Тур лидирует по росту цен на дома: где во Франции жильё дорожает сильнее всего

Рынок недвижимости Франции возвращается к стабильному росту

Новые данные нотариусов показывают, что рынок недвижимость Франции выходит из периода резких колебаний, связанных с послепандемийным шоком. В нашем анализе мы смотрим на цены на дома (вторичное жильё) по итогам периода октябрь–декабрь 2025 года и сравниваем их с аналогичным кварталом 2024 года. Данные взяты из отчёта Notaires de France и охватывают продажи по всей стране вплоть до 31 декабря 2025 года.

Сразу скажу: рост есть, он медленный, но устойчивый в большинстве городов. Однако это не единый тренд по всей территории — в ряде городов цены продолжают снижаться. Для покупателей, инвесторов и экспатов эти различия имеют практическое значение — и мы подробно разберём, где искать возможности, а где сохранять осторожность.

Как составлялся отчёт и что он отражает

Notaires de France использует данные по фактическим сделкам, поэтому это один из самых полных источников по рынку Франции. Несколько ключевых моментов методологии, которые стоит учитывать при интерпретации цифр:

• Отчёт сравнивает цены на дома, не являющиеся новостройкой (обычно дома старше пяти лет с одним или несколькими предыдущими владельцами).
• Период анализа — октябрь–декабрь 2024 против октября–декабря 2025, с суммарными результатами по окончании квартала.
• Данные включают реальные сделки, но имеют временную задержку до двух кварталов относительно даты публикации; отчёт также использует текущие тренды для прогнозов.

Из этого следует важная практическая подсказка: данные показывают реальную картину продаж, а не объявленные цены или ожидания продавцов. Однако быстрые изменения в ставках по ипотеке, локальные экономические события или новые инфраструктурные проекты могут повлиять на рынок раньше, чем отразятся в статистике.

Города-лидеры роста: кто прибавил больше всего и почему это важно для покупателей

За год самые большие приросты цен на дома зафиксированы в следующих городах:

• Тур (Indre-et-Loire): +8,3%
• Мец (Moselle): +6,6%
• Дижон (Côte-d'Or): +5,9%
• Монпелье (Hérault): +5,8%
• Лион (Rhône): +5,5%
• Брест и Марсель/Экс-ан-Прованс: +4,3%

Почему эти цифры имеют значение:

• Для инвестора рост +5–8% годовых указывает на спрос, который может обеспечить как прирост капитала, так и потенциал для увеличения арендной ставки.
• Для покупателей, особенно первичных, высокие темпы роста означают риск сокращения доступности жилья: ипотека станет более дорогой в абсолютных суммах при той же ставке.
• Для тех, кто рассматривает покупку с целью переселения (expats), города вроде Лиона и Монпелье интересны и с точки зрения экономики, и с точки зрения инфраструктуры — но цены там уже выше среднего по стране.

Важно помнить одну деталь: некоторые города, например Тур и Монпелье, входили в число тех, кто фиксировал годовые потери раньше в 2025 году. Теперь они восстанавливаются, что говорит о волатильности переходного периода и о том, что текущий рост может быть отчасти восстановительным.

Города с падением цен: где и какие сигналы посылает рынок

Не везде рост. Наибольшие снижения за год отмечены в:

• Гренобль (Isère): -3,2%
• Верхняя Корсика (Haute-Corse): -2,9%
• Лимож (Haute-Vienne): -2,5%
• Нант (Loire-Atlantique): -1,9%
• Южная Корсика (Corse-du-Sud): -1,6%
• Нанси (Meurthe-et-Moselle): -1,5%

Что это может означать для принятия решений:

• Для покупателей это шанс вести переговоры: в некоторых городах снижение создаёт пространство для покупки по более выгодной цене.
• Для инвесторов снижение может указывать на локальные экономические проблемы, избыток предложения или снижение спроса на аренду.
• Для тех, кто оценивает диверсификацию портфеля — такие рынки могут быть таргетными, но требуют глубокой локальной проверки спроса на аренду и перспектив занятости.

Пример: Нант ранее фиксировал падения более -10% за 12 месяцев, но сейчас снижение куда менее значительное. Это говорит о том, что жесткий коррекционный цикл ослабел, и отрицательная динамика сокращается.

Самые дорогие и самые доступные районы: где искать премиум и где — эффективность вложений

Список самых высоких средних цен на дома по итогам квартала выглядит так:

• Тулон (Var): €450,000
• Южная Корсика (Corse-du-Sud): €440,000
• Монпелье (Hérault): €402,400
• Лион (Rhône): €400,900
• Марсель/Экс-ан-Прованс (Bouches-du-Rhône): €391,500

Самые дешёвые районы по средним ценам на дома:

• Шатору (Châteauroux): €118,100
• Амьен (Amiens): €169,700
• Лимож (Limoges): €171,100
• Пуатье (Poitiers): €175,500
• Труа (Troyes): €177,100

Практические выводы:

• Южный берег и юго-восток остаются самыми дорогими зонами за пределами Парижа. Это влияет на инвестиции: высокая цена покупки часто снижает текущую доходность аренды, зато может давать сильный прирост капитала при стабильно растущем спросе.
• В самых дешёвых департаментах возможен хороший доход при покупке по низкой цене, но и риски выше: меньший спрос на аренду, демографические проблемы, экономическая стагнация.
• Отчёт отдельно отмечает, что некоторые города отсутствуют в таблице домов из-за малой выборки (например, Ницца — в ней больше квартир, поэтому цены на дома там учитываются отдельно в другом наборе данных).

Что означают данные о квартирах и как они связаны с рынком домов

Отчёт также анализирует цены на квартиры по тому же периоду: наблюдается рост цен в большинстве городов, иногда даже более резкий, чем в секторе домов. В северных районах рост цены за квадратный метр для квартир достигал почти двузначных значений.

Это важно по нескольким причинам:

• В крупных городах, где преобладают квартиры, динамика рынка жилья в целом определяется именно сектором квартир.
• Инвесторам стоит учитывать разницу в ликвидности: квартиры часто легче сдать в аренду и продать, чем дома, особенно в мегаполисах.

Надо учитывать разницу между сегментами при сравнении доходности и рисков.

Практические советы для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы структурировали основные рекомендации в виде простых шагов:

• Оцените локальный спрос: спрос на аренду и покупку определяется рабочими местами, университетами, туристическими потоками и качеством транспорта.
• Смотрите не только на годовой прирост цены, но и на волатильность за последние 2–3 года; города с резкими скачками могут дать как большую прибыль, так и быстрые потери.
• Учитывайте структуру жилья в регионе: в Париже и Ницце больше квартир, потому при сравнении цен на дома и квартиры нужно смотреть соответствующие отчёты.
• Для инвестиций рассчитывайте доходность брутто и нетто, учитывая налоги, страховку, управление недвижимостью и возможные простои.
• Если планируете покупать как экспат, проверьте местные налоги и правила владения недвижимостью, а также доступность банковских кредитов для нерезидентов.

Мы советуем проводить локальную проверку рынка: разговаривайте с агентами, смотрите реальную статистику выставленных и проданных объектов, и сопоставляйте её с отчётом нотариусов, который даёт итоговые цены по сделкам.

Ограничения и риски при интерпретации данных

Несколько предостережений, которые помогут избежать ошибок в оценке ситуации:

• Отчёт отражает продажи с задержкой до двух кварталов — он показывает прошлое, частично подтверждает текущие тренды, но не является мгновенным индикатором.
• Данные по домам не охватывают все типы жилья; в некоторых городах преобладают квартиры, и цены на них могут двигаться иначе.
• Локальные экономические шоки (закрытие предприятия, крупные инфраструктурные проекты) могут резко изменить ситуацию, и это проявится в статистике позже.
• Валютные и процентные риски: при росте ставок ипотека становится дороже, что влияет на спрос.

Эти ограничения важны для инвесторов, которые оценивают риски ликвидности и горизонты удержания активов.

Выводы и конкретные рекомендации

Подводя итог нашего анализа: рынок домов во Франции демонстрирует медленный, но устойчивый рост в большинстве городов по данным за октябрь–декабрь 2025 года.