем больше вы должны инвестировать в себя, такие как образование, тренинги, расширение круга знакомств и т.д. По мере старения, вы должны начать откладывать деньги на пенсию и крупные расходы, например, покупку автомобиля или дома. Подходящим для инвестирования в недвижимость является период перед выходом на пенсию, когда вам важно иметь возможность получать доход от ваших инвестиций и смягчать потенциальные убытки, так как у вас меньше времени на восстановление.

В каком случае инвестиции в недвижимость вообще стоят рассмотрения? Недвижимость является неликвидным активом, с высокими управленческими и эксплуатационными расходами, и если вы планируете использовать кредит для ее покупки, существует риск нестабильности на рынке кредитования, т.е. колебания процентных ставок. Таким образом, это не подходит для пожилых людей, приближающихся к пенсионному возрасту, или для тех, кто только начинает свою карьеру и должен направлять свои деньги, время и внимание на обучение и расширение круга знакомств (что также означает гибкость в выборе места жительства).

Люди в возрастной группе от 35 до 45 лет (и даже от 30 до 55) могут рассмотреть возможность инвестирования в недвижимость только в том случае, если они использовали все налоговые льготы, предоставленные правительством для накопления на пенсию (это фактически бесплатные деньги), имеют значительные сбережения в международных акциях и облигациях, а также имеют фонд "на черный день", эквивалентный 6-12 месяцам расходов. При наличии вышеперечисленного они могут рассмотреть недвижимость как вариант инвестиций, при условии, что эта инвестиция не превышает 10-15% стоимости их общего портфеля (этот коэффициент используется пенсионными фондами и фондами социального страхования и т.д.).

Но какую недвижимость выбрать? Не однокомнатную или двухкомнатную квартиру! Нет. Нет. Нет. Инвестирование в недвижимость через фонд с обращением через биржу (ETF) обеспечивает владельца ликвидность, диверсификацию и меньшее количество времени, затрачиваемого на управление инвестициями.

ETF - это тип инвестиционного фонда, который торгуется на фондовых биржах, подобно индивидуальным акциям. Он включает в себя несколько видов недвижимости, таких как жилые, офисные, торговые центры и т.д., которые профессионально управляются и могут быть куплены или проданы через брокерский счет.

Давайте рассмотрим понятие "ликвидность" и "способность выбрать победителя". На каком этапе проблема ликвидности становится проблемой платежеспособности? Проблема ликвидности в инвестициях в недвижимость означает сложность быстрой продажи активов с минимальной скидкой. Например, если инвестору необходимо быстро продать недвижимость, но рынок недвижимости медленный, ему, возможно, придется продавать по нижей цене, чем ожидалось.

С другой стороны, проблема платежеспособности означает неспособность инвестора выполнить его долгосрочные финансовые обязательства, такие как погашение долга или обеспечение пенсии. Например, если инвестор взял ипотеку на покупку недвижимости и стоимость недвижимости существенно снижается, инвестор может оказаться в долгу по ипотеке больше, чем стоимость недвижимости. В этом случае инвестору может быть сложно продать недвижимость и погасить ипотеку, и в конечном итоге возникнет риск невыполнения обязательств или ипотечного залога.

Напоминает ли вам это происходящее с 2008 года в Юго-Восточной Европе? Большинство людей, приближающихся к "возрасту инвестиций в недвижимость", т.е. 30-35 лет, не имеют таких воспоминаний, так как они были в школе или университете, когда происходил Великий финансовый кризис (ВФК). Примеры из настоящего времени включают блокировку вывода средств из некоторых крупнейших фондов недвижимости, таких как Blackstone's BREIT (объем $69 млрд), и (смешную) ссылку в презентации норвежского суверенного фонда за 2022 год, где было указано, что стоимость недвижимости фондов, которые торгуются на фондовом рынке, снизилась на 31%, тогда как стоимость некотрых некотрых неучетных недвижимостей (стоимость которых основана на мнениях оценщиков) осталась стабильной.

А что насчет вашей способности выбирать "победителя" благодаря своим связям и глубоким познаниям? В 2008 году Уоррен Баффетт сделал ставку на $1 млн с лучшими хедж-фондами на Уолл-Стрит. Он поставил на то, что за 10 лет обычный индексный фонд превзойдет лучшие хедж-фонды. Результаты оказались удивительными: обычный фонд акций Баффетта показал среднюю доходность 7,1%, в то время как портфель хедж-фондов принес только 2,2% после учета комиссий. Баффетт выиграл пари и пожертвовал выигрыш некоммерческой организации. Он советовал как крупным, так и малым инвесторам придерживаться недорогих индексных фондов, говоря, что когда управляют трллионами долларов с высокими комиссионными, обычно менеджеры получают прибыль. Standard & Poor's отслеживает результаты активных управляющих и обнаружил, что 84% из них показывают результаты хуже, чем можно ожидать от случайности, спустя 5 лет, и 90% - спустя 10 лет. При этом все еще удерживаются высокие комиссии, несмотря на плохие результаты.

Прямые инвестиции в недвижимость - это замечательно! Вы можете видеть и ощущать свою инвестицию, получать кредит для ее финансирования, получать арендный доход, а затем продавать ее, когда цены высоки. В то же время, это ограничивает вашу гибкость, требует значительных затрат на управление, облагается высокими налогами и вряд ли может превзойти более простые и ликвидные варианты. Но никто не слушает этого совета. Это не останавливает меня от его дачи.