Турки вывозят капитал в Грецию: $2,4 млрд на зарубежную недвижимость за 11 месяцев

Почему турецкие покупатели массово перераспределяют активы за границу

Турецкие инвесторы массово ищут защиту своих сбережений за пределами страны — и Греция стала одним из главных адресов. В первые 11 месяцев 2025 года вложения граждан Турции в зарубежную недвижимость достигли $2,4 млрд, что на 26% больше, чем годом ранее. При этом инфляция в Турции превышает 30%, и нужда в сохранении покупательной способности вынуждает людей смотреть в сторону зарубежных рынков.

Мы видим явление, которое одновременно понятно и рискованно: сбережения теряют ценность дома, поэтому капитал выводят в недвижимость — в стране с другой валютой, другой экономической динамикой и доступом к шенгенскому пространству. Для многих это способ не только сохранить деньги, но и получить «план Б» — вид на жительство и свободу передвижения по Европе.

Коротко о главном

• Инвестиции турецких граждан в зарубежную недвижимость (янв–ноя 2025): $2,4 млрд.
• Годовой прирост +26%.
• Пик покупок — август: $288 млн, минимум — январь: $144 млн.
• Рост числа видов на жительство, выданных турецким гражданам, — +15,9% до 3 291.
• Всего по греческой программе «золотая виза» на конец декабря — 79 056 активных разрешений; из них 20 555 — первоначальные разрешения для инвесторов, 7 115 — продления.

Почему Греция оказалась в фокусе покупок — не только из-за климата

По словам Байрама Текче, президента Ассоциации поставщиков услуг по экспорту в сфере недвижимости (Association of Real Estate Service Exporters), Греция и ОАЭ сейчас лидируют в списке желаемых направлений для турецких покупателей, далее следуют США и Великобритания. Текче прямо указывает на сочетание факторов: экономическая нестабильность в Турции, программа «золотой визы» Греции и устойчивый туристический спрос.

Греция привлекательна для тех, кто хочет:

• Получить вид на жительство в ЕС через программу инвестиций.
• Обеспечить доход от аренды в туристический сезон.
• Инвестировать в рынок, где цены и спрос формируются иначе, чем в Турции.

Для меня здесь важный нюанс: привлекательность Греции не означает отсутствие рисков. Программа «золотая виза» дает доступ к Шенгену, но законодательство может меняться, как это уже бывало в других странах; туристический спрос сильный, но сезонный; спрос со стороны иностранцев усиливает конкуренцию в популярных зонах.

Данные по сделкам и их сезонность — что важно для рынка

Анализ по месяцам показывает, что покупки турецких инвесторов не равномерны: пик в августе ($288 млн) совпадает с пиком туристического сезона и более активной миграционной активности. Январь оказался слабым — $144 млн — что логично для рынка, где решения часто принимают во время визитов и осмотров объектов.

Что это значит для рынка в Греции:

• Увеличение спроса в популярной прибрежной недвижимости и островных объектах.
• Давление на цены в туристических хабах и прибрежных зонах.
• Рост доли иностранных владельцев в отдельных муниципалитетах.

С практической точки зрения для местного рынка это смешанный эффект: инвестиции приносят деньги и занятость, но повышают стоимость входа для местных покупателей и арендаторов.

Влияние на греческий рынок жилья и цены: реальные ожидания

Как журналист и аналитик, я слежу за изменением баланса спроса и предложения. Приток иностранных средств, особенно в ограниченные по земле и инфраструктуре регионы, неизбежно повышает ценовое давление. Однако есть особенности:

• Туристы и краткосрочная аренда увеличивают доходность для инвесторов, но усиливают сезонность доходов.
• В популярных островных районах и прибрежных курортах рост цен будет заметнее, чем в крупных городах с большим жилым фондом.
• Большая часть покупок ради «золотой визы» концентрируется в сегменте средней и верхней ценовой категории.

Мы не видим в источнике прямых цифр по росту цен, поэтому нельзя утверждать о конкретном проценте изменения. Но логика рынка подсказывает: при стабильном притоке иностранного спроса в сегменты с ограниченным предложением цены будут расти.

Что это значит для покупателей и инвесторов из Турции — практическая оценка

Если вы рассматриваете покупку в Греции как способ защиты капитала, ответ должен быть прагматичным. Я выделяю ключевые моменты:

• Валюта и хеджирование: инвестиции будут в евро; если у вас сбережения лиры, учтите валютный риск при конвертации и при возможной девальвации.
• Доходность аренды: туристический поток может обеспечить высокую отдачу в пиковые месяцы, но учтите расходы на управление, сезонность и налоги.
• Вид на жительство: покупка по правилу «золотой визы» дает доступ к Шенгену и ЕС, но условия и пороги инвестиций следует проверять у юриста — правила могут меняться.
• Налоги и отчетность: у иностранного владельца есть налоговые обязательства в Греции, включая налог на недвижимость и налог на доход от аренды.
• Финансирование: ипотека для иностранцев доступна, но условия отличаются от местных — ставка, первоначальный взнос, срок.

Практическая рекомендация: прежде чем принимать решение, мы советуем провести комплексную проверку (due diligence) объекта, просчитать прогноз доходности и обсудить налоговые последствия у профильного юриста и бухгалтера.

Юридические и налоговые аспекты покупки в Греции

Покупка недвижимости иностранцем в Греции требует внимательного подхода к процедуре.

Основные этапы и требования:

• Предварительный договор и задаток.
• Проверка правоустанавливающих документов и наличия обременений.
• Открытие налогового номера (AFM) для нерезидента.
• Регистрация сделки у нотариуса и перерегистрация в земельном кадастре.

Налоги и расходы, которые надо учитывать:

• Налог на передачу недвижимости и нотариальные сборы.
• Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) для владельцев.
• Налог на доход от аренды — ставка зависит от суммы дохода и налогового резидентства.
• Расходы на управление и содержание, коммунальные платежи.

Мы советуем иметь финансовый буфер на непредвиденные расходы и учитывать различия в правовой системе.