Снижение НДС не решит проблему: почему Португалии нужен масштабный Build-to-Rent

Что это значит для стратегии развития проекта:

• Для быстро окупаемых инвестиций стоит ориентироваться на Лиссабон и Порту, но учитывать высокие входные цены;
• Для долгосрочного роста предложения в среднем сегменте нужны проекты масштаба в пригородах с финансовыми механизмами, которые покрывают задержки в поглощении;
• Реабилитация существующего фонда может быть экономичнее и быстрее, чем подготовка новых площадок.

Государственные меры: «Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação» и их пределы

В отчёте рассматриваются последние инициативы власти, включая программу «Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação», которая вводит налоговые льготы и поддержку для девелоперов и арендных проектов. Но Cushman & Wakefield предупреждает:

• Эффект от мер будет зависеть от их способности стимулировать проекты в масштабе и реально снижать затраты на строительство;
• Снижение НДС не даст автоматического притока нового строительства, если не сопровождается изменением правил формирования проекта, доступом к долгосрочному финансированию и снижением рисков для застройщиков;
• Необходима классификация Build-to-Rent как отдельного продукта с собственными налоговыми и градостроительными правилами, чтобы инвесторы могли рассчитывать на предсказуемую доходность.

Мы согласны с этим подходом: налоговые преференции важны, но без работы над регуляторной средой и механизмами снижения строительных затрат они останутся косметическими.

Практические выводы для инвесторов и покупателей

На основе отчёта и нашего опыта на рынке недвижимости даём конкретные советы:

• Инвесторам, ориентированным на BTR, стоит требовать от проекта ясной стратегии масштаба: BTR эффективен при больших портфелях единиц жилья.
• Покупателям, ищущим жильё в среднем сегменте, стоит учитывать, что доступность может ухудшиться — ищите варианты с долгосрочной арендой или проекты реновации в пригородах.
• Девелоперам необходимо строить финансовые модели с учётом более длительного горизонта получения дохода и предусматривать механизмы снижения себестоимости.
• Анализ местной демографии обязателен: проекты в районах со стареющим населением можно комбинировать с программами реновации, чтобы быстрее вывести жильё на рынок.

Практические шаги для инвестора BTR:

• Оценить, есть ли у проекта достаточный масштаб и управление, чтобы обеспечить операционные расходы;
• Проверить, насколько местная администрация готова выделять площадки и упрощать градостроительные процедуры;
• Изучить доступность долгосрочного финансирования под доход от аренды;
• Рассмотреть партнёрство с институциональными инвесторами для диверсификации риска.

Риски и ограничения модели BTR в Португалии

Доклад подчёркивает, что BTR имеет смысл, но он не универсален. Основные риски:

• Высокие строительные и земельные издержки, которые уменьшают маржу проектов;
• Регуляторка не признаёт BTR как отдельный продукт, что усложняет налоговое планирование и городское согласование проектов;
• Риски доступности аренды: если арендные ставки не соответствуют платежеспособности целевой аудитории, объекты останутся пустыми или будут требовать субсидий;
• В периферийных муниципалитетах ограниченная молодая аудитория снижает спрос на новые квартиры и увеличивает временные окна окупаемости.

Наша оценка: без комплексного подхода — налогов, градостроительного регулирования и программ финансирования — инвесторам придётся мириться с повышенным риском и длительным сроком окупаемости.

Что дальше: чего ждать от рынка и власти

Cushman & Wakefield намерены выпускать этот отчет каждые два года, чтобы отслеживать развитие ситуации. Мы ожидаем, что дальнейшие изменения будут зависеть от трёх факторов:

• Готовности власти признавать и регулировать Build-to-Rent как отдельный продукт;
• Уменьшения строительных издержек через упрощение процедур и стимулирование масштабных проектов;
• Появления институционального капитала, готового финансировать долгосрочную эксплуатацию жилых портфелей.

Если эти условия не появятся, рынок рискует остаться в состоянии хронического дефицита в среднем сегменте.

Frequently Asked Questions

Q: Что такое Build-to-Rent и чем он отличается от обычных жилых проектов?

A: Build-to-Rent — это проекты, построенные специально для долгосрочной аренды; владение сохраняется за инвестором, а доход образуется из арендных платежей, в отличие от build-to-sell, где цель — продажа единиц жилья.

Q: Снизит ли уменьшение НДС стоимость строительства и существенно увеличит объёмы жилья?

A: По мнению Cushman & Wakefield, снижение НДС само по себе не вызовет волну нового строительства; рынок нуждается в масштабных проектах и в средах, которые снижают затраты и риски девелопера.

Q: Где сейчас лучше инвестировать — в Лиссабоне, Порту или пригородах?

A: Лиссабон и Порту предлагают более высокую ликвидность и удержание трудоспособного населения. Периферия даёт возможности для реабилитации и низкобюджетных проектов, но требует продуманной финансовой структуры из‑за ограниченной платёжеспособности локальной молодёжи.

Q: Есть ли быстрое решение для улучшения доступности жилья?

A: Быстрых решений нет. Эффективный выход требует сочетания налоговых стимулов, признания BTR как отдельного продукта, упрощения градостроительных процедур и привлечения институционального капитала.

В завершение: отчет Cushman & Wakefield подчёркивает одну ясную мысль — решение проблемы жилья в Португалии зависит от создания проектов масштаба и от признания Build-to-Rent как отдельного продукта с адекватными налоговыми и регуляторными условиями. Если эти условия не будут выполнены, простые налоговые меры не приведут к заметному увеличению предложения.