РЖК предупреждает: федеральный закон о жилье ухудшит доступ к жилью

Журнал "La Revista Jurídica de Catalunya" провел всесторонний анализ государственного закона о жилых помещениях и его применения в Каталонии через проведение семинара, который состоялся 26 и 27 октября в здании Коллегии адвокатов Барселоны (ICAB).

Декан ICAB Хесус Мария Санчес, вице-президент Академии судебной практики и законодательства Каталонии Мария Евгения Алегрет и исполнительный директор журнала "La Revista Jurídica de Catalunya" Даниэль Васкес открыли этот семинар, в котором приняли участие более 20 экспертов-докладчиков из академической сферы, адвокатуры, судебных органов, нотариата и регистраторов.

Участники семинара ознакомили существенные недостатки государственного закона о жилых помещениях после его анализа в отношении права на жилье в международном праве, праве Европейского союза, Конституции и Устава Автономии, а также его воздействия на Каталонию; меры нового закона, связанные с владельцами и должниками по ипотеке, и действующее каталонское законодательство о жилье; меры этого закона в отношении арендаторов и потребителей и его связь с действующим каталонским законодательством в этой области; актуальные проблемы жилья в праве договоров, семье и наследовании, а также в административном, градостроительном и жилищном праве.

В результате данного семинара было заключено, что государственный закон о жилых помещениях усугубит проблемы доступности к жилью по разным причинам. По их мнению, государственный закон не достигает необходимого баланса между правами владельцев и арендаторов жилых помещений, так как это закон, который оставляет открытыми неопределенности правил игры на рынке аренды. Этот новый закон также содержит различные меры, затрагивающие как поведение частных лиц и частных компаний и инвестиционных фондов, так и поведение публичных администраций (с собственными регулированиями гражданского права, административного права, налогового права, градостроительного права и т. д.). Одной из самых спорных мер стало установление ограничений на индексацию арендных платежей, в соответствии с уже существующими регулированиями в других странах, таких как Франция, например; правовое регулирование, которое должно быть пересмотрено через три года.

В то же время, новое законодательство делает различие между двумя типами собственников: крупными держателями и остальными. Крупные держатели - это физические или юридические лица, владеющие более 10 жилыми помещениями (в Барселоне, например, 36% жилого фонда находится в их руках, в основном юридические лица, занимающиеся экономической деятельностью) или пятью, если автономные сообщества решат об этом в возможных временных зонах напряженного рынка жилья.

Докладчики также подчеркнули, что государственный закон о жилых помещениях оставляет открытыми очень важные вопросы, такие как регулирование аренды туристических жилых помещений или комнат. Это существенные вопросы, по которым, по мнению юристов, следует работать в будущем, чтобы гарантировать право на проживание в больших городах.

Незаконное заселение. Другим аспектом, который был проанализирован в рамках этого семинара, было незаконное заселение, рассматривая гражданские, процессуальные и уголовные аспекты, вытекающие из этого явления.

Эксперты также указали на то, что исторически недостаточное регулирование позволило превратить большинство из почти шести миллионов государственных жилых помещений, построенных с 1962 по 2020 год (почти 32% от общего жилого фонда), в свободный рынок по текущим завышенным ценам, как это объясняется преамбулой нового государственного закона от 24 мая 2023 года о праве на жилье. Это привело к тому, что текущий фонд социального жилья является одним из самых низких в Европе и составляет менее 2% от общего числа более 18 миллионов существующих жилых помещений. Эта ситуация совпала с низкой строительством жилых помещений социального назначения (VPO), которые снизились с около 68 000 в 2008 году до 5000 в 2017 году. Государственные расходы, в семь раз ниже, чем в ЕС, снизились на 38% с 2007 по 2018 год, на 50% например в Каталонии с 2008 по 2020 год, хотя в случае Эускальди государственные расходы составляли около 0,50% ВВП, по сравнению с 0,08% в Каталонии, приближаясь к 0,60% в ЕС.

Участники семинара также объяснили, что экономические кризисы, которые пережила Каталония с 2008 года, привели к потере работы и покупательной способности, что способствовало проведению почти 700 000 выселений с 2008 по 2019 год, затронувших почти два миллиона человек. Только в 2010 году в Испании было проведено 248 исполнительных процессов по ипотеке в день. В течение этого семинара "La Revista Jurídica de Catalunya" также было предупреждено, что из-за сложности доступа к жилью или его потери возникают очень негативные последствия для людей, такие как нарушения психического здоровья, увеличение бездомности, резиденциальная сегрегация (и связанное с ней школьное образование) или высокий уровень совершеннолетия молодежи в Испании, который значительно превышает средний уровень в ЕС: 30 лет против 26, как также указывается в преамбуле нового государственного закона.