Счет придет позже: почему налог на жильё во Франции вырастет с 2027 года

Что происходит и почему это важно для владельцев недвижимости Франции

Если вы владеете недвижимостью Франции или планируете покупку, последние изменения в расчёте taxe foncière стоит изучить прямо сейчас. В 2027 году муниципалитеты получат право автоматически учитывать базовые «элементы комфорта», не указанные в старых данных, и это повлияет на налоговые счета миллионов домовладельцев.

Мы в этом материале разберёмся, какие именно элементы затрагиваются, как это отразится на налогооблагаемой площади и на сумме, которую вы будете платить. Являясь автором, который следит за рынком и налоговыми изменениями, я дам практические советы — что делать владельцу, инвестору или покупателю, чтобы минимизировать риск неожиданного роста налога.

Ключевой тезис

• Около 7,4 млн объектов подпадут под пересчёт.
• Среднее увеличение составит около €63 в год для затронутых объектов.
• Решение применить новые правила принимают мэрии до сентября 2026, а изменения отразятся в счетах, высланных летом 2027.

Как сейчас считается taxe foncière и что такое valeur locative cadastrale (VLC)

Taxe foncière частично основывается на показателе, который называется valeur locative cadastrale (VLC) — теоретическая годовая арендная стоимость недвижимости. VLC включает несколько факторов: площадь, тип помещения, некоторые характеристики оборудования и локальные коэффициенты.

Система VLC была формализована в 1970‑х годах и в ряде мест не обновлялась. Из‑за этого в базах местных налоговых органов по многим домам до сих пор значатся устаревшие сведения — например, что в доме нет воды, туалета или электричества, хотя реальные обновления могли быть выполнены десятилетия назад.

Практический эффект: к реальной площади квартиры или дома налоговые службы при расчёте VLC прибавляют «фиктивные» квадратные метры за каждое «элемент комфорта», что увеличивает налогооблагаемую площадь. Но если информация о наличии этих элементов не внесена в базу, при нынешней методике добавления не происходит — владельцы платят меньше.

Какие «элементы комфорта» добавят и на сколько квадратных метров

Ниже — полный список элементов и нормативных прибавок к налогооблагаемой площади, которые будут учитываться при автоматическом пересчёте:

• Подвод воды (running water): +4 м²
• Газовая установка: +2 м²
• Подключение к электро сети: +2 м²
• Ванна: +5 м²
• Душевая кабина: +4 м²
• Туалет: +3 м²
• Умывальник: +3 м²
• Подключение к городской канализации: +3 м²
• Центральное отопление: +2 м² за комнату

Пример: дом площадью 70 м² в официальной записи, в котором за десятилетия появились ванна, душевая и подключение к водопроводу, формально может получить к налогооблагаемой площади дополнительно до 12–13 м² и более, если учесть центральное отопление по комнатам.

Эти правила справедливы для домов, где данные о таких конструктивных изменениях не были вовремя обновлены в налоговой базе.

Почему власти изменили подход и кого это затронет

Госадминистрация и Минфин объясняют изменения необходимостью устранить исторические несоответствия в данных и «выравниванием» базы VLC. Полный пересмотр системы VLC откладывают уже много лет, поэтому предложена простая оперативная корректировка: дать мэриям право самостоятельно считать, что современные базовые удобства присутствуют в домах.

Кого затронет в первую очередь:

• Владельцы сельских и старых домов, где первичная кадастровая оценка сделана в 1970‑х годах;
• Люди, которые делали ремонт или провели подключение коммуникаций, но не сообщили об этом в налоговую;
• Инвесторы в недорогие объекты, где налоговая нагрузка досрочно была занижена из‑за устаревших данных.

Здесь стоит понимать две вещи. Во‑первых, мэрии могут выбирать — реализовать пересчёт для своей коммуны или отложить решение. Во‑вторых, многие муниципалитеты, вероятно, согласятся: taxe foncière остаётся важным источником местных доходов.

Насколько вырастет налог и как это отследить

Официальный ориентир — средний прирост около €63 в год на один объект из числа затронутых. Это средняя величина: для некоторых объектов рост будет минимальным, для других — больше, в зависимости от количества «добавленных» элементов и местного ставки налога.

Обратите внимание на эти факторы при оценке своего риска:

• Количество предполагаемых «добавленных» элементов;
• Локальная ставка taxe foncière, которую устанавливает муниципальный совет;
• Общие ежегодные корректировки VLC по инфляции;
• Действительное состояние документации о ремонтах и улучшениях в вашем пространстве «Biens Immobiliers» в личном кабинете налогоплательщика.

Как отследить: при увеличении более чем на €63 вам придёт уведомление письменно. Для небольших изменений контроль сложнее — нужно внимательно сравнивать предыдущие и новые расчёты и запрашивать разбивку начисления у налоговой службы.

Что делать владельцу недвижимости и инвестору — практический чек‑лист

Мы рекомендуем владельцам и инвесторам пройти по следующему списку действий в ближайшие 6–12 месяцев:

1. Проверьте раздел «Biens Immobiliers» в вашем личном кабинете налогоплательщика — с 2023 года изменения в свойствах имущества нужно регистрировать там.
2. Соберите подтверждающие документы: счёта на подключение к водопроводу, электричеству, акты об установке центрального отопления, муниципальные разрешения на перепланировки и т. п.
3. Если вы сделали ремонт и не уведомили налоговую, подумайте о внесении записи — это может сработать и в обратную сторону, если вы желаете подтвердить факт отсутствия элементов.
4. Отслеживайте решение вашей мэрии: оно должно быть принято и сообщено налоговым органам до сентября 2026.
5. Если в 2027 вы получаете счёт с существенным ростом, запросите у налоговой подробную разбивку по VLC и списку добавленных элементов, затем оспорьте начисление, предоставив доказательства отсутствия конкретных удобств.

Практический совет для инвесторов: при покупке старой недвижимости закладывайте в бюджет возможный рост taxe foncière, особенно если объект не прошёл полную инвентаризацию с момента последних реконструкций.

Процедура оспаривания и доказательная база

Если вы уверены, что в доме отсутствует некий элемент, который налоговики «включили» по умолчанию, вы можете оспорить пересчёт. Стандартная процедура такова:

• Запрос подробной разбивки расчёта налоговой;
• Подготовка доказательств (фото, технические паспорта, акты отсутствия коммуникаций);
• Подача жалобы/запроса пересмотра в налоговую инспекцию и при необходимости обращение к местному административному суду.

Нужно понимать, что бремя доказательства лежит на собственнике: власть имеет право предполагать наличие удобств, а вы должны доказать обратное.

Влияние на рынок и инвестиционную привлекательность

Повышение налога — не кардинальная реформа VLC, но значимый фактор для оценки доходности вложений.