Трибунал | Обратный отсчет: компенсация по испанскому закону о жилище для арендодателей.

Недавний жилищный закон Испании (Закон 12/23), который вступил в силу в мае 2023 года, имеет основную цель обеспечить осуществление права на жилье, регулируя в своей третьей временной статье порядок, в соответствии с которым собственники могут запросить возобновление всех процедур выселения, которые в результате пандемии Covid-19 были приостановлены в 2020 году и до сих пор находятся на рассмотрении. Хотя его цель, безусловно, похвальна, он вызвал новые разногласия в противостоянии двух основных конституционных прав, которые признаются и в этот раз противопоставляются в нашей Конституции: права на достойное жилье (статья 47 Конституции Испании) и права на частную собственность (статья 33 Конституции Испании). Этот конфликт конституционных прав ставит под угрозу баланс между социальным интересом и индивидуальными правами собственников. 31 марта 2020 года был опубликован Королевский указ-закон 11/2020 о срочных дополнительных мерах в социальной и экономической сфере для противодействия Covid-19, который устанавливал временную, чрезвычайную меру, позволяющую приостановить процедуры выселения и изъятия до 31 декабря 2024 года для арендаторов, находящихся в экономически уязвимом положении без альтернативного жилья, включая арендаторов с действующим контрактом, тех, у кого истек срок контракта, и тех, у кого нет контракта (оккупантов), что означало приостановку процессов выселения, в которых арендодатель не смог доказать, что он находился также в уязвимом положении. В то время как часть выселений в Испании была приостановлена из-за этих мер, значительная часть предпринимательской структуры прибегала к применению условия Rebus Sic Stantibus, которое можно перевести как "пока эта ситуация продолжается", что дает представление о его основании. Множество арендаторских компаний либо достигли соглашения, либо обратились в суд с иском о корректировке условий аренды, адаптированных к новой ситуации. Таким образом, те, кто применил это условие и адаптировал арендную плату к новым обстоятельствам, должны и должны придерживаться нового соглашения, достигнутого между сторонами, или судебного решения о новой ситуации, и ничего не может претендовать сегодня со стороны владельца-арендодателя. Несколько указов спустя, и с учетом тяжелого положения владельцев сдаваемого в аренду жилья, Королевский указ 37/2020 от 20 декабря 2020 года предусматривал возможность запросить компенсацию для владельца в тех случаях, когда социальные службы не могут применяться в течение трех месяцев после вынесения отчета по процедуре. Правительство на своем заседании 27 декабря 2023 года и в дополнение к пакету мер по защите арендаторов, которые вступили в силу с принятием Закона о жилище, решило продлить до 31 декабря 2024 года приостановку выселения и изъятия для уязвимых без альтернативного жилья семей, а также расширило возможность подачи заявки на компенсацию со стороны арендодателя или собственника до 31 января 2025 года. Это обращение за компенсацией во многих случаях выступает как единственная альтернатива для владельцев при восстановлении экономического ущерба, причиненного этими длительными процедурами, которые уже превышают в среднем четыре года неуплаты.

Чтобы обратиться за компенсацией, заинтересованные стороны должны обратиться с заявлением в Генеральное управление жилища и реконструкции соответствующего министерства регионального правительства той автономной области, в которой находится недвижимость. Общая сумма компенсации будет рассчитываться с учетом следующих компонентов: неуплаченная арендная плата, рассматриваемая как общая сумма арендной платы, не уплаченная во время приостановки процедуры выселения; текущие расходы, понесенные собственником (расходы на коммунальные услуги, налоги, услуги...); и другие связанные, обоснованные и количественно оцениваемые понятия, причиняющие ущерб. Во всех случаях потребуется предоставить документы, подтверждающие сумму запрашиваемой компенсации. Это включает договор аренды, счета, подтверждающие расходы, и документы, подтверждающие неуплату. Важно отметить, что процесс и конкретные критерии для расчета компенсаций будут различаться в зависимости от нормативных актов каждой автономной области, поэтому необходимо следить за развитием ситуации, чтобы определить масштаб компенсации. Важно найти баланс, который бы уважал как право на достойное жилье, так и право собственности. В то время как текущий закон кажется склоняется к защите квартиросъемщиков, крайне важно признать и решить законные обеспокоенности арендодателей, чтобы обеспечить справедливый и сбалансированный рынок недвижимости. Великий вызов, над которым нужно продолжать работать. Isaac Paricio Tomás, управляющий партнер Rocha Paus Grupo Legal.