Снижение цен на жилье в 26% районов страны к 2023 году.

Рынок недвижимости все дальше от своего процветания в прошлом, и все больше сигналов указывают на то, что цены не только замедляются, но и идут к коррекции.

После того как Национальный институт статистики (INE) два месяца назад сообщил о третьем последовательном замедлении годовой ставки средней цены на жилье и самых низких значениях с момента второго квартала 2021 года, последние данные банковской оценки еще больше подтверждают потерю рынком своего пыла. В конце августа другие данные, предоставленные INE, показали, что в июле средняя ставка банковской оценки жилья имела годовой рост на уровне 7,6%. Это четвертый месяц подряд замедления и самое низкое значение с марта 2021 года. "Мы сегодня более консервативны [в банковской оценке] по сравнению с шестью месяцами назад", признает Франциско Вирголино, руководитель Prime Yield, подчеркивая, что такое поведение частично связано с увеличением числа снижений цен на недвижимость на различных платформах продажи домов и увеличением периода продажи недвижимости.

На что способен рынок?

Из выборки INE, охватывающей 156 муниципалитетов с данными за этот год, Анадия, Тондела и Томар являются наиболее пострадавшими от замедления рынка недвижимости в 2023 году, так как они испытали сокращение средней банковской оценки на уровне более 10% с января по июль. Муниципалитет Анадия, в округе Авейру, в этом году наблюдал снижение на 15%, в основном из-за сокращения оценочных значений для домов на 23,7%. Среди 25 наиболее населенных муниципалитетов страны (с населением более 100 тысяч человек), Порту и Авейру можно выделить на карте, так как с начала года они испытали снижение средней банковской оценки на 5,4% и 5,2% соответственно. "Экспоненциальный рост цен, вызванный их прибрежным расположением, может в настоящее время стать объектом нормального процесса корректировки", объясняет Мария Жоана Канья, руководитель отдела консалтинга в Worx, относительно этих двух рынков. Франциско Вирголино напоминает, что "около трех лет назад Авейру имела цены, как у Порту", в основном из-за своего расположения недалеко от Инвикты и влияния Авейрского университета на рынок недвижимости города.

Оценок недвижимости стало меньше, но цены не падают. Они даже растут. В муниципалитете Порту сокращение значений банковской оценки особенно заметно на рынке домов, который с начала года испытал сокращение на 20,1% - и снижение на 13,3% за последние 12 месяцев. Апартаменты на портовском рынке показывают более умеренное снижение на уровне 2,4% с января. "Данные Порту вызывают у меня удивление", говорит Витор Озориу, администратор Structure Value. Руководитель этой компании по оценке и консалтингу в сфере недвижимости говорит, что цены остаются стабильными и даже растут в некоторых районах Порту. "Оценок недвижимости стало меньше, но цены не падают.

Лиссабон также входит в число муниципалитетов, где произошло снижение банковской оценки жилья. Однако это снижение является более умеренным: с начала года оно накопило коррекцию на уровне 0,5%. Данные INE показывают тенденцию к сокращению или более значительному замедлению в крупнейших городах по сравнению с менее выраженным замедлением банковских оценок недвижимости в пригородах. Эта динамика особенно заметна в Лиссабонском метрополитене, где Алмада, Синтра, Лоуреш и Сейшелы имеют рост банковской оценки жилья в пределах 7,9% и 4,2% в этом году - но значительно ниже среднего за последние 12 месяцев значений, зарегистрированных в этих муниципалитетах.

Рынок жилья национального уровня продолжает сильно поддерживаться нехваткой предложения. В противоположность этому более значительному замедлению находится Фуншал, который с января по июль набрал рост на уровне 17,7% средних значений банковской оценки жилья. "Фуншал - это не очень большой рынок, и здесь не так много сделок", говорит Франциско Вирголино, отмечая, что любое значительное вложение в рынок сразу же оказывает влияние. Последние данные INE показывают, что рынок жилья в этом регионе совершил 4 150 сделок в 2022 году, что на 48% больше, чем 2 800 проданных недвижимости в 2019 году. Кроме того, это рынок с сильным иностранным влиянием. "С 2019 по 2022 год иностранцы составляют 9% всех купленных домов архипелага, в то время как раньше их доля составляла 4%", говорит Жоана Фонсека, руководитель JLL, в заявлении о входе компании JLL на Мадейру.

Эксперты, опрошенные ECO, не предсказывают сокращения на рынке жилья в следующие месяцы, в отличие от многих других европейских рынков. Они указывают на нехватку предложения недвижимости в среднем и среднем-высоком сегменте как на ключевой фактор, который будет продолжать поднимать цены, а также на значительное увеличение затрат на строительство жилья в последний год. "Цена земли также выросла, и нет застройщиков, которые бы снижали свою маржу", говорит Витор Озориу, предвидя, что "тенденция будет продолжаться". Однако на другой стороне уравнения находится спрос, который сокращается уже несколько месяцев из-за роста инфляции и процентных ставок, а также из-за низких доходов большинства семей. Поэтому сообщение - осторожность. "Рынок жилья национального уровня продолжает сильно поддерживаться нехваткой предложения, что явно подтверждается всеми участниками рынка, несмотря на то, что количество сделок снижается, а активы находятся в продаже дольше, что, безусловно, связано с ростом процентных ставок, усложнением получения кредита и сокращением экономики Европы", говорит Мария Жоана Канья.