Снижение НДС в строительстве? Радикально изменит ситуацию с жильем

Очень важно иметь рынок с меньшей налоговой нагрузкой, способный производить более экономические продукты, более приспособленные к основному сегменту - среднему. Другие сегменты - это узкое место, очень организованные, профессиональные, но основная часть рынка находится в среднем сегменте.

В отчете журналиста от avenue Aniceto Viegas поднимает занавеску от идеальной / новости о первых годах деятельности жилого заблока в стране - она находится в Португалии с 2015 года -, раскрывая также информацию о недвижимости, которая уже водится.

Он указывает на высокую налогообложение в стране, что, кстати, подтверждается несколькими игроками отрасли. "Сокращение НДС на строительство нового здания имело бы огромное значение. Это радикально изменило бы ситуацию", - говорит он.

В том же интервью генеральный директор открывает дверь для Avenue в средний сегмент жилой недвижимости, поскольку проводилось всего в нише рынка, более направленной на высшие и средние / высокие классы, кроме офисного рынка: "Если бы на средне-высоком сегменте была возможность перейти на средний сегмент через повторное налогообложение, мы бы это сделали. Там много бизнеса, и мы хотим расширить предложение. Вот как можно изменить рынок".

Из 17 проектов, которые входят в портфель компании на национальной территории, три будут завершены до конца этого года - Villa Infante, Bonjardim и EXEO Office Campus (три здания, и только одно из них все еще находится на стадии строительства, это Echo), а еще один - в 2024 году, Sandwoods.

На бумаге имеется еще два крупных проекта в Лиссабоне и Порту, которые представляют собой инвестиции в € 250 и € 150 миллионов соответственно. В этих случаях секрет всему еще не разглашен.

Avenue находится в Португалии с 2015 года. Каков отчет о деятельности компании? С 2015 года, оценивая уже запущенные инвестиции и те, которые скоро начнутся, речь идет о 17 проектах, из которых десять уже завершены. Это общая сумма инвестиций около 990 миллионов евро. И недвижимость - это нечто, что планируется, то есть оно не меняется с года на год, производство не прекращается, обычно планы составляются на три-четыре года, и затем нам приходится жить посреди циклов.

Португалия - это совершенно другая страна. Это рынок с небольшим предложением. Раньше у нас было обычно избыток предложения, потому что мы производили много всего одновременно. Появился кризис, и нам приходилось заинтересованно работать. Это произошло, поэтому я считаю, что рынок здоровее, чем прежде. Более того, сейчас мы находимся в обратной ситуации, с малой предложеб.

Это означает, что нет равновесия?

По сегментам, о которых мы лучше всего знаем, жилье и офисы, производится много в зависимости от спроса, то есть нет истории того, что у кого-то есть много квадратных метров, которые нужно заполнить, что здорово для всего рынка в целом. Потому что застройщики не страдают и не находятся в затруднительном положении. И все игроки вокруг них, включая банки, также не подвержены рискам и считаются нежелательной задолженностью.

Подводя итоги, у нас сначала было очень центрированное видение на градостроительной переселенке, на высоком сегменте, на рознице класса люкс, и всегда с акцентом на Лиссабон и Порту и на меньших проектах.

И, как я сказал, более направлен на сегмент роскоши ... Да, это имеет очень много общего с текущим спросом. Это больше всего иностранцы, потому что португальцы были не очень активны. Это всегда дело тонкое: поскольку это деятельность, которая планируется на три или четыре года, нам нужно понять, что будет дальше.

В 2012, 2013 году анализ, проверенный основной интерес лишь к иностранцам к покупке домов и повышение цен в центре города. Португальцы же предпочитали жить во вновь построенных домах, вдали от центра. "Жилье, которого нуждается рынок, не реализовано", добавляет. Есть критическая нехватка жилья, об этом говорят все. Средний сегмент просит, также и молодые люди, чтобы было жилье, но это должно соответствовать определенному бюджету и позволить оплату этого жилья. Здесь мы сталкиваемся с тем, что рынок требует и что мы можем предложить, и что мы не можем осуществить. Мы должны быть очень ясными.

За этим этапом мы пытались инвестировать в более крупные масштабы и также диверсифицироваться на рынок офиса. В прошлом проекты были меньшими, городской перестройкой и розничного рынка в высоком сегменте в центре города, сегодня они крупнее, с офисами и жильем не только в высоком сегменте, но и в средне-высоком. Мы сейчас не находимся на чисто среднем сегменте.

Идея теперь состоит в том, чтобы проинвестировать в другие местоположения, кроме Лиссабона и Порту?

Мы очень любим городские центры. У нас есть одно исключение - Sandwoods в Кашкаише, но это тоже высокий сегмент. Это появившиеся возможности, которые мы использовали. Какую модель рынка показывают следующие три года, например? Есть то, что торговый рынок нуждается, и то, что мы способны предложить. Видно, что недвижимости не хватает всеми считается. Средний сегмент очень спросит, и молодые люди тоже, чтобы было жилье, однако, оно должно соответствовать определенному бюджету и должно быть способность платить за это жилье. Это то, в чем мы оказываемся тем, что рынок хочет и то, что он может предложить. Мы делаем очень четкие выводы, это невозможно.

Вообще говоря, теряется много налогов. О Rentabilizing the land could be a good solution to increase supply?

Государство могло бы создать биржу, Не стоит обождать на сегментах, потому что рынок может вполне организоваться. И потом это всегда закон предложения и спроса. Если существует участок рынка, который продолжает быть стабильным, это жилье высшего класса, верно?

Да. У нас есть тенденция говорить, что это сегмент для иностранцев, это не так. Это также сегмент для португальцев, к счастью. Португальцы составляют около 60% наших клиентов в среднем. В отношении иностранцев стоит отметить бразильцев, которые всегда были активными, но потеряли долю. По-видимому, наши активности в начале составляли примерно 40%, а теперь около 20%. Недавние события, в частности появление американцев, также стоит отметить, что они не были присутствовали на рынке.

Окончание золотых виз и RNH, например, могут в каком-то смысле отпугнуть этих инвесторов?

Это очень сложный анализ. Это было предложение, которое было создано и очень важно для нас, чтобы продать продукт. У нас было слишком много предложения, которое нужно было разместить. Они были двумя очень важными инструментами в то время [2009 и 2012]. Сегодня это было бы преимуществом, положительным аспектом. Мы узнаем только в отдаленной перспективе, будет ли иметь или нет влияния. Правда в том, что в то время люди уходили от центра города, никто не хотел жить в центре. И внезапно все красиво, и люди хотят жить там. В случае с RNH, возможно, мы потеряем некоторое конкурентное преимущество. Мы понимаем ту риторику.

Идеальным решением было бы объединение двух "миров" - сохранение этих инструментов и, в тоже время, увеличение предложения жилья для среднего класса?

Безусловно, но это сложно. Проверим. Но безусловно, что сегменты средний / высокий и высокий по-прежнему активны, и мы продолжаем хотеть оставаться в них.

Вы считаете, что текущая ситуация, характеризующаяся высокими процентными ставками, например, не окажет сильного влияния на сегмент роскоши?

В составе наших продуктов, по которым мы работаем, это сегмент среднего / высокого жилья в Порту и высокий класс в Лиссабоне, мы не ощутили снижение продаж и не видели снижения цен. Если речь идет о рынке офисов, мы также видим очень активную деятельность в последние годы. Мы только что завершили на 100% просадку офисного комплекса EXEO Office Campus в Парке дашень (Лиссабон). Aura и Echo уже на 100% заняты BNP Paribas, остается закончить Lumnia, и последний блок второго этажа заполнен сегодня (18 октября 2023 года). Но я не могу дать больше информации (смех).

Говоря о офисах, если бы предложение было больше, больше компаний приходило бы в Португалию. Согласны с этой точкой зрения?

Если посмотреть на цифры сделок в Лиссабоне с января по август, речь идет о примерно 60 000 квадратных метрах. это очень низко, потому что среднее значение всегда было около 180 000 квадратных метров. Итак, если мы имеем 60 000 квадратных метров за три квартала, нам нужна очень активная последняя четверть, чтобы приблизиться к 180 000 квадратным метрам, и у нас точно недостанет до этого числа. Почему? Потому что нет предложения. Больше места качества давало бы нам намного больше сделок. В этом отношении португальцы заняли очень хорошую позицию в последние годы и проявили свою «марку» Португалии.

Поговорим о задержках в получении лицензий, одной из наиболее упоминаемых проблем застройщиками в Лиссабоне. Avenue также имеет претензии?

Это была серьезная проблема и она серьезно влияла на нашу цепочку. Например, новый проект, который у нас есть в Лиссабоне, затянулся лишний раз. Идея заключалась в том, чтобы его сделать за два года. Лиссабонская мэрия имела много бюрократических задержек. Тем не менее, и справедливости ради, в последнее время мы заметили желание ускорить процессы. Это не ускорение, это по крайней мере не накопление больше задержек. За последние два года это было тяжело и очень сказывается на конечной цене недвижимости. На этот этап Очень организованный город с очень прогнозируемыми процессами, это Порту. Потому что задержка оказывает влияние на цену, и мы можем это понять: каждый год задержки составляют 500 евро за квадратный метр, в среднем. У нас задержки в два года, это 1000 евро за метр, но при условии, что ничего не произошло на пути. В процессе происходят две вещи .: есть рост строительных затрат, который отражается в конечной цене, и ставка кредитования, которая ударяет не только конечного покупателя, потому что все в цепочке ценности обратились к банковскому кредитованию. Это увеличивает затраты. Сказал бы, что это очень отрицательный эффект административной задержки.

Не говоря уже о другом аспекте - предсказуемости. Непредвиденные ситуации, конечно, возникают в нашем бизнесе, и мы должны уметь с ними справляться, но сказать, что инвестирую сегодня и получу прибыль от инвестиций через три года - это одно, а сказать, может быть, через пять или шесть лет - это другое. Это ужасно.

Разговор о программе Habitação Plus и государственном бюджете на 2024 год (OE2024). Считаете, что правительство могло бы пойти дальше, особенно сокращая НДС на строительство?

Рынок был очень критичен по поводу программы Habitação Plus - и с некоторой правильностью. Не все плохо. В случае лицензий существует большое желание упростить процессы, и это, если применяется, будет революцией, потому что существенно сокращает сроки. Я бы сказал, это крайне положительный аспект программы. Посмотрим, как муниципалитеты внедрят этот новый закон. Второй интересный момент - преобразование земель для жилья автоматически, если они имеют промышленное или офисное назначение, не требуется изменение генерального плана и т. д.

Теперь они могли бы [правительство], а также могли бы пойти дальше в вопросах налогообложения. У Португалии чрезмерная налоговая нагрузка на жилье. Сокращение НДС на новое строительство резко изменило бы ситуацию. Это, кстати, является действительным решением в других странах, верно? Я не знаю обратной связи со всеми странами, в которых я работал, Испании и Франции, НДС вычетается, это не является затратой. Таким образом, это, безусловно, увеличило бы предложение домов на рынке? Конечно. И это создает конкуренцию. Вещь, которую нельзя сделать частному предпринимателю, это конкуренция, это заставит его преобразоваться, бороться. Не внушение, преграды ... Это не решает, это отталкивает.

Говоря о конкуренции в сфере недвижимости, это было жесткое соперничество?

Конечно. Важно было иметь рынок с меньшей налоговой нагрузкой, чтобы производить более экономические продукты, более приспособленные к основному сегменту, который является средним. Другие сегменты - это узкие места, которые очень активны, профессиональные, они хорошо организованы, но основная часть рынка находится в среднем сегменте. Если бы появилась возможность из средне-высокого сегмента перейти в средний сегмент путем пересмотра налогообложения, мы бы сделали это. Здесь есть много бизнеса и то, что нужно, это расширение предложения. Таким образом можно изменить рынок.

Одна вещь, похоже, не вызывает сомнений: Avenue укоренилась в Португалии!

У нас есть портфель из около 1 300 квартир, из которых 500 сделаны или на финальном этапе завершения, и 800 для выполнения. А по поводу офисного рынка у нас есть около 97,000 квадратных метров, из которых 70,000 квадратных метров готовы, а 27,000 квадратных метров должны выполниться. Я бы сказал, что в этом нет сомнений.