Торговля недвижимостью в Швеции: грозит ли новый пузырь?

Илия Батлян - основатель компании SBB

Илия Батлян - основатель компании, название которой сложно произнести: Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB, что переводится с шведского на английский как Социальная строительная компания, но лучше всего известна своим аббревиатурой SBB. Батлян родился в Черногории и в 1990-х годах эмигрировал в Швецию во время Балканских войн.

Там, в скандинавской стране, он получил степень экономики и докторскую степень по демографии и планированию ухода за пожилыми людьми. Затем он начал успешную политическую карьеру под эгидой Шведской социал-демократической партии. После того, как он стал мэром небольшого города в провинции Стокгольма, он оставил все это позади в 2011 году, чтобы работать в компании по недвижимости.

Компания уволила его, но Батлян уже понял, что его будущее в этом секторе, и в 2016 году он основал SBB с большой и рискованной целью: инвестировать в недвижимость, связанную с здравоохранением, домами престарелых, публичными школами и даже полицейскими участками, а затем сдавать эти объекты в аренду местным правительствам. И его риск окупился. За менее чем десять лет, кирпич за кирпичом, он создал портфель бизнеса стоимостью 13 миллиардов долларов.

Шведский рынок недвижимости под угрозой

Большая часть инвестиций компании находится в социальном жилье и муниципальных объектах в странах Скандинавии, которые были получены благодаря волне дешевых займов. К концу 2021 года у SBB было около 60 миллионов квадратных метров недвижимости, что эквивалентно 20 зданиям Empire State Building. Однако сегодня SBB стал символом отрасли, которая пребывает в некотором затруднении из-за резкого роста стоимости ипотеки (вызванного ростом ставок, который также снизил стоимость валюты), а также из-за высокого уровня домашнего задолженности и беглого инфляционного процесса (который достиг пика в декабре прошлого года, составив 12,3% и став самым высоким за последние 30 лет).

После достижения исторического максимума во втором квартале 2022 года, цены на недвижимость начали снижаться. "С тех пор они упали примерно на 12%, что означает, что, с учетом инфляции, спад составил более 20%", - говорит Эндрю Кеннингэм, главный экономист London-based исследовательской фирмы Capital Economics. "Произошло значительное корректирование курса", - отмечает Даниэль Крал, старший экономист Oxford Economics. Но ситуация, утверждают аналитики, не означает лопнувшего пузыря. "Хотя мы можем наблюдать дальнейшее снижение в следующие месяцы, цены в конечном итоге вернутся к уровню, как в 2020 году", - объясняет Йенс Магнуссон, главный экономист SEB (Skandinaviska Enskilda Banken AB, финансовая группа Северной Европы).

Однако ситуация все еще озабочивает из-за высокого уровня домашнего задолженности. В Швеции (с населением 10,8 миллиона человек) владение недвижимостью всегда было проще, чем аренда, и ипотечный долг составляет 83% всех домашних долгов, согласно данным финансового контролера страны. Шведы в два раза оказываются более задолженными, чем германцы или итальянцы. И недвижимость является объектом обеспечения 18% банковских кредитов, что втрое больше, чем в Испании, по данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР).

Цены на жилье и уровень задолженности росли в ответ на последний финансовый кризис вследствие снижения процентных ставок. На протяжении почти пяти лет - с февраля 2015 года до конца 2019 года - процентные ставки были отрицательными. Сегодня они составляют 4%, что стимулирует людей приобретать недвижимость в период экономического подъема.

Картина становится еще более неясной, если посмотреть на финансовые обязательства домашних хозяйств. В среднем домашний долг составляет около 195% от располагаемого дохода (после уплаты налогов). Этот показатель вызывает беспокойство, особенно при росте процентных ставок по этим долгам. И это происходит в условиях, когда большинство ипотек (от 60% до 70%) оформлены с переменной процентной ставкой. "Сочетание большого домашнего долга и переменных займов сделало шведские домашние хозяйства и экономику более чувствительными к монетарной политике", - с упорством подчеркивает главный экономист SEB. Он говорит: "Так как я особо не беспокоюсь, что домашние хозяйства не смогут погасить свои кредиты, но это может значительно сократить другие расходы, что, в свою очередь, повлечет за собой замедление экономики". Согласно прогнозам, Швеция будет единственной европейской экономикой, которая провалится в рецессию к концу этого года.

Влияние на строительный сектор и экономику

Слабый жилищный рынок уже затрагивает строительный сектор и, вместе с повышенной неопределенностью и ростом затрат, снижает инвестиции. "В хороший год мы видим около 75 000 новых начатий строительства жилья. В этом году нам повезет, если мы увидим 25 000", - говорит Магнуссон.

Швеция, страна с контролируемым рынком арендного жилья с конца 1940-х годов, где, в среднем, нужно ждать около 9,2 лет, чтобы получить жилье по программе, знает, как выглядит жилищный кризис. В начале 1990-х годов, после снятия ограничений по ипотеке, рынок рухнул, вызвав серьезный кризис, который привел к национализации двух банков, спасению третьего (с потерями, составившими 12% ВВП) и девальвации кроны. Стране потребовалось почти четыре года, чтобы оправиться от шока.

В то время Илия Батлян, основатель SBB, только что приземлился на скандинавской земле и не имел представления о том, что ожидает его через тридцать лет. Он, вероятно, никогда бы не подумал стать тем, кем он есть сегодня, и не представлял себе размеры миллиардного бизнеса, который ему удалось построить, чей кредитный рейтинг сейчас был понижен до статуса "худшего качества", вынудив его уйти с поста генерального директора. Но судьба того, что принадлежит Цезарю: Батлян все еще владеет 8,3% акций компании и почти 32% голосов в совете директоров.