Строящееся жилье доминирует в ОАЭ: 76% сделок и падение запусков на 68%

Почему рынок недвижимости ОАЭ снова говорит про off‑plan

Рынок недвижимости ОАЭ продолжает двигаться за счет строящегося жилья, и это заметно с первых месяцев 2026 года. Наша оценка: любой, кто рассматривает покупку или инвестицию в недвижимость ОАЭ сегодня, должен понимать, что офф‑план-сегмент задаёт тон, но спрос стал гораздо более избирательным. Ключевые цифры уже говорят сами за себя: в первые пять месяцев 2026 года зафиксировано около 49 700 офф‑план сделок, что на 7,1% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Что значит «off‑plan» для покупателя

Off‑plan — это покупка жилья на стадии строительства. Для инвестора это потенциально дешевле при запуске проекта и даёт возможность получить доход от аренды после сдачи. Для покупателя‑резидента это возможность получить вид на жительство при выполнении условий. Но с 2026 года важен не лишь сам факт покупки: решающими стали цена за квадратный фут, репутация девелопера и гарантии по финансированию и срокам сдачи.

Объём и динамика сделок: снижение запусков, но высокая доля off‑plan

Рынок показывает интересную комбинацию признаков: меньше новых проектов, но большая доля строящегося жилья в объёме продаж.

• Около 49 700 офф‑план сделок за первые пять месяцев 2026 года (–7,1% год к году).
• Запуски новых проектов упали на 68,5% год к году, что ограничивает приток новой жидкости на рынок.
• По данным различных компаний, off‑plan составлял от 65% до 76% от общего объёма сделок в разные периоды первого полугодия.
• В мае, по оценке betterhomes, объём офф‑план продаж в Дубае упал примерно на 45%, а цены на апартаменты в этом сегменте ослабли на около 26%.

Эти данные показывают, что рынок теряет импульс по части новых запусков, но покупатели всё ещё активно приобретают готовящиеся проекты — при условии адекватной стоимости и прозрачности по срокам и финансированию.

Кто покупает: профиль спроса и ключевые предпочтения

По нашим наблюдениям и по данным индустрии, главным драйвером спроса в офф‑план остаются инвесторы, особенно зарубежные.

• По данным Dubai Land Department за период с 1 апреля по 22 июня 2026 года, из 31 361 зарегистрированных продаж 23 854 были офф‑план — 76% от общего объёма.
• 67% офф‑план продаж приходятся на студии и односпальные апартаменты.

Почему именно эти форматы востребованы:

• они дают более высокую доходность при аренде за счёт спроса на короткие и долгосрочные аренды;
• позволяют претендовать на инвесторскую визу при выполнении регуляторных условий;
• требуют меньших сумм начального вложения по сравнению с крупными объектами.

Инвесторы стали внимательнее подходить к выбору проекта: теперь важнее цена за квадратный фут и история сдач девелопера. Мы видим, что объекты с «разумным входом» в локациях вне премиум‑ядер собирают значительную часть спроса.

Механики продаж: платежные планы, скидки и гарантийные предложения

Чтобы поддержать спрос, девелоперы и продавцы используют комплекс стимулов. Среди наиболее распространённых предложений:

• Первоначальные взносы от 5% до 30% в зависимости от проекта.
• Рассрочки на 2–3 года после сдачи для оплаты оставшейся суммы.
• Скидки до 30% при крупных единовременных платежах.
• Временные отмены регистрационного сбора DLD (4%), частичные или полные.
• Предложения с гарантированным доходом по инвестициям до момента передачи объекта.
• Пакеты, включающие освобождение от оплаты коммунальных/сервисных сборов на определённый срок и дополнительные сервисы (благоустройство, оформление визы).

Пример: в Dubai South проект Hayat Townhouses продавался со снятием 2% DLD, двухлетней рассрочкой и бесплатной обработкой золотой визы — набор, который ориентирован на инвестора‑иностранца.

Интегрированное ипотечное финансирование: что меняется и почему это важно

Одно из важнейших новшеств — появление интегрированных ипотечных схем для офф‑план. Раньше покупатели платили девелоперу поэтапно и обращались в банк ближе к сдаче. Сейчас банки и крупные девелоперы работают вместе: ипотека может быть оформлена ещё при бронировании.

Главные моменты модели, которые стоит знать:

• Партнёры включают Emirates NBD, Mashreq, Dubai Islamic Bank, Emirates Investment Bank, Abu Dhabi Islamic Bank, First Abu Dhabi Bank и другие.
• До выхода банковских средств покупатель платит собственными средствами до достижения 50% equity, а банки начинают перечислять деньги, когда проект достигнет 30–40% готовности.
• В момент бронирования покупатель может получить предодобренную ипотеку: банк фиксирует кредитоспособность, максимальную сумму и базовую ставку заранее.
• После передачи здания займ переводится в стандартную ипотеку с сроком до 25 лет.

Мы считаем, что такая структура снижает риск массовых дефолтов при передаче и делает рынок более предсказуемым. Если тысячи покупателей в момент сдачи не смогут получить ипотеку, это может вызвать волну отмен и снизить цены — новая модель это ограничивает.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические советы

На основании текущих данных и нашего опыта, даю конкретные рекомендации:

• Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды: рассматривайте студии и 1‑беды в локациях со стабильным спросом; это 67% офф‑план продаж и главный источник доходности.
• Проверяйте историю застройщика: проекты с трёхлетним сроком строительства и хорошим трек‑рекордом привлекают больше покупателей.
• Просите ипотечную предодобренность при бронировании — это избавит вас от риска не получить финансирование на передаче.
• Сравнивайте общую стоимость владения: учитывайте регистрационные сборы (DLD 4%), возможные скидки и пост‑handover платежи.
• Не ориентируйтесь исключительно на маркетинговые обещания гарантированного ROI; требуйте документальных условий и механизма выплаты.

Эти шаги помогут снизить операционные и финансовые риски и улучшат шансы на положительный итог сделки.

Рынок премиум‑сегмента и крупные сделки

Спрос не ограничен только компактными лотами.